Grundstücke teilen, auf vorhandenes (bebautes) Grundstück bauen

    • Grundstücke teilen, auf vorhandenes (bebautes) Grundstück bauen

      Hallo,

      mich treibt schon seit längerem die Frage um, ob man ein großes Grundstück kaufen dürfte und es dann in Parzellen teilen. Vielleicht in der Mitte ein breiter Hof, von dem aus man die einzelnen Parzellen erreichen kann, damit kein Streit entsteht und man die hinteren Parzellen erreichen kann, ohne bei denen vorne durch den Garten latschen zu müssen. Oder so. Versteht man, was ich meine?

      Außerdem ist mir hier im Ort aufgefallen, dass es viele sehr große Grundstücke gibt, auf denen vorne ein Haus steht und hinten dran ist ein riiieeesiger Garten. Wenn da ältere Leute drin wohnen, denen das vielleicht zu viel ist, könnte man da nicht ein Stück abgrenzen, um dann dort zu wohnen/zu bauen? Natürlich müsste das vertraglich geregelt sein, was an Pacht anfällt, wie die Zufahrt geregelt wird etc. Aber so prinzipiell?

      Ich stelle die Fragen lieber erstmal hier, weil ich Angst habe, dass sie so blöd sind, dass das Bauamt mich auslacht, wenn ich mit solchen Fragen ankomme. :/ :D
    • Hallo Lorenita,

      also mal so ganz prinzipell gesagt kann man Grundstücke schon teilen, mit einem großen ABER, denn ganz so simpel ist es dann doch nicht...


      Zunächst einmal, dein Beispiel mit dem Haus vorne und hinten ein riesiger Garten, das wäre dann Bauen in zweiter Reihe. Da entscheidet zunächst einmal der Bebauungsplan, ob dies überhaupt erlaubt ist und wenn ja in welcher Form (Größe, Dachform, Abstandsflächen, Zufahrtswege usw.).

      Einmal vorausgesetzt, der Bebauungsplan erlaubt das Bauen in zweiter Reihe, dann wäre der einfachste Fall z.B. deiner Familie gehört das Grundstück und ihr reicht gemeinsam einen Bauantrag für den Bau in zweiter Reihe auf dem Grundstück ein.
      Gehört das Grundstück einem "Fremden", so müssen die Besitzverhältnisse geregelt sein. Deshalb müsste das Grundstück dann geteilt werden, Wegerechte geregelt werden, die Erschließung des abgeteilten Grundstücks muss geregelt werden, usw.


      Pachten ist gerade bei Bauvorhaben immer so eine knifflige Sachen, am einfachsten wäre es natürlich das Grundstück zu kaufen. Eine Alternative wäre die Erbpacht (meist auf 99 Jahre), um eine gewisse Sicherheit zu haben.
      Eine einfache Pacht des Grundstücks schließt in der Regel eine Bebauung des Grundstück aus, und selbst wenn nicht, kannst du jederzeit gekündigt werden. Im schlimmsten Fall bist du für die ganzen Kosten aufgekommen und nach ein paar Monaten wirst du vom Grundstück verwiesen, weil der Eigentümer es selber nutzen oder verkaufen will (Stichwort Eigennutzung).



      Nun zum Teilen eines Grundstücks:

      Zum Grundstück-Teilen braucht man in den meisten Bundesländern keine Genehmigung der Gemeinde. Nur das Landesrecht in Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen verlangt noch eine Teilungsgenehmigung, und zwar für Grundstücke, die bebaut sind oder für die eine Bebauung genehmigt ist.
      Für alle Bundesländer gilt allerdings, dass durch die Teilung keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen dürfen, also z.B. die Abstandsflächen eingehalten werden und der Bebauungsplan beachtet wird.

      Bevor das Grundstück geteilt wird, bestimmt das Vermessungsamt oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur den Grenzverlauf. Dafür stellt man einen schriftlichen Antrag beim Vermessungsamt. Die Kosten der Vermessung trägt der Eigentümer oder der Käufer für das Grundstück, wenn mit ihm die Kostenübernahme vereinbart wurde. Nach der Grundstücksteilung werden die neuen Verhältnisse im Grundbuch eingetragen.

      Zu beachten sind die Grunddienstbarkeiten, dazu zählen z.B. die Geh- und Fahrtrechte für Grundstücke in zweiter Reihe, die keinen eigenen Anschluss zur Straße haben. Im Gegenzug bezahlt der Nutznießer eine Nutzungsentschädigung und beteiligt sich an den Unterhaltungskosten der Zufahrt. In einem Vertrag vereinbaren beide Seiten, welche Rechte dem Eigentümer in zweiter Reihe zustehen und wie viel er für die Rechte bezahlen muss. Mit Einwilligung des Eigentümers des belasteten Grundstücks (beurkundet durch den Notar) wird das Geh- und Fahrtrecht dann ins Grundbuch eingetragen.


      Zusammengefasst, eine Teilung eines Grundstücks ist möglich, wenn alle gesetzlichen Auflagen dafür sprechen und erfüllt werden. Den genauen neuen Grenzverlauf legt das Vermessungsamt fest, es kann also nicht willkürlich geteilt werden. Wichtig ist es, genau Regelungen für das Wegerecht festzulegen.


      Um nochmals auf deine erste Frage zurück zu kommen, du kannst z.B. ein sehr großes Grundstück kaufen und dort einen kleinen Campingplatz aufmachen. Wenn die Gemeinde dazu noch die dauerhafte Wohnnutzung nach §12 BauGB in den Bebauungsplan einträgt hast du durch die Campingplatzverordnung eine pauschale Genehmigung zum Aufstellen von Wohnwagen und Mobilheimen und kannst dann "Stellplätze" zum dauerhaften Wohnen (inkl. Meldeadresse) verpachten. Das ist das Konzept auf dem in Deutschland die Tiny House Dörfer beruhen.


      Gruß
      Dietmar