Fragen über Fragen! HILFE!!!

  • Nehmen wir mal folgenden Fall an:


    Ich pachte 430m² eines (privaten) Grundstücks, welches definitiv zur Bebauung freigegeben ist.
    Es ist ein voll erschlossenes Grundstück.
    Es besteht in der zuständigen Gemeinde die Möglichkeit, ein Freistellungsverfahren einzuleiten wenn ...
    - das Vorhaben dem Bebauungsplan entspricht,
    - die Erschließung gesichert ist.
    Baubeginn und Fertigstellung sind der Bauaufsicht zu melden. Die dazu benötigten Formulare sind online.


    Nun zu meinen Fragen:


    Das Grundstück liegt in einer Siedlung mit Altbestand. Heißt: unterschiedlichste Einfamilienhäuser.
    - Wie wahrscheinlich ist es, dass mein TH dem Bebauungsplan entspricht?


    Welche Voraussetzungen muss mein TH erfüllen, damit die Chancen für ein genehmigungsfreies Verfahren gut stehen?
    - Max. Größe? Etc, ...
    (Ich hörte nämlich mal sowas wie "Studierzimmer" und "bis 50m³ braucht man keine")


    Es ist vllt. noch gut zu wissen, dass die Nachbargemeinden (Dortmund & Herdecke) sich schon positiv zum Tiny House -Bau geäußert haben.
    Könnte das meine Chancen erhöhen?


    Ziel ist es, ein der EnEv entsprechendes TH auf Holzfundament legal zu errichten.
    Erstwohnsitz nicht zwingend erforderlich.


    Ich würde mich über eure Expertise freuen ^^


    LG und Danke schon mal im Voraus!


    Eure Anna

  • Hallo Anna,


    ich fange einmal mit dieser Frage an:

    Welche Voraussetzungen muss mein TH erfüllen, damit die Chancen für ein genehmigungsfreies Verfahren gut stehen?
    - Max. Größe? Etc, ...
    (Ich hörte nämlich mal sowas wie "Studierzimmer" und "bis 50m³ braucht man keine")

    Ohne Baugenehmigung ein Wohnhaus zu errichten geht nur in Bayern, und zwar bis max. 75 m³ Rauminhalt. In allen anderen Bundesländern sind Wohnhäuser immer in irgendeiner Form Genehmigungspflichtig. Ob das Haus nun 10m² oder 10.000m² groß ist macht keinen Unterschied, lediglich bei der EnEV sind die Auflagen für Häusern unter 50m² etwas einfacher - siehe hier.
    Die Chance in NRW ein Tiny House ohne Baugenehmigung auf einem privaten Grundstück aufzustellen ist also 0,00% !


    Das Grundstück liegt in einer Siedlung mit Altbestand. Heißt: unterschiedlichste Einfamilienhäuser.
    - Wie wahrscheinlich ist es, dass mein TH dem Bebauungsplan entspricht?

    In einer Siedlung mit Altbestand wäre die erste Frage: Gibt es für dieses Grundstück überhaupt einen Bebauungsplan ?


    Wenn "Nein" -> Dann ist dort bauen nach §34 BauGB, also das Haus das Ortsbild nicht beeinträchtigt


    Wenn es einen Bebauungsplan gibt -> Das kommt dann ganz darauf an, was in dem Bebauungsplan für dieses Grundstück drin steht.
    In alten Bebauungsplänen steht meist nur Grundlegendes drin, also sowas wie Dachneigung, Geschoßanzahl, Dachausrichtung, Abstände zum Nachbargrundstück, etc.
    In neueren Bebauungsplänen ist oft ganz exakt vorgegeben wie das Haus auszusehen hat, das dort errichtet wird. Ganz besonders bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen, die von einem Investor (Bauunternehmen) kommen, dort dürfen dann in der Regel nur die Häuser dieses Investors errichtet werden.


    Ob dein TH nun dem evtl. vorhandenen Bebauungsplan entspricht oder du an deinem TH noch bestimmte Dinge anpassen musst, das kann dir nur ein Blick in den Bebauungsplan für dieses Grundstück sagen (Der Grundstückseigentümer sollte diese Unterlagen haben, ansonsten mal bei Baudezernat nachfragen).


    Es besteht in der zuständigen Gemeinde die Möglichkeit, ein Freistellungsverfahren einzuleiten wenn ...
    - das Vorhaben dem Bebauungsplan entspricht,
    - die Erschließung gesichert ist.
    Baubeginn und Fertigstellung sind der Bauaufsicht zu melden. Die dazu benötigten Formulare sind online.

    Genehmigungsfrei/Freistellungsverfahren und Bauen ohne Baugenehmigung/Verfahrensfreiheit sind 2 völlig unterschiedliche Dinge !


    Wie oben bereits erwähnt gibt es Verfahrensfreiheit (also das Bauen in Eigenregie ohne Bauvorlageberechtigten und Genehmigungsverfahren) nur in Bayern.


    Du wirst also auf jeden Fall einen Bauvorlageberechtigten (in NRW einen Architekten/Bauingenieur) brauchen, der für dich das Verfahren mit den notwendigen Unterlagen einleitet. Auch wenn diese Formulare online sind, so hast du selbst keine Berechtigung dazu, diese auch beim Amt einzureichen. Lediglich eine BauVORanfrage darfst du als Privatperson selber machen, jedoch ist es vorteilhaft diese von einem Fachmann machen zu lassen.


    Der Unterschied zwischen dem Freistellungsverfahren und dem Vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ist eigentlich nur die Zeit.
    Beim Freistellungsverfahren gilt der Bauantrag nach meist 4 Wochen als genehmigt, wenn kein Einspruch erhoben wurde.
    Beim vereinfachten Genehmigungsverfahren dauert es ca. 12 Wochen bis zur Genehmigung oder nur max. 6 Wochen wenn vorher eine umfassende Bauvoranfrage gestellt wurde.


    Für dich persönlich machen diese beiden Verfahren im Aufwand keinen Unterschied, lediglich Verwaltungstechnisch wirkt sich das auf die Dauer bis zur Genehmigung aus!


    Es ist vllt. noch gut zu wissen, dass die Nachbargemeinden (Dortmund & Herdecke) sich schon positiv zum Tiny House -Bau geäußert haben.
    Könnte das meine Chancen erhöhen?

    Das hat keinerlei Auswirkungen auf deine Chancen, da es ja um die Vorgaben deines Grundstücks geht und nicht was woanders geschieht.
    Außerdem geht es in diesen Städten darum, grundsätzlich einmal Flächen für den Bau von Tiny Houses zur Verfügung zu stellen und nicht darum irgendwelche Ausnahmen im Baurecht zu generieren.


    Ich pachte 430m² eines (privaten) Grundstücks, welches definitiv zur Bebauung freigegeben ist.
    Es ist ein voll erschlossenes Grundstück.

    Eine Anmerkung hierzu, ein gepachtetes Grundstück zu bebauen geht nur über das Erbbaurecht. Du musst also mit dem Eigentümer einen Erbpachtvertrag abschließen und diesen mit einem Notar im Grundbuch eintragen lassen, wenn du das Grundstück bebauen möchtest.


    Ziel ist es, ein der EnEv entsprechendes TH auf Holzfundament legal zu errichten.
    Erstwohnsitz nicht zwingend erforderlich.

    Der Erstwohnsitz ist nach dem Melderecht immer dort, wo du dich die meiste Zeit im Jahr aufhälst. Das hat mit dem Baurecht überhaupt nichts zu tun. Selbst wenn nach dem Baurecht ein dauerhaftes Wohnen auf dem Grundstück nicht erlaubt wäre, so wäre es nach dem Melderecht trotzdem dein Erstwohnsitz, wenn du dich dort die meiste Zeit aufhälst.


    Gruß
    Dietmar

  • Mit Wahrscheinlichkeiten kommst Du nicht weit und sie könnten teuer werden.
    Setze Dich mit dem zuständigen Bauamt in Verbindung und stelle eine Bauvoranfrage.
    Kostet nicht viel und Du bekommst eine klare Aussage bzw. Stellungnahme.


    Infos zum Thema Bauvoranfrage findest Du u.a. hier: Bauvoranfrage


    Edit: Sorry, hat sich jetzt mit dem Kommentar von Dietmar überschnitten.

  • Ein paar Dinge, konnte ich heute schon in Erfahrung bringen:


    1. Es gibt einen Bebauungsplan. Den werde ich zunächst einsehen um herauszufinden, wo genau, wie, und ob ein TH-Bau überhaupt möglich wäre.
    2. Der Bebauungsplan ist (aller Wahrscheinlichkeit nach) von 1954
    3. Wenn der Bau eines TH's laut B-Plan möglich ist, werde ich zusammen mit meinem Architekten eine Genehmigungsfreistellung (§ 67 BauO NRW) beantragen
    4. Ja, es würde ein entsprechender Erbpachtvertrag mit Notar usw. zustande kommen.

  • Noch eine Frage:


    Muss der Bauherr (in meinem Fall die BauFrau) Eigentümer/Erbpächter des Grundstücks sein?
    Oder kann ich auch ohne Erbpachtvertrag bauen? Oder muss dann der Besitzer der Bauherr sein?


    Nur mal so hypothetisch ‍♀️...?

  • Muss der Bauherr (in meinem Fall die BauFrau) Eigentümer/Erbpächter des Grundstücks sein?
    Oder kann ich auch ohne Erbpachtvertrag bauen? Oder muss dann der Besitzer der Bauherr sein?

    Der/die Bauherr/-frau kann nur der Eigentümer des Grundstücks oder der im Grundbuch eingetragene Erbauberechtigte (Erbpächter) sein !


    Sonst könnte man ja einfach auf einem Grundstück bauen, das einem nicht gehört...


    Wenn du keinen Erpachtvertrag machst, dann kann nur der Besitzer der bauher sein und das Haus bauen. In dem Falle wärst du einfach nur die Mieterin des Tiny House.


    P.S.: Ein Bebauungsplan von 1954, da wird wahrscheinlich nicht sehr viel vorgegeben sein. Wenn du magst, kannst du gerne über Indiviva einen Beratungstermin ausmachen, um den Bebauungsplan durchzugehen was machbar ist und was nicht.

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