Perspektivwechsel zum Thema Grundstück

  • Hallo und einen wundervollen Tag zusammen,


    ich habe mir hier schon einiges im Forum durchgelesen und auch sonst im Netz etwas recherchiert und möchte euch nun mal um Ratschläge bitten.
    Zunächst mal zu meiner aktuellen Situation, wobei ich vorweg sagen will, dass bisher lediglich Vorgespräche stattfanden und längst noch Nichts in trockenen Tüchern ist:


    Ich werde voraussichtlich mein Grundstück an die Stadt verkaufen welche es erschließen und als Bauland in einem dann entstehenden Neubaugebiet (NRW in der Nähe Dortmunds) verkaufen wird (anders nicht möglich). Nun ist mein Wunsch ein kleines Grundstück zu behalten um dort in ferner Zukunft (nicht früher als in 10 Jahren) selbst ein Eigenheim bauen zu können. Dies schein soweit auch möglich zu sein, wobei die Stadt sich noch Sorgen macht, da im Normalfall alle Grundstückskäufer verpflichtend innerhalb von 3 Jahren dort bauen und durch mich evtl. ein ungepflegtes/wildbewachsenes Fleckchen Land entstehen könnte.
    An diesem Punkt kam mir nun die Idee Strom-/Wasseranschluss legen zu lassen und diese 400-450qm an einen THoW-Besitzer zu verpachten, sodass die Stadt beruhigt ist, dass sich jemand um das Grundstück kümmert und um ehrlich zu sein kann natürlich eine kleine Mark nebenbei für mich auch nicht schaden um die Studentenkasse etwas aufzubessern ;)


    Was ich dazu bisher finden konnte ist, dass es durchaus machbar zu sein scheint, da eine ähnliche Situation hier bereits als Alternative zur Standortsuche vorgeschlagen wurde. Nun stellt sich mir allerdings noch die Frage wie "leicht" es eurer Meinung nach sein wird einen Pächter zu finden? Die Nachfrage nach Stellplätzen ist ja durchaus vorhanden, wobei es natürlich nicht die idyllische Wiese vom Bauernhof mit Obstbäumen sondern ein normales Neubaugebiet sein wird (auch wenn nebenan eine Pferdekoppel ist^^). Bevor ich also Geld in die Hand nehme um Leitungen legen zu lassen wäre ich mir dessen gerne recht sicher.


    Des Weiteren muss ich dann wohl die Idee der Stadt ans Herzen legen bzw. vermutlich erstmal genauer erklären. Hierzu würden mich eure Erfahrungen interessieren um mich z.B. auf entstehende Kritikpunkte vorzubereiten und ihnen mit vernünftigen Argumenten den Traum vom Tiny House schmackhaft zu machen, sodass jeder einen Vorteil daran hat und eine moderne Wohnform zu unterstützen/erlauben kann sich ja auch gut auf deren Image ausüben ;)


    Abschließend möchte ich mich schon mal für eure Antworten/Ratschläge bedanken und hoffe, dass es evtl. auch dem Ein oder Anderem hilft der in Zukunft mal einen Mitarbeiter der Stadt überzeugen möchte.



    Freundlichste Grüße,
    Vobor

  • Herzlich willkommen von mir. Die Idee finde ich prinzipiell sehr gut und löblich! :)


    Zur Wahrscheinlichkeit einen Pächter zu finden kann ich natürlich nichts sagen - was man so im Forum mitkriegt, sollte der Platz in Hamburg oder München in kürzester Zeit vergeben sein.


    Aus meiner Sicht ergeben sich vor allem folgende rechtlichen Hürden:
    * das TH muss konform zu Bauordnung sein
    * der Bebauungsplan darf nicht zu streng sein


    Zu letzteren zähle ich auch dazu, dass sich das TH aus Sicht des Bauamts(?) i.d. Umgebung einfügt.


    Das konforme TH zur Bauordnung muss insbes. die EnEV erfüllt. Sehr viele TH tun dies nicht. Da mag das Bauamt noch eine Ausnahmegenehmigung durchwinken, aber zu Erfolgen bzw. Misserfolgen von so einem Ausnahmeantrag habe ich noch nichts gelesen.


    Mann weiß ja nie, was die Leute vom Bauamt, ... für Vorstellungen dabei haben. Ich habe beim meinen Gängen ein iPad mit schönen Bildern dabei gehabt, wo ich vor allem auch die Bandbreite gezeigt habe. Danach ging es auf jeden Fall immer interessiert und positiv weiter.


    Mögliche Vorurteile, denen Du vielleicht entgegen wirken kannst:
    * ein TH kann durchaus völlig bauordnungskonform sein
    * ein alter Wohnwagen oder WoMo ist kein TH
    * es muss kein THoW sein. Auch ein Modulhaus oder Mobilehome ist in Stunden angeliefert und abtransportiert.


    P.S.: Perspektivenwechsel finde ich immer gut! :)

    Einmal editiert, zuletzt von ViNS ()

  • Vielen Dank für die schnelle und hilfreiche Antwort.


    bezüglich der Bauordnung kann ich leider nichts sagen, da ich mich damit selbst nicht auskenne, werde mich allerdings mal einlesen bevor das nächste Gespräch stattfindet. Wobei ich sagen muss, dass ich wirklich überrascht bin zu hören, dass viele TH nicht die EnEV erfüllen. Hierzu werde ich auch mal versuchen mich etwas bei den Herstellern zu informieren die ich bei der Messe in Karlsruhe hoffentlich antreffe.


    Den Bebauungsplan könnte die Stadt ja durchaus etwas auf die Situation anpassen, da das Neubaugebiet bisher noch Ackerland ist und kein Bebauungsplan existiert. Soweit ich weiß haben die Einfamilienhäuser die in unseren Neubaugebieten vorgesehen sind im Durchschnitt eine Länge von 10m (entlang der Straße), sodass z.B. ein 9m Tiny House sich meiner Meinung nach durchaus optisch einfügen könnte. Besonders da natürlich ebenfalls die Materialwahl der Fassade und auch andere optische Aspekte stark variieren, aber das würde sich wohl erst bei einem Antrag zur Baugenehmigung entscheiden.


    Für den Vorschlag mit dem iPad bin ich dir besonders dankbar. Es dürfte eine Erklärung der Thematik deutlich vereinfachen und ist auch besser als der kleine Bildschirm vom Smartphone auf dem mal kurz gegoogelt wurde.


    Bezüglich der Modulhäuser und Mobilehomes werde ich mich ebenfalls mal schlau machen. Das sind schlichtweg Wohnkonzepte mit denen ich mich noch nicht befasst habe, da meine Idee ja noch in den Kinderschuhen steckt.

  • Hallo VOBOR.
    ... das ist doch mal was! Biete Stellplatz für 10 Jahre - suche TH-Besitzer zur Pacht!
    Man wird dir sicher bald die Bude einrennen! Schade, dass du offensichtlich unter Druck stehst. Sonst hättest du ja an eine Tinyhausdorfgemeinschaft verkaufen können, und nicht an die Stadt. Wie die Baugebiete aussehen, wissen wir ja schon jetzt ... gääähn!
    Es sind einige TH-Gemeinschaften in Gründung, die dringend nach Land suchen. Naja - das scheint ja nicht dein Problem zu sein. Aber für dein verbleibendes Grundstück solltest du jemand finden. Und egal was die Stadt dort für B-Pläne entwickelt, du findest bestimmt auch eine Lösung bzgl. Baugenehmigung. Ich bin gerade dabei, das als Planer in Bayern durchzuspielen, auch innerhalb eines B-Plan-Gebietes. Das Gute an den B-Plänen: es sind fast immer Maximalwerte (Traufhöhen, Firsthöhen, Grundflächen, Anzahl Geschosse usw.) angegeben. Mit einem TH bleibt man immer drunter, verstößt also nicht gegen Festsetzungen des B-Plans. Die Dachneigung sollte sich auch einhalten lassen. An der Optik des Hauses allgemein könnte sich jemand stören - okay. Das müsste dann aber begründet sein. Nur weil ein Haus klein ist, darf man es nicht "verbannen"! Zum Glück ist das TH noch nicht im deutschen Baurecht angekommen. In Zukunft wird man diese Querdenker und Unangepassten, die mit weiniger zufrieden sein wollen als der deutsche Durchschnitt, auch aus den B-Plan-Gebieten ausschließen. Dann gibt es auch Mindesthöhen und Mindestflächen. Da bin ich mir sicher!
    Übrigens noch ein Aspekt ist wichtig. Ein TH ist nach deutschem Baurecht einfach nur ein Wohnhaus. Es ist nicht relevant, ob da Räder unten dran sind und wie lange es steht. Und wenn es plötzlich wieder weg ist? Auch der Fall ist geregelt. Der "Rückbau" ("Abbruch") wird einfach angezeigt und für das neue (eigentlich geplante) Einfamilienhaus wird ein neuer Bauantrag gestellt - fertig!

    Einmal editiert, zuletzt von sigi ()


  • Wobei ich sagen muss, dass ich wirklich überrascht bin zu hören, dass viele TH nicht die EnEV erfüllen.

    Vorsicht, da habe ich mich nicht ganz klar ausgedrückt. Das ist meine persönliche Schätzung Aufgrund der 3,5t THoWs über die in Dokus und Blogs berichtet wurde - und da eben auch eher die Selbstbauer.


    Das ist bei schwereren THs, Modulhäusern, teuren THs, ... bestimmt anders.

  • Hallo sigi,
    das Ganze klingt bei dir ja schon mal beruhigend positiv, auch wenn es ja durchaus nicht ganz leicht sein kann, da sonst doch weniger Leute Probleme hätten einen Plätzchen zu finden?
    Es wäre schön, wenn es ausreichend ist die ganze Idee einfach früh genug mit der Stadt zu besprechen und so auch Lösungen zu finden. Zeit ist hier zum Glück kein Problem.


    Der Gedanke mit der TH Gemeinschaft ist ein schöner, allerdings hier schlicht nicht umsetzbar, da es aktuell noch Ackerland ist womit niemand viel anfangen kann und bei uns nur die Stadt das Land zum Bauland erklärt und erschließen lässt was sie nunmal ausschließlich mit Grundstücken tun die sie vorher kaufen (was auch nachvollziehbare Gründe hat, aber für mich natürlich schade ist).

  • Wobei ich sagen muss, dass ich wirklich überrascht bin zu hören, dass viele TH nicht die EnEV erfüllen.

    Zunächst einmal muss man natürlich unterscheiden zwischen den vielen Formen der TH.
    Angefangen bei umgebauten Bau- und Zirkuswagen, über das "klassische" Tiny House auf Rädern (THoW), den unterschiedlichsten Mobilheime bis hin zu den Modul- und Containerhäusern gibt es da große Unterschiede.


    Die meisten selbstgebauten THoW und auch die Bau- und Zirkuswagen entsprechen schon aufgrund ihrer Bauweise in der Regel nicht der EnEV. Selbst die gewerblichen Anbieter solcher Häuser haben irgendwo auf ihren Webseiten (meist gut versteckt) den Hinweis, das ihre TH als Wochenend- bzw. Ferienhaus zu nutzen sind, oder zum Aufstellen auf einem Campingplatz gedacht sind.
    Meines Wissens ist Rolling-Tiny-House bisher der einzigen gewerblichen Hersteller, der damit wirbt, das ihre THoW der EnEV entsprechen. Von einer "ökologischen Bauweise" kann man dabei allerdings kaum noch sprechen, da aus Gewichtsgründen hauptsächlich aufwendige technische Materialien zum Einsatz kommen, um die Anforderungen der EnEV zu erfüllen.


    Auch bei den Mobilheimen gibt es große Unterschiede, teilweise nur in Sommerausführung, fast ohne Dämmung, aber selbst bei den Winterausführungen gibt es Unterschiede. Da sollte man darauf achten, das sie nicht nur gut gedämmt sind sondern auch der EnEV gemäß gebaut wurden.


    Bei den Herstellern von Modul- bzw. Containerhäusern ist es so, das sie fast immer die EnEV erfüllen, da ihre Häuser in der Regel zum dauerhaften Wohnen auf Bauland entwickelt wurden.

  • Ohne jetzt zu tief ins Thema EnEV versinken zu wollen:
    Demnach gestaltet es sich sehr schwer eine Genehmigung für ein TH auf einem Baugrundstück zu erhalten oder wie ist das zu deuten? Folglich wäre dann ja auch die Nachfrage nach einem solchen Platz relativ gering. Nach kurzer Recherche scheint es ebenfalls nicht besonders leicht zu sein einen vernünftigen Grund für eine Ausnahmegenehmigung der EnEV zu finden, wenn das Haus nicht zufällig ein Baudenkmal ist.



    Das Problem mit den Modul- und Containerhäusern ist natürlich, dass diese theoretisch mobil sind, aber ein Umzug sicherlich mit erheblichen Kosten für den Eigentümer verbunden ist weshalb sich da wohl kaum jemand für den "kurzen" Zeitraum von 10-15 Jahren finden lässt. Abgesehen davon, dass mir persönlich klassische Tiny Houses auch besser gefallen und mich das Thema seit Längerem interessiert (auch wenn es leider nicht das ideale Wohnkonzept für mich persönlich ist)

  • Demnach gestaltet es sich sehr schwer eine Genehmigung für ein TH auf einem Baugrundstück zu erhalten oder wie ist das zu deuten?

    Ein leicht oder schwer gibt es ja nicht bei einer Genehmigung für ein Haus auf einem Baugrundstück. Entweder entspricht das TH dem geltenden Baurecht oder eben nicht. Alles zu diesem Thema findest du unter - Tiny Houses und das deutsche Baurecht - Legal wohnen im Tiny House.


    Folglich wäre dann ja auch die Nachfrage nach einem solchen Platz relativ gering.

    Die Nachfrage ist sicher erst einmal recht hoch. Die meisten werden jedoch aus allen Wolken fallen, wenn sie für ihr tolles gekauftes oder selbstgebautes TH nach "amerikanischem Vorbild", in Deutschland kein Genehmigung erhalten. Deutsches bzw. Europäisches Recht und Amerikanisches Recht, das sind halt 2 grundsätzlich vollkommen unterschiedliche Rechtssysteme.


    Das Problem mit den Modul- und Containerhäusern ist natürlich, dass diese theoretisch mobil sind, aber ein Umzug sicherlich mit erheblichen Kosten für den Eigentümer verbunden ist weshalb sich da wohl kaum jemand für den "kurzen" Zeitraum von 10-15 Jahren finden lässt.

    Da muss man den Einzelfall betrachten. Ein eigener Trailer kostet neu mind. 4000-6000 €. Dafür kann man sicher auch ein Modulhaus 2-3 mal umziehen. Kommt halt immer auf die Größe und die Entfernung drauf an (ein Umzug in die nächste Ortschaft ist sehr viel günstiger als von Hamburg nach München). Manche Hersteller bieten sogar an, das im Kaufpreis gleich der Transport für spätere Umzüge inklusive ist.

  • Die Lösung ist ein TH auf Wechselrahmen. Das TH wird unabhängig vom Gewicht sauber durchgeplant (Größe, Statik, ENEV ...). Unter die Bodenplatte wird ein Wechselrahmen aus Stahl geschraubt. Wechselrahmen sind üblich beim Containertransport, stark standardisiert, für verschiedene Containergrößen und Lasten bis weit über 10t. Es gibt auch Sonderwechselrahmen bis 10m Länge. Wechselrahmen haben bereits alle Zulassungen. Man kann aber auch individuell fertigen und diese einzeln von TÜV/DEKRA abnehmen lassen. Die Wechselrahmen sind das "Bindeglied" zwischen Ladung (TH statt Container) und LKW-Anhänger. Der Transport erfolgt dann durch eine Spedition. Wenn ich auf Standardwechselrahmen baue (Containermaße), sollte das auch logistisch und auch preislich sehr lukrativ sein. Ich glaube, da werden noch viele dahinter kommen, denn um offiziell außerhalb von Campingplätzen in einem TH dauerhaft wohnen zu können, muß das TH ein Wohnhaus im Sinne des Baurechts sein und kein Caminganhänger. Und erst dann darf es auch auf Wohngrundstücken abgestellt (errichtet) werden.

  • Hallo Vobar,
    Dein Grundstück, nehme ich an, ist noch Ackerland oder Bauerwartungsland. Sprich es gibt noch kein Bebauungsplan, Straßenverlauf oder dergleichen. Trotz dem Druck den Gemeinden momentan unterliegen geht bis zum ersten Hausbau noch etwas Zeit ins Land. 2 bis 5 Jahre können das schon sein.
    Das Problem ist ja bei dir der Bebauungszwang, sprich man verpflichtet sich innerhalb einer gewissen Zeit (meist so zwischen 2 bis 3 Jahre) das Grundstück, nach Erwerb bzw. Überschreibung das Grundstück zu bebauen.
    Das es ja wahrscheinlich Ackerland war oder noch ist wirst du die meisten anderen Grundstückbesitzer kennen. Wie sehen diese das mit dem Bebauungszwang.
    Hier in der Gemeinde wurde noch nie Bebauungszwang erhoben. Schlicht und ergreifend weil sich die Grundstückbesitzer sonst geweigert hätten zu verkaufen. Schließlich will ja jeder für seinen Enkel oder schlechte Zeiten einen Bauplatz zurückhalten. Die Gemeinde könnte zwar auch ein Zwangsverkauf einklagen (Gemeinwohl geht vor Eigenwohl) aber bei zu viel Wiederstand knickt da die Gemeinde schon ein da das ganze recht teuer und sich dann auch langzieht.
    Das ist jetzt zwar schlecht für jemanden der dieses Bauungszwang für ein Tinyhouse nutzen kann und ich finde diese Baulücken auch doof, aber für dich hätte es mit Sicherheit Vorteile.


    Ansonsten kann ich allen anderen nur raten sich mit solchen „Fällen“ zu befassen, wie ich schon mehrfach geschrieben habe, gibt es in Deutschland genügend die einen Bauplatz haben, diesen nicht verkaufen wollen aber in den nächsten Jahren nicht bebauen wollen. Die Bebauungspläne (sofern es diese überhaupt gibt sind so geschrieben das man die Maximalgrößen (Höhe, Grundmasse…) nicht überschreiten darf, kleiner geht in der Regel immer.
    Auf Grundstücken die keinen Bebauungsplan haben, also Ortsübliche Bebauung gilt ,muss man sich halt zuerst mal mit den Nachbar und Gemeinde zusammen setzten.


    Gruß Stefan

  • Ich stehe im moment, um dem Titel gerecht zu werden, auf der anderen Seite. Auf mich ist eine Grundstücksbesitzerin zugekommen die ihr Grundstück bis zum Eigennutz verpachten möchte. Ich werde einen Pachtvertrag bekommen mit garantierten 7 Jahren von der Verpächterseite. Ich darf immer raus. Auch hier werden die Anschlüsse von der Verpächterin gelegt. Der Unterschied ist, dass hier der Bebauungsplan schon besteht. Es handelt sich um ein Grundstück für zwei DHH. Ich werde also mein Haus insofern anpassen, als dass ich eine Wand ohne Dachüberstand, Fenster usw habe, die auf der Baugrenze zwischen den DHH steht. Auch hier gibt es nur Maximalwerte die Einzuhalten sind. Da mein TH die Bodenplatte höher hat als das geplante Haus brauch ich dafür eine Sondergenemigung. Ich weißn icht wie das in deinem Fall ist, wenn der Grund von Dir kommt und das alles gerade in Verhandlung ist, aber ich bin froh, dass ich nicht einfach beim Bauamt angefragt, sondern das einem Architekten übergeben habe, der sich damit auskennt und weiß wie zu argumentieren ist, worauf es ankommt und was man benötigt. Für die Genemiger ist das ganze dadurch einfach und unkompliziert. Mit mir hätten sie sich ewig rumschlagen müssen und tausend Fragen beantworten. Ich denke das fördert die Genemigung nicht ;)



    Du schreibst, dass die Sadt den Bebauungsplan ja evtl der Situation anpassen könnte. Wenn ich das richtig vsrstanden habe was ich von meinem Architekten weiß, solltest Du da aufpassen. Der Bauplan gilt dann später auch für Dich und kann nicht mehr so einfach verändert werden. Ich meine da nicht die Höhe. Beispiel an meinem Fall: wenn zwei einzelstehende Tinys drauf sollen muss der Bauplan von DHH auf freistehende EFH geändert werden. Dann müssen aber auch später die Bauherren EFH bauen. Ich empfehle Dir da auch ein bisschen auf Dich und Dein Vorhaben zu achten:)


    Ich finde es auf alle Fälle super, wenn so Baulücken mit TH aufgefüllt würden. Dann hätten alle was davon. Wir hätten keine Stellplatzprobleme, es gäbe keine ungepflegten Grundstücke, die Bauherren haben kein Problem mit Bauzwang. Mich beruhigt Deine Anfrahe hier sehr, denn wenn das immer mehr Grundstücksbesitzer machen und das Schule macht habe ich nach den 7 Jahren kein so großes Problem einen neuen Platz zu finden :)

  • Auch euch vielen Dank für die schnellen und informativen Antworten. Es ist sehr interessant zu lesen und ich bin froh, dass meine Anfrage auf Zuspruch stößt.



    Das Problem ist ja bei dir der Bebauungszwang, sprich man verpflichtet sich innerhalb einer gewissen Zeit (meist so zwischen 2 bis 3 Jahre) das Grundstück, nach Erwerb bzw. Überschreibung das Grundstück zu bebauen.
    Das es ja wahrscheinlich Ackerland war oder noch ist wirst du die meisten anderen Grundstückbesitzer kennen. Wie sehen diese das mit dem Bebauungszwang.


    Das gesamte Grundstück auf dem das Neubaugebiet steht teilt sich wie du schon richtig vermutest auf viele Grundstückseigentümer auf, sodass eine Gesamtfläche vorhanden ist die groß genug ist, damit sich die Erschließung für die Stadt lohnt. Nun ist es so, dass es eher die Ausnahme anstatt die Regel ist nicht die gesamte Fläche an die Stadt zu verkaufen sondern einen Bauplatz für sich zu behalten weshalb dies auf die anderen Grundbesitzer nicht zutrifft und würden diese auf die Idee kommen und alle ein Stückchen behalten wollen würde es sich die Erschließung auch schon nicht mehr lohnen. Allerdings würde der Bebauungszwang der in den Kaufverträgen zwischen Stadt und zukünftigem Bauherren enthalten ist natürlich nicht auf mich zutreffen was dann auch wieder der Grund ist weshalb man sich Sorgen macht eine verwilderte Wiese mitten im hübschen Neubaugebiet zu haben.



    Du schreibst, dass die Sadt den Bebauungsplan ja evtl der Situation anpassen könnte. Wenn ich das richtig vsrstanden habe was ich von meinem Architekten weiß, solltest Du da aufpassen. Der Bauplan gilt dann später auch für Dich und kann nicht mehr so einfach verändert werden. Ich meine da nicht die Höhe. Beispiel an meinem Fall: wenn zwei einzelstehende Tinys drauf sollen muss der Bauplan von DHH auf freistehende EFH geändert werden. Dann müssen aber auch später die Bauherren EFH bauen. Ich empfehle Dir da auch ein bisschen auf Dich und Dein Vorhaben zu achten:)


    Danke für den Tipp, das werde ich definitiv berücksichtigen, wenn es dann mal so weit sein sollte. Generell denke ich, dass es dort weniger Probleme geben wird (wenn eine Anpassung überhaupt notwendig wird), da EFH dort vorgesehen sind und ich in Zukunft auch genau das bauen möchte. Hinzu kommt, dass eine Bebauungsplan ja soweit ich weiß für das gesamte Baugebiet entsteht und hier hauptsächlich EFH entstehen werden, weshalb der Plan auch darauf ausgelegt sein wird. Sollte aber etwas angepasst werden will ich das mit Vorsicht genießen.

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