Baurechtsfragen allgemein und speziell Bayern

  • Hallo DietmarS68,


    ich beziehe mich auf frühere Beiträge, wo darauf hingewiesen wurde, dass in Bayern rechtlich für ein Nebengebäude bis 75m3 umbauter Raum, also "Minihaus", keine Baugenehmigung erforderlich ist. Könntest Du in Deiner Abhandlung auch für diesen Fall das Thema Wasser/Abwasser berücksichtigen bitte. Danke schon mal.


    MfG

  • Hallo @Haumdaucha.


    zum Thema "Minihaus" und Baugenehmigung siehe hier.


    Es macht keinen Unterschied ob das Haus mit oder ohne Baugenehmigung errichtet wird. Das einzige was man sich spart, ist das Baugenehmigungsverfahren (und die damit verbundenen Kosten).
    Die baurechtlichen Vorgaben (z.B. Statik, Brand-, Wärme- und Schallschutz, etc.) müssen immer eingehalten und auch mit entsprechenden Dokumenten belegt werden, dazu gehört auch die Anschlusspflicht ans Wasser/Abwassernetz.


  • Die baurechtlichen Vorgaben (z.B. Statik, Brand-, Wärme- und Schallschutz, etc.) müssen immer eingehalten und auch mit entsprechenden Dokumenten belegt werden, dazu gehört auch die Anschlusspflicht ans Wasser/Abwassernetz.

    Wobei ich mich beim Wasser frage, wie das konkret beim TH aussieht.


    Ein normaler Hausbau beginnt mit dem Aushub für den Keller bzw. das Fundament und bei der Gelegenheit werden m.E. die Anschlüsse gleich oder irgendwann im Verlauf der Bauphase gelegt.


    Ein TH, insbesondere THoW, kann ich sofort abstellen. Lassen wir mal den genehmigungsfreien Fall in BY außen vor. Angenommen, durch die kleine Fläche (50qm) sind alle Hürden für die Genehmigung genommen, dann kann das THoW nach erteilen der Baugenehmigung noch am gleichen Tag korrekt vor Ort stehen. Anschluss ist Pflicht, keine Frage, aber darf man nicht sofort im TH wohnen auch wenn der Anschluss u.U. erst noch dauern kann (z.B. nach dem Winter)?


    Ich weiß nicht, ob in einer Baugenehmigung Klausen stehen, dass Bewohnen vor einer Abnahme nicht möglich ist. Aber wenn nicht, könnte das eine Grauzonen sein, wo die Gesetzte die Besonderheiten von TH eben nicht vorsehen.


    Niemand wird in einem klassischen Rohbau ohne Anschluss wohnen wollen. An ein TH mit Trennklo hat früher bestimmt keiner gedacht.


    Ich plädiere nicht dazu, zu versuchen die Auflagen durch ewigen Aufschub zu umgehen, denn wenn man versucht das Amt und die Gemeinde zu verarsche wird man wohl den kürzeren ziehen.

  • Anschluss ist Pflicht, keine Frage, aber darf man nicht sofort im TH wohnen auch wenn der Anschluss u.U. erst noch dauern kann (z.B. nach dem Winter)?

    Das ist leicht zu beantworten:


    Bewohnt werden darf das Haus erst nach der Bauabnahme!


    Die Bauabnahme ist die in den einzelnen deutschen Landesbauordnungen geregelte Schlussabnahme eines genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Dabei wird die Übereinstimmung des fertiggestellten Baus mit den in der Baugenehmigung enthaltenen Bestimmungen in baurechtlicher und bautechnischer Hinsicht überprüft.


    Beim Sonderfall Bayern (<75m³) liegt zwar Verfahrensfreiheit vor, allerdings darf das Haus auch in diesem Fall erst bewohnt werden, wenn die Bedingungen für eine Bauabnahme erfüllt sind, da auch bei verfahrensfreien Bauvorhaben die baurechtlichen und bautechnischen Bestimmungen eingehalten werden müssen.

  • Hallo DietmarS68,


    Danke für die Antwort. Die Rechtslage ist mitunter komplizierter als man denkt. Bei allen Darstellungen in Bezug auf Baurecht würde es enorm helfen wenn man die Quellenangabe der entsprechenden Verordnung nennen würde. Sonst wird das zu allgemein oder führt zu folgenschweren Mißverständnissen oder Fehlentscheidung des Bauherren. Z.B. wurde im Fall "Nebengebäude Bayern, verfahrensfrei bis 75m3 umbauter Raum" von mir weder verlangt eine baurechtliche Vorgabe einzuhalten, weder sollte dies dokumentiert werden, weder wurde dies kontrolliert, weder wurde Anschlusspflicht verlangt, weder wurde eine Abnahme verlangt oder vorgenommen. Zwischen Theorie und Praxis wird es natürlich auch immer Abweichungen geben. Deswegen würden mich die exakten Zitate Deiner Gesetzes- bzw. Verordnungsquellen schon sehr interessieren.
    MfG

  • Das dürfte ein wenig schwierig werden, weil diese Fragen des Baurechts Landessache sind und die jeweiligen Landesbauordnungen von einander abweichen. Es gibt zwar eine Musterbauordnung, an der sich die Landesbauordnungen orientieren, im Einzelfall muss man aber immer in der Bauordnung seines Bundeslandes nachgucken.
    Einheitlich ist etwa, dass Wohnbauten über Bad und Küche (diese beinhaltet Anschluss an Wasser und Abwasser) verfügen müssen.
    Unterschiedlich sind zum Beispiel die vorgeschriebenen Höhen von Wohnräumen (dazu gehört die Küche, aber nicht das Bad, das auch niedriger sein darf).


    Und ganz unterschiedlich sind die Landesregelungen zu den Verfahren bei kleinen Gebäuden. In Bayern besteht völlige Verfahrensfreiheit, in einigen anderen Ländern zumindest Genehmigungsfreiheit, was bedeutet, dass man den Bau zwar anzeigen, aber nur in Ausnahmefällen und auf gesondertes Verlangen der Behörde Nachweise beibringen muss. Die Grenzen, bis zu welchen diese Erleichterungen gelten, sind aber auch uneinheitlich.


    In jedem Fall gilt jedoch, dass auch bei Verfahrensvereinfachung die Vorschriften zur Ausführung eingehalten werden müssen. Das heißt, auch wenn keine statische Berechnung nachgewiesen werden muss, so muss die Hütte trotzdem stabil sein. Und sie muss auch vorschriftsmäßig isoliert und so sie ein Wohngebäude sein soll an die Versorgungsleitungen angeschlossen sein.
    Insofern besteht ein Unterschied zwischen der Einhaltung und der Dokumentation baurechtlicher Vorgaben.


    Gruß Udo

    2 Mal editiert, zuletzt von Udo ()

  • Hallo Haumdaucha,


    auf die jeweilige Landesbauordnung hab ich doch hingewiesen, dort kann es jeder selbst nachlesen.


    Ich hab mal die Quellen für deinen Fall rausgesucht:


    Definition Verfahrensfrei des Bayrischen Innenministerium


    BayBO Art. 57 (1) 1.a Verfahrensfrei Bauten


    BayBO Art. 54 Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsicht


    Verfahrensfrei bedeutet nicht rechtsfrei, wenn also bisher niemand nachgefragt hat, sei froh und freu dich drüber. Wo kein Kläger da kein Richter.
    Allerdings könnte schon morgen die Bauaufsichtsbehörde vor deiner Tür stehen und überprüfen ob alle baurechtlichen Vorgaben eingehalten wurden.


    Der Unterschied eines Verfahrensfreien Bau gegenüber eines Genehmigungspflichtigen Bau ist, das du bei der Verfahrensfreiheit eigenverantwortlich die baurechtlichen Vorgaben einzuhalten hast. Bei einem Baugenehmigungspflichtigen Bau übernimmt dies das Bauamt.


    Die Bauaufsicht kann jedoch jederzeit kontrollieren, ob du deiner Eigenverantwortlichkeit auch tatsächlich nachgekommen bist.

  • Zu den vielzitierten besonderen Vorschriften, die für das Wohnen gelten, als Beispiel:
    In der Bauordnung Meck-Pomms heißt es in § 47, dass Aufenthaltsräume eine Lichte Raumhöhe von 2,40 Meter haben müssen, in Wohngebäuden der Klasse 1 und 2 (dazu gehören Tinyhouses) von mindestens 2,30 Metern.
    In Bayern heißt es in § 45 ebenfalls, dass Aufenthaltsräume mindestens 2,40 Meter hoch sein müssen. Allerdings folgt dann der Zusatz, dass das nicht für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt.
    Und in Niedersachsen müssen Aufenthaltsräume gemäß § 43 auf mindestens zwei Dritteln ihrer Fläche 2,40 Meter Höhe haben.


    Dieser Unterschied ermöglicht, dass man in Bayern in sein Thow in 2,10 Metern ein festes Loft einbauen darf, in Meck-Pomm jedoch nicht und in Niedersachsen je nach dem. Zumindest dann, wenn man es als bauliche Anlage aufstellen will.


    Gruß Udo

    Einmal editiert, zuletzt von Udo ()

  • Hallo in diese Runde,
    wartet bitte den großen Baurecht-Beitrag von DietmarS68 ab. Da steht dann alles drin. Ich durfte als Bauplaner schon mal mit reinschauen - das wird wirklich gut. Ansonsten bin ich für klare Darstellungen. Wenn jemand bereits konkrete Erfahrungen mit Ämtern gemacht hat, dann soll er diese hier mitteilen. In diesem Forum das ganze Baurecht zu erklären (mit oder ohne Quellenangaben) - das schaffen wir nicht!
    Man braucht sich doch nur an ein paar Grundsätze halten, z.B.:
    Wohnen=Haupnutzung, deshalb sind TH welche zum Wohnen dienen, keine Nebengebäude, sondern Wohngebäude!
    Wohngebäude werden auf Grundstücken errichtet. Gebäude und Grundstück gehören zusammen und sind deshalb zusammen Inhalt des Genehmigungsverfahrens. In D geht man davon aus, dass man sesshaft ist und in einem festen "normalen" Gebäude eine Wohnung hat.
    Ausnahmen sind auch geregelt für Erholung, für bestimmte Berufsgruppen (Forst- und Landwirtschaft, Schausteller ...) oder für bestimmtes Gewerbe. Wir nutzen das TH jedoch als WOHNGEBÄUDE. Die ganzen abenteuerlichen Vorstellungen, die hier teilweise kursieren ... naja DietmarS68 hat das sehr gut in seinem Baurecht-Beitrag beschrieben! Ich möchte weder vorgreifen noch wiederholen ...
    Ansonsten biete ich allen an, einen konkreten Fall auch mal praktisch durch zu ziehen! Also wenn jemand ein TH irgendwo aufstellen will, soll er sich bitte melden. Ich bin bauvorlageberechtigt für ganz Deutschland. Über einen Antrag auf Vorbescheid kann man die wichtigsten Fragen zur Genehmigungsfähigkeit klären. Ein Vorbescheid ist noch keine Baugenehmigung, gilt aber als rechtliche Grundlage für ein sich anschließendes Genehmigungsverfahren.

  • Vielen Dank nochmal sigi, für deine Unterstützung.


    Ich sitze zur Zeit am Feinschliff des Baurechts-Beitrags, gerade deine Hinweise auf baurechtliche Bestimmungen beim Genehmigungsverfahren (Statik, Tüv/Dekra, EnEV, Schall- und Brandschutz etc.) haben mich in diese Richtung noch weiter recherchieren lassen, damit auch diese Punkte in den Beitrag mit einfließen können.
    Besonders die Selberbauer in Bayern, die verfahrensfrei bauen möchten, haben gerade diese Punkte, für die sie dann ja eigenverantwortlich sind, meistens wahrscheinlich nicht auf dem Schirm.


    Zudem ist es recht aufwendig, das ganze Juristendeutsch in ein allgemein verständliche Sprache zu bringen, ich bin jedoch zuversichtlich in spätestens 1-2 Wochen damit fertig zu sein.


    Mir geht es in dem angekündigten Beitrag in erster Linie darum, aufzuzeigen wie jemand legal im Rahmen des deutschen Rechts sein Tiny House bauen und aufstellen kann. Es wird definitiv nicht darum gehen, wie man am besten das deutsche Recht umgehen kann, um seine persönlichen abenteuerlichen Vorstellungen umzusetzen.
    Entgegen vieler Meinungen ist das Thema Tiny House sehr wohl im deutschen Rechtssystem eingebunden und das Forum ist nicht dazu gedacht, Anleitungen zur Aushebelung des deutschen Rechts zu geben.

  • Dieser Unterschied ermöglicht, dass man in Bayern in sein Thow in 2,10 Metern ein festes Loft einbauen darf, in Meck-Pomm jedoch nicht und in Niedersachsen je nach dem. Zumindest dann, wenn man es als bauliche Anlage aufstellen will.

    Udo, das ist so nicht ganz richtig.


    Ist das Loft offen gestaltet, so gehört es zum gesamten Aufenthaltsraum (Wohnraum) und ist somit auch zulässig. Ein abgeschlossenes Bad unter dem Loft wäre auch zulässig, da dies kein Aufenthaltsraum ist.


    Loft offen:



    Ist das Loft allerdings durch eine Wand abgeschlossen, so wäre das Loft ein eigenständiger Raum und aufgrund seiner geringen Höhe nicht mehr als Schlafraum zulässig, sondern nur als Stauraum.


    Loft geschlossen:

  • Hallo Dietmar,


    Ich habe Zweifel an der Richtigkeit deiner Darstellung.


    Und zwar erinnere ich mich an ein Urteil, in dem bezüglich genau dieser Situation entschieden wurde, dass die Raumhöhen bei einem Zwischenboden jeweils separat zu beurteilen sind.
    Allerdings konnte ich diese Entscheidung jetzt nicht mehr finden.


    Bei Wikipedia sind allerdings Handlungsempfehlungen zum Vollzug der hessischen Bauordnung abgedruckt. Darin heißt es: „Einzelne Bauteile wie Balken oder Unterzüge schränken die ansonsten eingehaltene lichte Höhe nicht ein. Dies gilt jedoch nicht, wenn zum Beispiel die gesamten Sparren oder Deckenbalken die erforderliche Raumhöhe unterschreiten. ... Abweichungen sind im Regelfall auch nur beim Ausbau bestehender Gebäude gerechtfertigt.“ Dies dürfte wohl eher meiner Interpretation entsprechen.


    Wobei es sich hier allerdings um ein baurechtliches Detail handelt, dass auch nicht umfassend ausdiskutiert werden muss.


    Ich freue mich auf jeden Fall auf deine angekündigte Darstellung der Gesamt-Rechtssituation.


    Gruß Udo

  • Einzelne Bauteile wie Balken oder Unterzüge schränken die ansonsten eingehaltene lichte Höhe nicht ein. Dies gilt jedoch nicht, wenn zum Beispiel die gesamten Sparren oder Deckenbalken die erforderliche Raumhöhe unterschreiten.

    Genau das was ich sagte, so ein offenes Loft ist ein Unterzug und schränkt die lichte Höhe nicht ein (der Raum wird dabei nicht vollständig unterteilt).


    Erst wenn das Loft bzw. die Sparren/Balken über den gesamten Raum geht und diesen in seiner Gänze unterteilt oder das Loft durch eine Wand abgeschlossen wird (Schaffung eines separaten Raumes), ist die erforderliche Raumhöhe unterschritten.


    Demnach: Loft offen = Erlaubt, Loft geschlossen = Verboten


    Gruß
    Dietmar

  • Bitte noch einmal langsam.
    Da steht nicht, dass der Raum durch den Unterzug zur Gänze unterteilt wird, sondern dass der Unterzug zur Gänze unterhalb der lichten Raumhöhe bleibt.
    Das sind zwei verschiedene Sachverhalte.
    Wobei ich es dabei aber auch wirklich belassen möchte.


    Gruß Udo

  • Hallo in die Diskussionsrunde,
    wenn ich mir diverse Beiträge ansehe, fällt mir auf, dass die höher liegende Schlafebene "Loft" genannt wird. Das klingt zwar chic, ist aber verwirrend und nicht korrekt! Es handelt sich hier eigentlich nur um ein Einbaubett und in keinem Fall um einen Aufenthalsraum im baurechtlichen Sinne! Die eingezogen Ebene befindet sich immer in Beziehung zu einem dazu gehörigem Wohnraum. Diese Schlafebene hat aber aufgrund seiner Funktion hohe Priorität. Gewisse Mindestmaße, ein sicherer Zugang (Treppe mit Handlauf) und Rauchmelder sollten beachtet werden. Das übertriebene Verbauen mit zusätzlichen Wänden wäre nicht ratsam. Belichtung, Belüftung ein schnelles und sicheres Verlassen im Brandfall müssen möglich sein, auch für die Kinder des Nachbarn die vielleicht zu viert da oben schlafen!

  • Thema ist das verfahrensfreie Nebengebäude in Bayern bis 75m3 umbauter Raum.


    Die baurechtlichen Vorgaben (z.B. Statik, Brand-, Wärme- und Schallschutz, etc.) müssen immer eingehalten und auch mit entsprechenden Dokumenten belegt werden, dazu gehört auch die Anschlusspflicht ans Wasser/Abwassernetz.

    Hallo Dietmar,
    Danke für Deine Quellenangaben. Darin steht aber leider gar nichts zu Deiner obigen Aussage, insbesondere welche baurechtlichen Vorgaben für ein Nebengebäude genau eingehalten werden müssen und ob sie dokumentiert werden müssen.



    Beim Sonderfall Bayern (<75m³) liegt zwar Verfahrensfreiheit vor, allerdings darf das Haus auch in diesem Fall erst bewohnt werden, wenn die Bedingungen für eine Bauabnahme erfüllt sind


    ... dazu steht auch nichts.


    Bauabnahme gibt es hier m.E. nicht.


    MfG

  • In diesem Forum das ganze Baurecht zu erklären (mit oder ohne Quellenangaben) - das schaffen wir nicht!
    Man braucht sich doch nur an ein paar Grundsätze halten, z.B.

    Hallo Sigi,


    ich denke das erwartet keiner. Es geht lediglich darum, die hier genannten Aussagen durch Quellenangaben belastbar zu machen. Wenn dies nicht gelingt dreht sich hier alles im Kreis. "Die paar Grundsätze", die Du nennst können regional u.U. auch unterschiedlich gültig sein.


    MfG

  • Hallo,


    ich wohne dort tageweise nach Lust und Laune auf eigenem Grundstück - kein erster Wohnsitz. Es ist im Innenbereich ohne Bauordnung. Ich habe mündlich beim Bauamt unter Vorlage von einfachen Skizzen vorgesprochen. Hingewiesen wurde ich auf den Grenzabstand sonst auf absolut nichts!


    Es wurde mir eine schriftliche Bestätigung zum Bau ausgehändigt unter Erwähnung - natürlich nur mündlich - , dass die genaue Form des Baukörpers und die genaue Lage im Gurndstück nicht wichtig sei und sich im übrigen niemand dafür interessieren werde.


    MfG

  • Ich wollte gerade schreiben, dass der Unterschied doch zwischen verfahrensfreiem Nebengebäude und antragsnotwendigem Wohngebäude ist:


    Allerdings steht in


    http://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayBO-57


    "Art. 57 Verfahrensfreie Bauvorhaben, Beseitigung von Anlagen
    (1) Verfahrensfrei sind
    1. folgende Gebäude:
    a) Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m3, außer im Außenbereich,"


    Nichts von Nebengebäuden. Wo steht dann dann was von Wohngebäuden? Ich glaube ja gerne, dass einen Unterschied gibt, nur habe ich ihn noch nicht gefunden.


    Abnahme für ein verfahrensfreies Gebäude gibt es anscheinend nicht, auch von Dokumentation finde ich nichts:


    https://www.stmi.bayern.de/buw…reiebauvorhaben/index.php
    "Wenn Sie eine bauliche Anlage errichten oder ändern, die nach der Bayerischen Bauordnung verfahrensfrei ist, bedeutet dies nur, dass Sie keinen Bauantrag stellen müssen und keine Baugenehmigung brauchen. Eine Prüfung Ihres Bauvorhabens vor der Errichtung durch die Bauaufsichtsbehörde erfolgt nicht. Sie sind selbst für die Einhaltung der geltenden Vorschriften verantwortlich."

  • Haumdaucha: Danke! Das ist zum einen mal ein konkreter Erfahrungsbericht, und dann noch ein sehr positive! :)


    Du hast doch U-Wert 0,24? Wurde danach gefragt?


    Die Frage wäre jetzt noch, ob es anders wäre, wenn es ein Hauptwohnsitz wäre und wenn, warum?

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