Tiny Houses und das deutsche Baurecht - Diskussion

  • Tiny House auf Freizeitgrundstück / rechtliches:
    Die Ausarbeitung der Rechtslage "Tiny House auf Freizeitgrundstück" von DietmarS68 gefällt mir sehr gut. Die Rechtslage, bisher meist nur zum Thema "Wohnwagen auf Freizeitgrund" untersucht, ist jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Mit entscheidend für eine rechtliche Beurteilung ist sicher auch die örtliche Lage des Grundstücks, die Infrastruktur (Straßenanbindung, Naturschutz, Wasser- u. Abwasser, evtl. Stromanschluss, etc.) und die bisherige Nutzung des Grundstücks, sowie die Frage, ob das Tiny House als Dauerwohnsitz oder nur zum zeitlich begrenzten Wohnen genutzt wird.
    Nach einer Recherche im Internet habe ich eine Beurteilung aus dem Jahr 2014 unter > www.frag-einen-anwalt.de < gefunden, die zumindest für den bayerischen Raum aussagekräftig zu sein scheint.
    Ich bin nach wie vor der Ansicht, dass eine Rechtssicherheit nur durch Prüfung mittels Fachanwalt ein verwertbares Ergebnis bringt. Ich plane daher, für das von mir angebotene Freizeitgrundstück "siehe unter Coe-Con" eine Anfrage bei http://www.frag-einen-anwalt.de zu starten. Werde Euch berichten sobald eine Antwort vorliegt. Als .pdf-Anlage meine bisherige, kleine Recherche zur Rechtssituation. MfG Harry / The Coe-Con

  • Also, ich habe meine Anfrage an > frag-einen-anwalt.de < bereits gestartet. Ist nicht kostenfrei - wie ich ursprünglich gedacht habe - aber € 68 für die erste Fragestellung ist zu verkraften. Sobald ich die Anwort von der Anwältin u. deren Freigabe zur Veröffentlichung habe, informiere ich Euch.

  • Hallo Harry,


    erst einmal danke für dein netten Worte zu meiner Ausarbeitung.


    Zunächst zu der oben erwähnten "Rechtslage zum Thema Wohnwagen auf Freizeitgrund", dazu kann ich nur sagen: Da es keinen rechtlich bindenden Begriff des Freizeitgrunds gibt, kann auch keine rechtlich bindende Grundlage zu diesem Thema existieren, weder in Bayern noch in einem anderen Bundesland!


    Rechtlich bindend ist, als was das Grundstück im Flächennutzungsplan/Bebauungsplan eingetragen ist. Also z.B. Außenbereich, Innenbereich, Sondergebiet, Landwirtschaftliche Nutzfläche etc., somit legt dann die BauNVO fest, als was das "Freizeitgrundstück" genutzt werden kann, und zwar in allen Bundesländern, da es sich um ein Bundesgesetz handelt.


    Als nächstes, im oben erwähnten Fall geht es darum einen Wohnwagen lediglich abzustellen. Wenn dies langfristig geschehen soll, dann fällt es im Baurecht unter die Errichtung eines Stellplatzes. Solch ein Stellplatz ist in den meisten Fällen ein verfahrenfreies Bauvorhaben. Wie der Anwalt richtig erklärt hat, ist das reine Abstellen des Wohnwagens in den meisten Fällen rechtlich unbedenklich, so lange der Wohnwagen weder ans Versorgungsnetz angeschlossen wird bzw. bewohnt wird.


    In dem Fall deines eigenen Grundstücks werde ich erst garnicht auf die bayrische Bauordnung eingehen, da schon allein das Bundesrecht eine ziemlich eindeutige Rechtslage aufzeichnet.
    Du schreibst das dein Grundstück im Außenbereich liegt, somit ist das Aufstellen eines TH/Wohnwagen, um dort ständig oder auch nur zeitweise zu leben, völlig ausgeschlossen! Die Rechtslage ist da eindeutig, der einzige Ausweg wäre, das Grundstück im Bebauungsplan zu ändern.
    Denkbar wäre z.B. ein Sondergebiet zur Erholung mit der Erlaubnis zum dauerhaften Wohnen, dann könntest du einen kleinen "Campingplatz" dort errichten, oder das Grundstück als Mischgebiet eintragen lassen um dort legal bauen zu dürfen.


    Über die bereits dort befindlichen Gebäude und deren Bewohner brauchst du erst garnicht nachzudenken, denn wie im obrigen Fall vom Anwalt richtig beschrieben, fallen diese unter den so genannten passiven Bestandschutz. Sie dürfen dort leben und ihre Gebäude auch renovieren etc. jedoch jeglicher "Neubau" ist auch ihnen strikt untersagt. Du hast ja selber schon Ärger bekommen und im Rahmen des Bestandsschutz die Erhaltung durchsetzen können. Einen Neubau, z.B. eines TH wirst du mit dieser Regelung allerdings nicht durchsetzen können.


    Gruß
    Dietmar

  • Hallo Dietmar,
    danke für Deine weiteren Hinweise zu der Rechtslage "Rund ums Tiny House". Meine Recherche über "frag-den-Anwalt" hat im Prinzip eine ähnliche Rechtsdarstellung als Ergebnis gebracht. Es ist jetzt mein Bestreben bei der Stadtverwaltung Geretsried u.dem Bauamt Bad Tölz-Wolfratshausen eine Einstufung meines Grundstücks als Sondergebiet zu bekommen. In meiner Gegend hat sich bereits eine "Tiny House-Interessengruppe" formiert die in dieser Sache bereits aktiv ist. Mal sehen wie es weitergeht, ob die Behörden zu überzeugen sind.
    Gruß Harry / The CoeCon

  • Hallo Dietmar,


    vielen Dank für die rechtliche Ausarbeitung! Eine kurze Frage dazu: Von welchem Stand ist sie (zeitlich) bzw. wie aktuell ist sie?


    Danke und Gruß.

  • Ich halte sie immer auf dem neusten Stand. Sollte sich also etwas ändern, so werde ich den entsprechenden Abschnitt korrigieren.

    Hallo Dietmar und alle, die ihre gesammelten Infos teilen, vielen Dank dafür, das ist so sehr hilfreich im Dschungel der Paragraphen ;-)!!!


    Viele Grüße
    Petra

  • Hallo zusammen :)
    ich habe eine Frage an die Leute, die sich mit dem Baurecht auskennen. Und zwar haben wir unser kleines Haus im Außenbereich in Baden Württemberg auf einem privaten Grundstück gebaut. Leider wussten wir nicht, dass das Grundstück sich im Außenbereich befindet. Im Innenbereich der Stadt hätte man es wahrscheinlich genehmigen können. Jetzt verlangt die Stadt aber, dass es abgerissen wird, da man im Außenbereich ja nichts bauen darf und es den Regelungen nicht entspricht, was wirklich im Herzen weh tut, weil wir echt viel Mühe da reingesteckt haben. Wenn vielleicht jemand ähnliche Probleme hatte, eine Lösung weiß oder weiß wie man das umgehen kann würde ich mich über ein Kommentar oder eine private Nachricht freuen. Zur Info noch: Das Haus soll eher für den Sommer sein zum grillen und ab und zu einfach für Abende, also nicht zum dauerhaften Wohnen. Es gibt auch keine Toilette oder ein Wasseranschluss.

  • Hallo IgorK,


    ich befürchte da hab ich schlechte Nachrichten. Im Außenbereich ist das Bauen nun mal strikt untersagt, da wird dir wohl nicht anderes übrig bleiben, als das Haus abzureissen. Besser ihr macht es jetzt selber, bevor die Stadt mit dem Bagger vor der Tür steht, dann wird es richtig teuer.


    Wir hatten diesen Fall schon in der Familie, auf unserem Gartengrundstück im Außenbereich. Mein Großvater hatte den "Geräteschuppen" noch nicht ganz fertig, da stand die Stadt schon auf der Matte und er musste alles wieder abreissen. Seit fast 40 Jahren kämpfen wir nun dafür, das Grundstück irgendwie zu bebauen, bisher jedoch ohne Erfolg.


    Gruß
    Dietmar

  • Ein möglicher Ausweg?!?
    Ich stelle mir vor eine 1-Zimmer Wohnung auf einem Bauernhof in einem landschaftlich schönem Gebiet dauerhaft zu mieten nebst etwas entlegenem Stellplatz für meinen Freizeitanhänger! Durch den Wohnraum habe ich eine Melde- und Briefkastenadresse und den Anschluß an das öffentliche Versorgungsnetz, es wird wohl niemand mit der Stoppuhr nachmessen wieviel Zeit ich in welchen Bereichen verbringe.
    Um die Fixkosten zu senken (z.B.: GEZ, Strom, Wasser, etc.) kann man auch eine Wohnung ggfs. mit mehreren Stellplätzen mieten und teilweise untervermieten! Also sozusagen eine Tiny House WG :)
    Ggfs. kann man den Hofeigner auch animieren Wirtschaftsräume in Wohnräume umzubauen was ja teilweise bzw. temporär gefördert wird.


    Gruß
    Matthias


    p.s.: herzlichen Dank an Dich, Dietmar, für Deine viele Mühe und die Auftrennung in Informationsthread und Diskussionsthread, das macht es viel besser lesbar, wäre evtl. auch auf andere Bereiche wie Statik, Wände, Boden, etc. übertragbar...

    2 Mal editiert, zuletzt von m.franzius ()

  • Hallo liebe community!


    Nachdem ich den Thread gelesen habe, muss ich ernüchtert feststellen das es im prinzip legal nicht möglich ist ein Tiny aufzustellen.


    Mein Plan ist es, meinen Wagen bei einem befreundeten Landwirt aufzustellen. Mal angenommen er würde mich auf 450€ "anstellen"
    und ich arbeite als "Saisonkraft" auf seinem Hof. Wohnraum kann er nicht stellen, also bringe ich meinen mit
    Viele Landwirte stellen Wohncontainer auf, um die ganzen Saisonkräfte unterzubringen. Ich kann mir bei besten willen nicht vorstellen, dass jeder Wohncontainer gemeldet, bzw genehmigt ist.


    Ich kenne Landwirte die haben ganze Ställe oder Schuppen nicht genehmigen lassen und stehen dort schon seit 25 Jahren. Who cares?


    Wie scharf wird also wirklich im Außenbereich kontrolliert?
    Angenommen sie würden Luftaufnahmen machen, das Haus sieht von oben aus wie ein normaler landwirtschaftlicher Anhänger, der auf der Wiese geparkt wurde..
    Wo kein Kläger da kein Richter...`?!


    Vielen Dank für die Zusammenfassung, bringt doch etwas licht in den ganzen rechtlichen bullshit

  • Was, wenn mein "Tiny" per Bauantrag seinen Platz zugewiesen bekommt... ich es aber, sagen wir nur für 2-4 Monate im Jahr gern weiter als "Thow" verwenden wollen würde?


    Auf- und abladen ist kein Problem, Versorgungsanschlüsse an- und abkuppeln und... theoretisch könnte ich auf dieser Weise sogar ZWEI Grundstücke mit der identischen Konstruktion bedienen oder???


    Was sagt Ihr zu solch einem Ansatz?

  • Hallo Fuchsbau,
    du kannst für ein und das selbe TH mehrere Baugenehmigungen, nämlich für je ein anderes Grundstück erhalten.
    Es ist ja nicht verboten, dass du dein TH wieder wegziehst. Du musst nur darauf achten, dass die Baugenehmigung nicht erlisch, weil du mit deinem Bau noch nicht begonnen hast. ... und dein Bauantrag sollte schon transparent formuliert sein. Du beantragst also die "Errichtung eines Stellplatzes für ein mobiles Kleinstwohnhaus für eine ganzjährige Nutzung" (für Erstwohnsitz geeignet).
    ... oder für eine Nutzung für Erholungszwecke" (für Zweitwohnsitz geeignet).
    Man kann das mit der Nutzungsdauer auch anders formulieren - da gibt es keine Vorschriften.

  • Hallo zusammen,


    erstmal danke an @DietmarS68 für die rechtlichen Ausführungen.
    Ich verfolge einige Themen hier schon länger.


    Vorneweg: es geht mir weniger um Grauzonen, Rechtsverdrehungen oder wildes Wohnen im Außenraum, sondern ich bin vielmehr langfristig auf der Suche nach einer machbaren Lösung, mit einer 4-köpfigen Familie in Bayern(!) ein Tinyhouse zu beziehen – ganz legal im Innenraum. (Legal und doch so einfach wie möglich.)


    Kurze Einleitung:
    Wir leben mit unseren beiden (noch kleinen) Kindern seit 3 Jahren in einem großzügigen Mietshaus mit Garten in einem größeren Dorf in schöner zentraler Lage mit allem drum herum, was man braucht, und doch ruhig. Toll, endlich das Gefühl der „eigenen“ vier Wände zu haben.
    Doch langsam erschlägt uns der Platz. Die letzte Wohnung davor hatte < 60 m² und war eigentlich groß genug. Daher planen, lesen und recherchieren wir seit Monaten, was Andere in der Tiny House-Szene so machen.
    So schön die „extremen Ansätze“ und der idealistische Traum vom abgeschiedenen Dasein in der Natur auch sind: wir suchen einfach nach einer pragmatischen Lösung, wie man noch halbwegs zentral, aber eben doch im Tiny House und zumindest durch seinen eigenen Garten etwas naturverbunden leben kann.
    Vielleicht sind diese Gedanken für Andere auch interessant, es wäre ja sicher für alle zweckdienlich, wenn man sich so gut es geht zusammentut und alle Erfahrungen teilt.


    Unsere Gedanken:

    • leeres Baugrundstück im Innenraum, mit oder ohne Bebauungsplan, zur Pacht oder zum Kauf,
    • (Ab-)Wasser und Strom erschlossen
    • Tiny House unter 75 m³ Rauminhalt

    Im einfachsten Fall: ein THOW von einem Anbieter kaufen, der Baustatik, EnEV usw. mitliefert (z. B. http://tiny-house-rheinau.de oder https://rolling-tiny-house.de/ )


    => Verfahrensfreie Anmeldung wegen Rauminhalt < 75 m³


    Frage 1: Wer kennt Projekte (neben dem oben zitierten Alexander Hertel), die so etwas (ähnliches) in Bayern bereits umgesetzt haben? Oder welche, die gescheitert sind?
    Frage 2: Habe ich etwas übersehen? Fehlen Voraussetzungen oder muss ich noch besonderes Augenmerk auf bestimmte Dinge legen?
    Frage 3: Ändert sich rechtlich irgendetwas, wenn man zwei Tiny Houses auf dem Grundstück aufstellen würde? (je < 75 m³ und natürlich nicht verbunden; praktisch wäre aber eine räumliche Nähe (z. B. 2–3 m) und ggf. eine überdachte Terrasse dazwischen). Wäre ja toll, wenn ein solches Projekt auch mit den Kindern und der Familie mitwachsen könnte.


    Danke für eure (gerne auch allgemeinen) Anregungen und beste Grüße
    elnino



    PS: Ggf. ergänzt durch zwei, drei Gartenschuppen, Terrassen, ggf. einen Erdkeller im Garten und allgemein durchdacht gestaltetem Garten ergibt sich m. E. ein praktikabler Kompromiss aus normaler (ggf. zentraler) Wohnlage im Eigenheim und den Vorzügen eines Tiny House mit etwas Naturverbundenheit. Was meint ihr?

    8 Mal editiert, zuletzt von elnino ()

  • ...
    Wie scharf wird also wirklich im Außenbereich kontrolliert?

    Angenommen sie würden Luftaufnahmen machen, das Haus sieht von oben aus wie ein normaler landwirtschaftlicher Anhänger, der auf der Wiese geparkt wurde..
    Wo kein Kläger da kein Richter.

    Hallo TomTom,
    in der heutigen Zeit nutzen auch kommunal Bedienstete immer häufiger das WWW ;)


    Soll heißen:
    Sie schauen einfach bei gockele.


    So geschehen in dem Kleinstädchen, in dem ich einen kleinen Garten habe.
    (die Planschbecken vieler Pächter entsprachen von der Größe eher Freizeitgrundstücken.
    Dafür darf eine wesentlich höhere Pacht genommen werden.)


    Gruss

  • Hi zusammen!


    Einige Fragen/Anmerkungen zum Thema EnEV:


    1.) in §8 der EnEV heißt es: "Werden bei zu errichtenden kleinen Gebäuden die in Anlage 3 genannten Werte der Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenbauteile eingehalten, gelten die übrigen Anforderungen dieses Abschnitts als erfüllt. Satz 1 ist auf Gebäude entsprechend anzuwenden, die für eine Nutzungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmt und aus Raumzellen von jeweils bis zu 50 Quadratmetern Nutzfläche zusammengesetzt sind."
    Weiß jemand, was nach den 5 Jahren passiert und ob man das beim Bauantrag mit angeben muss?


    2.) Ich bin irritiert, was die U-Werte aus Anlage 3 bezüglich Fußböden bedeuten. Für ein THoW gilt der Fußboden sicherlich als "Decke nach unten an Außenluft" mit U<0,24. Was ist aber mit THs, die direkt auf dem Boden stehen? Zählt da der Fußboden als "Decke nach unten gegen Erdreich" mit U<0,3 oder als "Fußbodenaufbau" mit U<0,5? Und weiß jemand, wie das bei Containern gehandhabt wird? Die stehen ja schon auf dem Erdreich, allerdings sind deren Böden ja auch nicht "massiv", sondern eher durchlüftet. Leider finde ich auch nichts über den genauen Aufbau von Containerböden, sodass eine U-Wert-Berechnung hierfür sehr schwierig ist ...

  • Hallo Sandro,
    nach 5 Jahren läuft die Genehmigung für die Raumzellen aus. Eine legale Nutzung ist ab dann nicht mehr möglich. Ein Neuantrag für einen anderen Standort oder eine Verlängerung der bestehenden Baugenehmigung ist möglich. Tiny Houses sind aber nur "kleine Gebäude" im Sinne der ENEV - eine Baugenehmigung gilt prinzipiell unbefristet. Die U-Werte gem. Anlage 3 gelten entsprechend. Richtig erkannt: der Boden des Tiny House ist eine "Decke gegen Außenluft". Ich würde es auch dabei belassen. Auch wenn das Tiny House auf Erdreich abgestellt ist, bleibt eine luftdurchströmte "Fuge", weil du dein Haus in der Regel durch Unterlagen in Waage bringen musst. Wenn du es schaffst winddichten Kontakt zum Erdreich herszustellen ... dann könnte man einen entsprechenden U-Wert im Nachweis ansetzen. Den dafür notwendigen Aufwand muss jeder selbst einschätzen!

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