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  • Tiny Houses und das deutsche Baurecht - Legal wohnen im Tiny House

    Tiny Houses und das deutsche Baurecht
    Legal wohnen im Tiny House

    Erläuterungen zur Einordung des Tiny House im deutschen Baurecht
    Von Dietmar Schneider

    Zum Diskussion-Thread


    Inhaltsverzeichnis

    1. Vorwort
    2. Einleitung
    3. Was genau ist ein Tiny House?
    4. Wo darf ein Tiny House gebaut bzw. aufgestellt werden?
    5. Wie wird das Tiny House genutzt?
    6. Was muss beachtet werden um ein Tiny House legal zu bauen bzw. aufzustellen?
    7. Fazit
    8. Autarkie
    9. Baurecht - Mythen rund ums Tiny House
    Files
  • Vorwort

    Als Moderator im Forum und bei meinen Recherchen im Internet kam immer wieder die Frage auf, wie man denn in Deutschland in einem Tiny House legal wohnen kann.

    Es kursieren die unterschiedlichsten Gerüchte, Halbwahrheiten und seltsame konstruierte Theorien über das Baurecht in Verbindung mit dem Phänomen Tiny House. Durch meine persönlichen Erfahrungen mit dem Baurecht, machte ich mich daran, dieses Thema einmal genauer zu betrachten.

    Nach mehreren Monaten Recherche, fast endlos erscheinender Lektüre von Gesetzestexten und mit der Unterstützung durch Bauplaner und Architekten, entstand diese Zusammenfassung und Erläuterung des Baurechts in Bezug auf Tiny Houses.

    Dabei möchte ich betonen, dass dies lediglich ein allgemeiner Überblick über die aktuelle Gesetzeslage ist, im Einzelfall ist es auch möglich, entsprechende Ermessensentscheidungen mit dem Bauamt zu treffen, die davon abweichen.

    Da ich weder Anwalt für Baurecht, noch Architekt bzw. Bauingenieur bin, handelt es sich hierbei nicht um eine rechtsverbindliche Beratung.
  • Einleitung

    In Deutschland darf man sich nicht an jeder Ecke niederlassen, die einem gefällt. Ob Megahochhaus oder Tiny House, in dem Moment wo etwas gebaut bzw. aufstellt wird, unterliegt es in Deutschland immer in irgendeiner Form dem Baurecht.

    Auch wer sein Haus auf einen Anhänger stellt, kommt nicht an diesem Baurecht vorbei, ganz besonders wenn man sich zeitweise bzw. dauerhaft an einem Ort niederlassen will.

    Die Tiny House Bewegung kommt bekanntlich aus den USA, dort hat der Bau auf einem Anhänger ganz praktische Gründe, denn Häuser auf Rädern gelten in den USA nicht als Gebäude sondern als RV (Recreational Vehicle = Wohnmobil) und unterliegen somit nicht dem Baurecht. Werden bestimmte Abmessungen nicht überschritten, dann ist in den USA solch ein RV sogar zulassungsfrei.

    Ganz anders sieht es in Deutschland aus, hier entscheiden die Nutzung und der Standort, ob das Tiny House ein Fahrzeug oder ein Gebäude ist.
  • Was genau ist ein Tiny House?

    Da es in Deutschland keine offizielle Definition gibt, was Tiny Houses sind, so lässt sich aus der wörtlichen Übersetzung des englischen Begriffs („winzige Häuser“) ableiten, dass es sich um kleine Gebäude handelt.

    Die typischen Tiny Houses, meist auf Trailern aufgebaut, haben selten mehr als 20 qm Wohnfläche, verfügen jedoch über alle wesentlichen Dinge, die man zum Wohnen braucht: ein Wohnbereich mit Kochnische, ein Sanitärbereich mit Dusche und Toilette sowie einen Schlafbereich.


    Straßenverkehrsrecht

    Wenn das Tiny House im Straßenverkehr bewegt wird, werden 2 Arten unterschieden:



    Baurecht

    Baurechtlich wird aus dem Fahrzeug bzw. der Ladung, in dem Moment wo es seiner Bestimmung nach auf einem Grundstück nach Baurecht genutzt wird, ein Gebäude.

    Lediglich wenn das THoW ohne jegliche Nutzung nur abgestellt wird oder auf einem zugelassenen Campingplatz steht, bleibt es weiterhin ein Fahrzeug. Es könnte jedoch, aufgrund seines Aussehens (gebäudeähnliche Wirkung), auch dann noch unter das Baurecht fallen.

    Das deutsche Recht kennt den Begriff des „Kleinen Gebäude“, womit in den meisten Fällen Gebäude mit weniger als 50 m² Grundfläche bezeichnet werden. In diese Kategorie lassen sich die Tiny Houses grob einordnen.

    Was genau ein Gebäude ist, steht in den Begriffserläuterungen der Landesbauordnungen:

    LBO § 2 Begriffe
    (1) Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Eine Verbindung mit dem Erdboden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Erdboden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.
    ...
    (2) Gebäude sind selbständig benutzbare, überdachte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.

    (3) Gebäude werden in folgende Gebäudeklassen eingeteilt:
    1. Gebäudeklasse 1:
    a) freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²



    Vergleicht man nun die Begriffserläuterungen der Landesbauordnungen mit einem Tiny House, so lässt sich folgendes festhalten:
    • Ein Tiny House ist eine aus Bauprodukten (in den meisten Fällen Holz) hergestellte bauliche Anlage
    • Es ruht durch eigene Schwere (Gewicht) auf dem Erdboden
    • Wohnen und arbeiten im Tiny House ist eine überwiegend ortsfeste Nutzung
    • Es ist überdacht, kann von Menschen betreten werden und ist dazu geeignet dem Menschen Schutz zu bieten
    • Ein Tiny House ist freistehend, niedriger als 7 m, kleiner als 400 m² und besitzt nur eine Nutzungseinheit

    Demnach ist ein Tiny House, sobald es seiner Bestimmung nach auf einem Grundstück nach Baurecht genutzt wird, explizit ein Gebäude der Gebäudeklasse 1. Dabei ist es völlig unerheblich, ob es nun auf Rädern, einer Wechselbrücke, einem Containerrahmen oder einem Fundament steht.
  • Wo darf ein Tiny House gebaut bzw. aufgestellt werden?

    Um ein Gebäude zu bauen bzw. aufzustellen benötigt man zunächst einmal ein passendes Grundstück, da Gebäude und Grundstück eine Einheit bilden.

    Es ist erheblich einfacher sein Tiny House nach den individuellen baurechtlichen Vorgaben des vorher ausgesuchten Grundstücks zu bauen, als zuerst das Tiny House zu bauen und dann ein Grundstück zu suchen das in seinen baurechtlichen Vorgaben dem Tiny House entspricht.

    Doch wie findet man ein Grundstück für ein Tiny House? Dazu geht der erste Blick ins Baugesetzbuch (BauGB). Das unterscheidet in 2 grundsätzliche Bereiche:
  • Außenbereich (bauen verboten)

    Auf Grundstücken im Außenbereich ist ein Bauvorhaben zu Wohnzwecken grundsätzlich verboten. Es gibt zwar sogenannte „privilegiertes Bauten“, das ist jedoch auf ein Tiny House nur anzuwenden, wenn der Bauherr ein Land-/Forstwirt ist, der für seinen land-/forstwirtschaftlichen Betrieb Wohnraum benötigt.

    BauGB § 35 Bauen im Außenbereich
    (1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es

    1.einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient...

    2.einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient

    3.der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient

    4.wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll, ... (z.B. ein Baumhaushotel im Wald)

    5.der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Wind- oder Wasserenergie dient

    6.der energetischen Nutzung von Biomasse im Rahmen eines Betriebs nach Nummer 1 oder 2 oder eines Betriebs nach Nummer 4, der Tierhaltung betreibt, sowie dem Anschluss solcher Anlagen an das öffentliche Versorgungsnetz dient...

    7.der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Kernenergie zu friedlichen Zwecken oder der Entsorgung radioaktiver Abfälle dient...

    8.der Nutzung solarer Strahlungsenergie...
  • Innenbereiche (bauen erlaubt)

    Auf Grundstücken im Innenbereich ist ein Bauvorhaben zunächst einmal grundsätzlich erlaubt.

    BauGB § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Innenbereich)
    (1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.



    Hier ist auch die „Erschließung“ des Grundstücks festgelegt. Als Erschließung werden sämtliche bauliche Maßnahmen und rechtliche Regelungen bezeichnet, die notwendig sind, um das spätere Gebäude bei dessen Fertigstellung ordnungsgemäß nutzen zu können. Im Einzelnen gehört zu der Erschließung der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie an das Versorgungsnetz (Wasser-/Abwasseranschluss, Elektrizitätsanschluss).

    Die Erschließung eines Grundstückes ist Aufgabe der jeweiligen Gemeinde, wobei zu beachten ist, dass kein rechtlicher Anspruch auf Erschließung besteht, selbst wenn ein Bebauungsplan die Erschließung vorsieht. Die Aspekte der öffentlichen Erschließung bis hin zu den privaten Grundstücksgrenzen werden im §123 BauGB geregelt, während die Regelungen der jeweiligen Landesbauverordnung auf die Erschließung auf dem Grundstück selbst bezogen sind. Bauen darf man auf dem Grundstück allerdings erst dann, wenn die Erschließung abgeschlossen wurde.

    Ebenfalls findet hier das Ortsbild Erwähnung. Dieses Ortsbild darf durch das Errichten eines Gebäudes nicht beeinträchtigt werden (z.B. ein pinkes Tiny House mit knallgrünem Dach inmitten von weißen Einfamilienhäusern mit schwarzen Dachziegeln).

    Des Weiteren unterteilt § 2-14 Baunutzungsverordnung (BauNVO) den Innenbereich in Untergebiete, die festlegen zu welchem Zweck die Grundstücke genutzt werden und was darauf gebaut werden darf:
    • Kleinsiedlungsgebiete (Wohngebäude)
    • Reine Wohngebiete (Wohngebäude)
    • Allgemeine Wohngebiete (Wohngebäude)
    • Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete)
    • Dorfgebiete (Wohngebäude)
    • Mischgebiete (Wohn- und Gewerbegebäude)
    • Urbane Gebiete (Wohn- und Gewerbegebäude)
    • Kerngebiete (Wohn- und Gewerbegebäude)
    • Gewerbegebiete (Gewerbegebäude, kein wohnen zulässig mit Ausnahme von Betriebsinhabern)
    • Industriegebiete (Industrieanlagen, kein wohnen zulässig)
    • Sondergebiete, die der Erholung dienen (Wohngebäude, kein dauerhaftes wohnen zulässig)
    • Sonstige Sondergebiete (Wohn- und Gewerbegebäude)
    • Stellplätze und Garagen (Flächen zur Abstellung von Fahrzeugen)
    • Gebäude und Räume für freie Berufe (Gewerbegebäude, kein wohnen zulässig mit Ausnahme von Betriebsinhabern)
    • Ferienwohnungen (Wohngebäude, kein dauerhaftes wohnen zulässig)
  • Flächennutzungsplan

    Nach den Vorgaben des Zweiten Abschnitt BauGB erstellt die Gemeinde einen Flächennutzungsplan um ihr Gebiet in die einzelnen Bereiche zu unterteilen. Der Flächennutzungsplan kann entfallen, wenn ein ausreichender Bebauungsplan vorliegt.

    BauGB § 5 Inhalt des Flächennutzungsplans
    (1) Im Flächennutzungsplan ist für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen.



    Beispiel eines Flächennutzungsplan
  • Verbindlicher Bauleitplan (Bebauungsplan)

    Aus dem Flächennutzungsplan kann ein Bebauungsplan nach dem Dritten Abschnitt des BauGB entwickelt werden. Dies ist jedoch keine Pflicht, wird er nicht erstellt, gilt der Flächennutzungsplan und damit §34 BauGB Absatz 1.

    Im Bebauungsplan werden so grundlegende Dinge wie max. Gebäudehöhe, max. Geschossanzahl, welche Dachformen, Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude usw. festgelegt (hier kann man sehen, ob z.B. ein Pultdach auf dem Grundstück zulässig ist oder ob z.B. nur Satteldächer zugelassen sind).

    Einige Gemeinden geben im Bebauungsplan mittlerweile nicht nur eine max. Grundflächenzahl an, um Riesenbauten zu verhindern, sondern auch eine min. Grundflächenzahl um den Bau von Tiny Houses zu unterbinden.

    BauGB § 8 Zweck des Bebauungsplans
    (1) Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er bildet die Grundlage für weitere, zum Vollzug dieses Gesetzbuchs erforderliche Maßnahmen.
    (2) Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Ein Flächennutzungsplan ist nicht erforderlich, wenn der Bebauungsplan ausreicht, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen.

    BauGB § 10 Beschluss, Genehmigung und Inkrafttreten des Bebauungsplans
    (1) Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung.



    Beispiel eines Bebauungsplan


    Erläuterung zum Bebauungsplan
  • Ortsgestaltungssatzung

    Die Gemeinde kann anhand der LBO eine Ortsgestaltungssatzung beschließen. Auch dies ist keine Pflicht. Eine Ortsgestaltungssatzung wird in der Regel unabhängig von einem Bebauungsplan erstellt. Es kommt häufiger vor, das nach § 34 BauGB gebaut werden kann, aber mit Ortsgestaltungssatzung (weil irgendetwas typisch ist fürs Ortsbild).

    In dieser Satzung wird meist die äußerlicher Erscheinung der Gebäude festgelegt, also Farbe und Material des Dach, Farbe und Material der Fassade, evtl. Art der Fenster (z.B. Sprossenfenster), Gestaltung des Außengeländes, Art der Umzäunung usw., aber z.B. auch, ob Gebäude mit Rädern ins Ortsbild passen, oder ob diese evtl. verdeckt oder gar komplett abmontiert werden müssen, um ein einheitliches Ortsbild zu gewährleisten.

    Örtliche Bauvorschriften
    (1) Die Gemeinden können durch Satzung Vorschriften erlassen über
    1. die äußere Gestaltung baulicher Anlagen zur Durchführung baugestalterischer Absichten oder zur Verwirklichung von Zielen des rationellen Umgangs mit Energie und Wasser in bestimmten, genau abgegrenzten bebauten oder unbebauten Teilen des Gemeindegebietes...

    2. besondere Anforderungen an bauliche Anlagen zum Schutz bestimmter Bauten, Straßen, Plätze oder Gemeindeteile von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung sowie von Baudenkmälern und Naturdenkmälern...

    3. die Gestaltung der Kinderspielplätze, der Lagerplätze, der Camping-, Zelt- und Wochenendplätze, der Standflächen für Abfallbehältnisse sowie über Notwendigkeit, Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen; hierzu können auch Anforderungen an die Bepflanzung gestellt und die Verwendung von Pflanzen, insbesondere als Hecken, als Einfriedungen verlangt werden,

    4. die Ausstattung, Gestaltung, Größe und Zahl der Stellplätze für Kraftfahrzeuge sowie der Abstellplätze für Fahrräder,

    5. die Begrünung von baulichen Anlagen sowie über die Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen,

    6.andere als die vorgeschriebenen Tiefen der Abstandsflächen in bestimmten Gemeindeteilen zur
    a) Wahrung der baugeschichtlichen Bedeutung,
    b) Erhaltung der Eigenart von Gemeindeteilen oder
    c) Verdichtung der Bebauung in Kerngebieten ohne Wohnnutzung.

    Die Gemeindeteile sind in der Satzung genau zu bezeichnen. Geringere Abstände sind nur zulässig, wenn Gefahren hierdurch nicht entstehen



    Beispiel einer Ortsgestaltungssatzung


    In strukturschwachen Gebieten mit Bevölkerungsabwanderung sind die Gemeinden oft toleranter mit ihren Ortsgestaltungssatzungen, um die Besiedlung zu fördern. Ein vollständiges Verbieten von Tiny Houses können die Gemeinden nicht vornehmen, allerdings können sie so viele Auflagen machen, dass der Bau eines Tiny House so gut wie unmöglich wird.
  • Zwischenfazit

    Durch die Nutzung des Tiny House in seiner vorgesehen Bestimmung wird es zum Gebäude.

    Auf welchen Grundstücken das Tiny House gebaut/aufgestellt werden darf, ist im örtlichen Flächennutzungsplan sowie, soweit vorhanden, im Bebauungsplan unter den Vorgaben der BauNVO ersichtlich. Das Grundstück muss sich im Innenbereich befinden und erschlossen sein.

    Wie das Tiny House in äußerlicher Erscheinung und in den Abmessungen beschaffen sein muss, ist im örtlichen Bebauungsplan und/oder in der Ortsgestaltungssatzung vorgegeben.

    Sind diese alle nicht vorhanden, so gelten die Vorgaben des BauGB. Wenn nur das BauGB gilt, muss man zumindest im Innenbereich bauen (dies sollte selbst im letzten Dorf per Satzung festgesetzt sein). Es gilt dann § 34 BauGB, das Tiny House muss sich demnach nur ins Ortsbild einfügen. Das bietet viele Chancen, denn "Einfügen" bedeutet nur: "es darf das Ortsbild nicht verunstalten".
  • Zum dauerhaften Wohnen (z.B. Erstwohnsitz)

    Das Grundstück

    Zum dauerhaften Wohnen im Tiny House benötigt man zunächst ein Grundstück in einem Gebiet, das nach der BauNVO dauerhaftes Wohnen auch zulässt.

    Dies wären:
    • Kleinsiedlungsgebiete
    • Reine Wohngebiete
    • Allgemeine Wohngebiete
    • Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung
    • Dorfgebiete
    • Mischgebiete
    • Urbane Gebiete
    • Kerngebiete
    • Sonstige Sondergebiete
    Aufgrund der örtlichen Bebauungspläne und den Ortsgestaltungssatzung kann es unter Umständen schwierig sein, den richtigen Platz für ein TH zu finden. Am einfachsten wird es in "Sondergebieten" bzw. in "Gebieten zur Entwicklung der Wohnnutzung" sein (Stichwort: Besondere Wohnformen), da dort die Auflagen zum Bau wahrscheinlich am geringsten sind. Genau Informationen erhält man bei der örtlichen Baubehörde.


    Die Erschließung

    Des Weiteren muss das Grundstück erschlossen sein, selbst dann wenn man autark leben möchte. Zur Erschließung gehört:
    • der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz
    • sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz.
    Es ist verpflichtend vorgeschrieben, das Haus an das Ver- und Entsorgungsnetz anzuschließen, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Das reine Vorhandensein der Anschlussmöglichkeit reicht nicht aus.

    Der Anschluss- und Benutzungszwang ist eine kommunalrechtliche Bestimmung der jeweiligen Gemeindeordnung, mit dem Gemeinden den Anschluss an gemeindliche Anstalten, wie der Wasserversorgung, der Abwasserbeseitigung, der Abfallentsorgung, der Straßenreinigung, der Fernwärmeversorgung sowie deren Benutzung aus Gründen des öffentlichen Wohls vorschreiben können.

    Die Einschränkung dieser persönlichen Rechte der Bürger ist immer dann gerechtfertigt, wenn eine solche Satzung aus Gründen des öffentlichen Wohls im Allgemeinen geboten ist und der Anschluss- und Benutzungszwang im Einzelfall zumutbar ist.


    Die Baugenehmigung

    Die Landesbauordnungen (LBO) regeln nun ob und in welcher Form das Tiny House genehmigungspflichtig ist.

    Baden-WürttembergIm Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    BayernGebäude bis zu 75 m³ Brutto-Rauminhalt - Verfahrensfrei,
    Im Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    Berlineingeschossige Gebäude bis zu 10 m² Brutto-Grundfläche - Verfahrensfrei,
    Im Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    BrandenburgIm Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB – Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    Bremeneingeschossige Gebäude bis zu 10 m² Brutto-Grundfläche - Verfahrensfrei,
    Im Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    HamburgIm Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    HessenIm Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    Mecklenburg-Vorpommerneingeschossige Gebäude bis zu 10 m² Brutto-Grundfläche - Verfahrensfrei,
    Im Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    NiedersachsenIm Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    NRWIm Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    Rheinland-PfalzIm Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    Saarlandeingeschossige Gebäude bis zu 10 m² Brutto-Grundfläche - Verfahrensfrei,
    Im Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    Sachseneingeschossige Gebäude bis zu 10 m² Brutto-Grundfläche - Verfahrensfrei,
    Im Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    Sachsen-Anhalt eingeschossige Gebäude bis zu 10 m² Brutto-Grundfläche - Verfahrensfrei,
    Im Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    Schleswig-HolsteinIm Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB - Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    Thüringeneingeschossige Gebäude bis zu 10 m² Brutto-Grundfläche - Verfahrensfrei,
    Im Bereichen mit Bebauungsplänen nach §30 BauGB -Genehmigungsfrei,
    Sonstige Wohngebäude - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
  • Verfahrensfreiheit

    "Verfahrensfrei" heißt nicht "rechtsfrei"!

    Ist ein Bauvorhaben verfahrensfrei, muss kein Bauantrag gestellt oder ein Kenntnisgabeverfahren durchführt werden. Es liegt jedoch die Verpflichtung vor, in eigener Verantwortung zu prüfen, ob das Vorhaben wie geplant umsetzen werden darf. Als Bauherr ist man dafür verantwortlich, dass die erforderlichen Befreiungen oder Genehmigungen von den jeweils zuständigen Behörden vorliegen.

    Bei Zweifeln ist es daher besser, sich vorher an eine fachkundige Stelle zu wenden. Das kann die Baurechtsbehörde oder ein Architekt sein.

    Es ist ausdrücklich zu beachten, dass auch die verfahrensfreien den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen müssen. Die LBO macht bei der Anwendung des Gesetzes keinen Unterschied ob ein Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist oder nicht.

    § 1 Anwendungsbereich
    (1) Dieses Gesetz gilt für bauliche Anlagen und Bauprodukte. Es gilt auch für Grundstücke sowie für andere Anlagen und Einrichtungen, an die in diesem Gesetz oder in Vorschriften auf Grund dieses Gesetzes Anforderungen gestellt werden.


    Beispielsweise müssen Standsicherheitsnachweise (Statik) erstellt werden, sowie die Energieeinsparungsverordnung und evtl. noch Brand-/Lärmschutzvorschriften oder die Bestimmungen bezüglich der Abstandsflächen beachtet werden.

    Auch Vorgaben des Bebauungsplanes, Vorschriften der Landesbauordnung, Denkmalschutz-bestimmungen, Wasserschutz- und Landschaftsschutzgebietsbestimmungen oder sonstige Vorschriften müssen bei dem Bauvorhaben eingehalten werden.

    Außerdem muss eigenverantwortlich geprüft werden, ob das Bauvorhaben möglicherweise eine andere Genehmigung benötigt. Wenn beispielsweise ein Bauvorhaben in der Nähe von Baudenkmälern errichten wird, benötigt man unter Umständen eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis.

    Man kann auch bei verfahrensfreien Vorhaben die Vereinbarkeit mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften durch die Baurechtsbehörde überprüfen und in einem Bescheid feststellen lassen.

    Hinweis: Zu beachten ist auch, dass die Gemeinde durch Satzung bestimmen kann, dass für Bauvorhaben, die zwar verfahrensfrei sind, ein Kenntnisgabeverfahren durchgeführt werden muss. Im Kenntnisgabeverfahren geben Sie das Bauvorhaben der Baubehörde durch die Einreichung der Bauvorlagen nur zur Kenntnis.
  • Genehmigungsfreiheit

    Von der Genehmigung befreit sind Bauvorhaben, wenn sie z.B. innerhalb eines amtlichen Bebauungsplanes oder eines Vorhaben- und Erschließungsplanes liegen, die Erschließung gesichert ist und von der Bauaufsichtsbehörde keine Erklärung vorliegt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden muss (§30 BauGB). Genaues dazu regelt die zuständige Landesbauordnung und ist im örtlichen Bebauungsplan ersichtlich.

    Bei genehmigungsfreien Bauvorhaben sprechen die Behörden von Bauanzeige-, Kenntnisgabe-, Mitteilungsverfahren. Die Anforderungen an die Unterlagen für diese Verfahren können je nach Bundesland unterschiedlich sein.

    Auch die üblichen Abnahmen, Bescheinigungen und Fertigstellungsanzeigen sind nötig. Der Vorteil ist, dass die Baugenehmigung, innerhalb einer gesetzlich in der Landesbauordnung festgelegten Frist nach Einreichung der Bauvorlagen als erteilt gilt, wenn Ihnen von der Baubehörde nichts anderes bescheinigt wird. Mit der Fertigstellung des Vorhabens sind der Bauaufsichtsbehörde z.B. eine Bestätigung des Prüfingenieurs für Baustatik, eine Bescheinigung des Bezirksschornsteinfegermeisters über die Tauglichkeit und die sichere Benutzbarkeit der Abgasanlagen und eine Bestätigung des Bauleiters, dass das Bauvorhaben entsprechend den eingereichten Bauvorlagen ausgeführt wurde vorzuweisen.
  • Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

    Zuständig für die Erteilung der Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren ist die untere Bauaufsichtsbehörde. Das ist die Kreisverwaltung, in kreisfreien und großen kreisangehörigen Städten die Stadtverwaltung oder die Verbandsgemeindeverwaltung, wenn ihr Aufgaben der Bauaufsicht übertragen worden sind.

    Der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren ist schriftlich bei der Gemeindeverwaltung bzw. der Verbandsgemeindeverwaltung einzureichen.

    Welche Bauunterlagen mit dem Bauantrag vorgelegt werden müssen, ergibt sich aus den Vorgaben der Landesverordnung über Bauunterlagen und die bautechnische Prüfung. Der Bauantrag und die Bauunterlagen müssen vom Bauherrn sowie dem Entwurfsverfassern unterschrieben sein, die bauvorlageberechtigt sind.

    Die Bauvorlageberechtigung ist erforderlich, um Genehmigungsplanungen für die Errichtung von Bauwerken als verantwortlicher Planfertiger unterzeichnen zu dürfen. Der bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser ist für deren Inhalt öffentlich-rechtlich verantwortlich.

    Über die Große Bauvorlageberechtigung verfügt:
    • wer die geschützte Berufsbezeichnung Architekt trägt (Voraussetzung ist die Mitgliedschaft in einer Architektenkammer)
    • wer die Berufsbezeichnung Bauingenieur trägt und in einer Ingenieurkammer in eine Liste der Bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen ist
    Die Kleine Bauvorlageberechtigung gilt in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Hamburg, Bremen, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Hier verfügen auch:
    • Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes (Maurer, Zimmerer und Betonbauer)
    • Bautechniker
    • Architekten, Innenarchitekten und Bauingenieure, auch wenn sie nicht in der Liste der Bauvorlageberechtigten geführt werden
    die Berechtigung, Bauanträge einzureichen für Wohngebäude mit max. 2 Wohneinheiten und insgesamt max. 200 m² Wohnfläche.

    Nach Abschluss des Bauvorhabens erfolgt die Bauabnahme. Dies ist die in den einzelnen Landesbauordnungen geregelte Schlussabnahme eines genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Dabei wird die Übereinstimmung des fertiggestellten Baus mit den in der Baugenehmigung enthaltenen Bestimmungen in baurechtlicher und bautechnischer Hinsicht überprüft.

    Dies gilt für alle Bauvorhaben, auch Verfahrensfreie können nach Abschluss des Bauvorhabens von der Bauaufsicht geprüft werden.
  • Sonderfall Campingplatz

    Ein Sonderfall sind Campingplätze, sie gehören zunächst einmal grundsätzlich zu "Sondergebiete, die der Erholung dienen". Durch die Landesverordnung über Camping- und Wochenendplätze (CWVO) wurde vorab eine pauschale Genehmigung zum Aufstellen von Zelten, Wohnwagen, Mobilheimen erteilt.

    Die CWVO macht für den Tiny House - Besitzer allerdings 2 Einschränkungen:
    • Die Gebäude dürfen max. 50 m² groß sein
    • und eine Höhe von 3,5 m nicht überschreiten.
    Trotzdem lassen einige Campingplatzbetreiber auch TH bis 4 m Höhe zu, nach dem Motto, "Wo kein Kläger, da kein Richter", also vorher immer erst einmal nachfragen.

    Bezieht man solch einen Stellplatz, dann benötigt man keine Stellplatz- oder Baugenehmigung - es gilt lediglich die Platzordnung sowie die CWVO. Eine Anmeldung als Erstwohnsitz nach dem BMG stellt auch kein Problem dar, wenn die Wohnnutzung des Campingplatz im Bebauungsplan eingetragen ist.


    Darf man überhaupt auf einem Campingplatz dauerhaft wohnen oder nicht?

    Die BauNVO sagt zunächst einmal:

    §10 Sondergebiete, die der Erholung dienen
    Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen.

    Das Dauerhafte Wohnen ist nach der BauNVO also weder erlaubt noch verboten, sondern die Art der Nutzung ist durch die Gemeinde festzulegen.

    Dies führte lange Zeit dazu, dass von Bundesland zu Bundesland, ja sogar von Gemeinde zu Gemeinde die BauNVO unterschiedlich ausgelegt wurde. Am 13.05.2017 hat der Gesetzgeber nun endlich reagiert und einen entsprechenden Passus im BauGB eingetragen:

    § 12 Vorhaben- und Erschließungsplan
    ...
    (7) Soll in bisherigen Erholungssondergebieten nach § 10 der Baunutzungsverordnung auch Wohnnutzung zugelassen werden, kann die Gemeinde nach Maßgabe der Absätze 1 bis 6 einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen, der insbesondere die Zulässigkeit von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken in diesen Gebieten regelt.

    Es liegt nun einzig und allein an der Gemeinde, ob sie im Bebauungsplan eine Wohnnutzung des Campingplatzes zulässt oder nicht. Wenn dies, für den ins Auge gefassten Campingplatz, von der Gemeinde nicht eingetragen sein sollte, dann gilt es den Gemeinderat davon zu überzeugen, dass solch eine Änderung des Bebauungsplan einen Mehrwert für die Gemeinde darstellt.
  • Zwischenfazit

    Wie zu erkennen ist, gerade für Selberbauer wäre es ratsam, schon vor dem eigentlichen Bau des Tiny House einen Architekten/Bauingenieur (oder vergleichbaren Bauvorlageberechtigten) hinzu zu ziehen.

    Auch ein Gespräch mit der Baubehörde des Ortes, in dem man sein Tiny House aufstellen möchte, ist vor dem Bau sinnvoll, schon allein um die örtlichen Auflagen in den Bau einfließen zu lassen. Es wäre sehr unvorteilhaft erst nach dem Bau des Tiny House festzustellt, dass z.B. die schöne rote Farbe des Dach nicht der Ortssatzung entspricht und deswegen keine Genehmigung erteilt wird.
  • Als Wochenend- bzw. Ferienhaus

    Das Grundstück

    Wenn man sein Tiny House nur gelegentlich als Wochenend- oder Ferienhaus nutzen möchte, kann man bei der Auswahl des Grundstücks auf die "Sondergebiete, die der Erholung dienen" zurückgreifen. Das sind extra Gebiete die ausdrücklich zum Bau von Wochenend- und Ferienhäusern vorgesehen wurden. In vielen Fällen ist der Bau sogar verfahren- oder genehmigungsfrei, wenn eine Grundfläche von 50 m² nicht überschritten wird (genau Auskunft erteilt die örtliche Baubehörde).

    Wie beim Bauen als Erstwohnsitz muss allerdings auch in diesem Fall das Grundstück erschlossen sein.

    Wer sein Tiny House in einem "Sondergebiet" bauen/aufstellen möchte, wird in diesem Gebieten wahrscheinlich tolerantere Bebauungspläne/Gestaltungssatzungen vorfinden, da es explizit für Wochenendhäuser oder Ferienhäuser (Kleinbauten) ausgewiesen ist. Die Einhaltung der EnEV entfällt, wenn das Tiny House weniger als 4 Monate im Jahr bewohnt wird.

    Oftmals liegen diese Gebiete auch inmitten von Außengebieten, also mitten in der Natur.


    Der Campingplatz

    Am einfachsten ist es, sein Wochenend-/Ferien-Tiny House auf einem Campingplatz aufzustellen, da durch die Landesverordnung über Camping- und Wochenendplätze (CWVO) vorab eine pauschale Genehmigung zum Aufstellen von Zelten, Wohnwagen, Mobilheimen erteilt wurde. Stellt man sein Tiny House auf solch einen Platz, dann benötigt man keine Stellplatz- oder Baugenehmigung - es gilt lediglich die Platzordnung sowie die CWVO (siehe: Sonderfall Campingplatz).


    Wie lange darf man sich in dem Wochenend-/Ferien – Tiny House aufhalten?

    Eine feste Zeitvorgabe gibt es nicht, allerdings durch die Baubehörde wird das Bauvorhaben verbindlich als Wochenend-/Ferienhaus genehmigt. Die Nutzung zum Dauerwohnen ist ausgeschlossen.

    Zwar fehlt eine gesetzliche Definition des Begriffes Wochenend-/Ferienhaus, doch ergibt sich aus der Zweckbestimmung eines solchen Gebäudes eindeutig, dass es zum zeitlich begrenzten also nicht andauernden Aufenthalt in der Freizeit, beispielsweise am Wochenende oder im Urlaub dient (BVerwGE 45, 120 [121 f.]; 87, 299 [303]). Die EnEV gibt des Weiteren vor, dass Wochenendhäuser max. 4 Monate im Jahr bewohnt werden dürfen.

    Der tatsächliche Lebensmittelpunkt der Bewohner muss sich klar erkenntlich an einem anderen Ort befinden.

    Durch die Änderung vom 13.05.2017 des BauGB hat sich nun ein entscheidender Punkt geändert:
    § 12 Vorhaben- und Erschließungsplan
    ...
    (7) Soll in bisherigen Erholungssondergebieten nach § 10 der Baunutzungsverordnung auch Wohnnutzung zugelassen werden, kann die Gemeinde nach Maßgabe der Absätze 1 bis 6 einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen, der insbesondere die Zulässigkeit von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken in diesen Gebieten regelt.

    Die Gemeinde hat nun die Möglichkeit im Bebauungsplan eine Wohnnutzung des Wochenend-/Ferienhausgebiets zuzulassen. Für eine ganzjährige Wohnnutzung ist in dem Falle allerdings die EnEV beim Bau einzuhalten.
  • Als reinen Wohnwagen für den Urlaub

    Der einfachste Fall im Baurecht ist die Nutzung des Tiny House als reiner Wohnwagen für den Urlaub. In diesem Fall betrachtet das Baurecht das Tiny House nicht als Gebäude sondern als Fahrzeug.

    Ein Wohnwagen/THoW muss allerdings einen Stellplatz für die Zeit der Nicht-Nutzung haben.


    Der Stellplatz

    Ein Stellplatz ist eine zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vorgesehene Fläche auf Privatgrund. Einzelheiten sind in den Stellplatzverordnungen der jeweiligen Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt. Auch können die Gemeinden örtliche Satzungen erlassen. In den meisten Fällen darf man seinen Wohnwagen/THoW eben nicht einfach abstellen wo man will.

    So kann z.B. sogar eine Brandschutzmauer vorgeschrieben sein. Ist der Stellplatz nur für ein Auto vorgesehen, kann ein zweiwöchiges Abstellen eines THoW schon eine rechtswidrige Nutzung sein.

    Je nach Einzelfall kann die Behörde sogar annehmen, dass von dem THoW eine gebäudeähnliche Wirkung ausgeht. Die bedeutet, dass mit dem THoW Abstandsflächen zum Nachbargrundstück eingehalten werden müssen.

    Die einfachste Möglichkeit ist, sein THoW auf einem Campingplatz für die Zeit der Nicht-Nutzung zu parken.


    Die Genehmigung

    Wenn das Abstellen auf dem eigenen Wohngrundstück in der Gemeinde untersagt ist, so benötigt man einen separaten Stellplatz in einem Gebiet das für Stellplätze und Garagen ausgewiesen ist. Entweder man pachtet/kauft solch einen Stellplatz oder schafft im dafür ausgewiesenen Gebiet einen neuen Stellplatz.

    Die Neuschaffung solch eines Stellplatzes ist dann wiederum ein Bauvorhaben und unterliegt dem Baurecht.

    In den meisten Fällen ist solch ein Bauvorhaben verfahrensfrei. Dafür muss kein Bauantrag gestellt, keine Baugenehmigung eingeholt werden und auch die Bauaufsichtsbehörde muss das Bauvorhaben nicht prüfen, bevor es gebaut werden darf. Jedoch ist jeder Bauherr selbst verantwortlich, die geltenden Vorschriften einzuhalten.