Freizeit / Gartengrundstück mit Miete innerhalb des Hauses

Das ist doch ein Klassiker. Haus mit großem Garten. Da ist doch noch Platz hinter dem Hauus. Was geht denn da?
Wenn der Garten zum Haus gehört, scheint es ja ein gemeinsames Grundstück zu sein. Wenn das so ist, liegt das Grundstück auf dem sich der Garten befindet also an einer öffentlichen Straße. Damit ist das Grundstück erschlossen. Abwasser, Wasser, Strom usw. auf dem Grundstück (hinter der Zähleinrichtung) sind damit private Leitungen. Die dürft ihr verlängern, umverlegen usw. - natürlich muss fachlich alles richtig sein. Ihr braucht keine "Extra-Erschließung" für ein Haus, nur weil es im Garten steht. Es sei denn, das ist ein völlig anderes Grundstück.
Wie ihr was gegenüber dem Eigentümer abrechnet ist Privatsache. Selbstverständlich könnt ihr bei ihm eure Wohnadresse anmelden und eine 1-Raumwohnung bei ihm beziehen oder zur Untermiete wohnen. Das kann man ja flexibel gestalten. Der Eigentümer müsste allerdings einen Bauantrag stellen für die Errichtung eines "Gartenhauses", welches z.B. für Erholungszwecke (für Verwandte?) genutzt werden soll. Wichtig ist, dass der Garten, genau genommen der Stellplatz des Gartenhauses, noch nicht im Aussenbereich liegt. Dieses Gartenhaus (oder Wochenenhaus, Ferienhaus ...) ist für Wohnzwecke geplant - im Gegensatz zu einem Lagerraum oder Geräteschuppen. Die Ämter unterscheiden zwischen Hauptnutzung und Nebennutzung. Ein TH ist als Wohnhaus immer der Hauptnutzung zuzuordnen. Deshalb braucht ihr ein ordentliches Genehmigungsverfahren. Da hängen dann auch Abstandsflächen zum Nachbarn uns solche Dinge mit dran. Nebennutzungen sind meist genehmigungsfrei, haben aber auch nur bestimmte Abmessungen, keine Aufenthaltsräume und keine Feuerstätte. Also zuerst klären, wo die Grenze zwischen Aussen- und Innenbereich verläuft - das zeigt euch das Bauamt. Wenn dann noch genug Platz ist, könnt ihr fürs TH einen Bauantrag stellen. Die Bewertung durch das Bauamt erfolgt dann nach §34 Baugesetzbuch - Einfügen in die umliegende Bebauung - das dürfte doch gehen, oder?

Aussenbereich kann das trotzdem sein. Das hat nichts mit Vorstadt zu tun. Allerdings ist es sehr eng dort. Das Gartenhaus des Nachbarn liegt direkt an der Grundstücksgrenze. Es ist zu vermuten, dass dort nur Lagerung (Geräteschuppen u.ä.) zulässig ist. In keinem Fall dürfte man dort wohnen und eine Feuerstätte ist so nah an den Grundstücksgrenzen auch nicht möglich, zumindest nicht in dieser Holzbauweise. Da es sich um eine Reihenbebauung handelt, ist es wahrscheinlich, dass du innerhalb des Innenbereiches auch als Grenzbebauung bauen musst, also direkt mit einer Hauskante an der Grundstücksgrenze. Das hat brandschutztechnische Folgen ... schwierig fürs TH! Sonstige Abstandsflächen müssen eingehalten werden.

Vielleicht bringt dich das Geoportal NRW weiter: https://www.geoportal.nrw/

Ich vermute mal, es wird irgendwie schon machbar sein, als Bebauung in zweiter Reihe oder ähnliches. Dafür müsste man natürlich erst einmal die Pläne und Satzungen für dieses Grundstück genau einsehen um das zu beurteilen. Du kannst dich auch nicht einfach auf das Nachbargrundstück beziehen, evtl. sind auf dem Nachbargrundstück ganz andere Voraussetzungen gegeben als auf deinem Grundstück.

Womit du auf jeden Fall schon mal aufhören solltest: Es macht keinen Sinn irgendwelche "Wortschöpfungen" zu erfinden, schon mal garnicht beim Bauamt.

Zitat von Steffen

"Errichtung eines Gartenhauses" hört sich auf jeden Fall machbarer an, als von den Baumämtern direkt ein Stirnrunzeln beim Wort "Tiny House" zu bekommen.

Ein Gartenhaus, Gartenlaube, Schuppen, usw. ist KEIN Wohnhaus und egal ob du es aufstellen darfst oder nicht, das wohnen darin ist untersagt weil keine Heizung, Sanitäre Anlagen usw. errichtet werden dürfen.

Wenn du darin wohnen willst, egal ob dauerhaft als Wohnhaus oder vorübergehend als Wochenend- oder Ferienhaus, dann muss es auch als solches genehmigt werden, unter der Voraussetzung das dies auch erlaubt ist.
Und wenn du z.B. dein Gartenhaus mit Heizung/Ofen und Sanitären Anlagen, wie Wasser/Abwasseranschluß versorgst, dann wird aus dem Gartenhaus automatisch ein Wohngebäude und muss auch entsprechend genehmigt werden.

Eine Gartenlaube ist eine Gartenlaube und kein Wohnhaus, egal wie du die Worte drehst und wendest !

Den Begriff "Tiny House" würde ich beim Amt vermeiden, denn auch ein Tiny House ist zunächst einmal rechtlich gesehen einfach nur ein Wohnhaus, wenn auch halt recht klein. Und es unterscheidet sich rechtlich nicht von einem 100m² Haus.

Du hast jetzt 2 Möglichkeiten, entweder du besorgst dir erst einmal online oder beim Katasteramt die Pläne für genau das Grundstück oder du suchst dir einen Fachmann (z.B. @sigi ) und stellst eine Bauvoranfrage. Das Amt mit irgendwelchen Fragen über ominöse Gartenhäuschen bzw. Tiny Houses zu löchern bringt dir garnichts, zum einen weil sie dir höchst wahrscheinlich nur irgendwelche fadenscheinige Antworten geben und zum zweiten, weil du selber ja noch kein echtes, rechtlich sicheres Baukonzept hast.

Noch einmal zur Klärung der Begriffe, um die es in diesem Thread geht:

- Freizeitgrundstück:
Im baurechtlichen Sinne sind damit Grundstücke für Erholung, Wochenende und Urlaub gemeint.
Die Gebäude auf diesen Grundstücken sind in der Regel Wochenendhäuser, Ferienhäuser, Bungalows, Datschen ... u.ä.
Die genauen Bezeichnungen für diese Gebäude sind m.E. im Baurecht nicht genormt und werden auch in den Bundesländern leicht abweichend gehandhabt. In jedem Fall wird aber eine nur vorübergehende Nutzung unterstellt, normalerweise in den warmen Monaten.
Da in diesen Gebäuden gewohnt wird, haben diese Gebäude zumindest Aufenthaltsräume und oft auch Feuerstätten (bzw. Wärmequellen für Heizung, Warmwasserbereitung und Kochen). Ansonsten ist der Ausbau aber bescheiden. Das hat auch einen historisch Hintergrund, denn solche Grundstücke wurde abseits der "normalen" Bebauung (Innenbereich) nahe der Natur (im Außenbereich) angelegt. Deshalb gibt es nur sehr selten eine vollständige Erschließung mit Strom, Telekomunikation, Gas, Trinkwasser und Abwasser. Leider kann man sich heute oft nicht mehr in "bescheidenen" Verhältnissen erholen. Heutige Wochenendhausgebiete sehen manchmal aus wie Hotelanlagen, nur daß jeder seinen eigenen Pool hat. Übrigens werden reine Freizeitgrundstücke in den Bauordnungen gesondert geregelt, oft zusammen mit Campingplätzen. Denn gerade weil sie meist vollständig im Außenbereich liegen, muss die Erschließung gesondert geklärt werden. Dazu werden eigene Ortssatzungen erstellt, ähnlich wie ein Bebauungsplan. Es gibt natürlich immer Ausnahmen. Historisch "alte" Erholungsgebiete oft mit Nutzgärten, manchmal auch mit Kleingärten vermischt, sind als solche nicht mehr zu erkennen. Oft haben die Nutzer sich dort dauerhaft eingerichtet und werden von den Gemeinden mit Hauptwohnrecht geduldet.
Das ist aber nicht maßgebend für den Neubau eines TH!

- Gartengrundstück:
Auch Grundstücke mit privaten Gärten sind Freizeitgrundstücke. Vorrang hat hier die Nutzung als privater Nutz- und/oder Ziergarten. Selbstverständlich dienen diese Grundstücke auch zur Erholung. Man kann auf privaten Gartengrundstücken den Eigentümer ja auch nicht vorschreiben, wie sie sich erholen und wie sie gärtnern sollen. Eine Sonderform bildet der Kleingarten nach dem Bundeskleingartengesetz.
Hier ist die Rechtsform schon eine ganz andere. Der Nutzer ist in der Regel nicht Eigentümer sondern Pächter. Im Rahmen der örtlichen Kleingartensatzung hat er sich an die "Spielregeln" zu halten. Dazu gehört dann auch, wie genau er den Garten zu nutzen hat.
Auf Gartengrundstücken stehen typischerweise Gartenlauben, Geräteschuppen, Kleintierställe u.ä.. In einer Gartenlaube kann man auch mal übernachten. Das kann in Kleingärten im Rahmen des Bundeskleingartengesetzes per Satzung genau geregelt werden. Mit Länderbaurecht hat das aber nichts zu tun. Aber wenn ein Kleingartenverein es mit seinen Mitgliedern hier "zu gut" meint, kann er auch schon mal zurück gepfiffen werden. Denn wenn regelmäßig und den ganzen Winter durch die Schornsteine in den Gartenlauben qualmen, werden Landesbaubehörden auch schon mal aufmerksam (gemacht?). Denn wenn die Gartenlaube beheizt wird, Aufenthaltsräume incl. Kochnische und Minibad hat ... dann ist das keine Gartenlaube mehr, dann ist das ein kleines Haus in dem man wohnen kann bzw. in dem gewohnt wird.
Leider gibt es in diesem Bereich eine Grauzone. Das beginnt mit den Begriffen, mit Auslegungen durch Kommunen (Duldungen), mit Gewohnheitsrecht u.s.w. Inwieweit man sich dazu berufen fühlt, der "Fischelanteste" zu sein, um daraus Vorteile für sich rauszuschlagen, muss jeder für sich ausmachen.

Fazit:
- Freizeitgrundstücke und Gartengrundstücke sind k e i n Bauland. Sie liegen vorrangig im Außenbereich!
Eine Bebauung von Grundstücken im Außenbereich ist prinzipiell nicht vorgesehen. Ausnahmen regeln die Landesbehörden.

Hinweis:
Baugrundstücke werden prinzipiell anders betrachtet als Freizeit- und Gartengrundstücke. Ein Garten hinter einem Wohnhaus ist i.d.R. kein eigenständiges Gartengrundstück, sondern Teil des Hausgrundstückes. Hier spricht man von Hausgärten. Die Bebauung von Hausgärten mit Wohngebäuden ist abhängig von den örtlichen Bauvorschriften.

Frage an alle:
ich gehe davon aus es ändert sich auch nichts an all dem hier beschriebenen nebst Problemen, wenn Steffen anstelle seines THs nur einen Hänger mit Ladung dort abstellen würde?!

Hallo THPit,
wie meinst du das? Ein Anhänger mit Ladung wäre ein beladenes Fahrzeug und kein Gebäude. Aber auch für Stellplätze gibt es Regelungen in den Bauordnungen. Wichtig ist doch immer die Nutzung. Wenn wir von Tinyhäusern reden, meinen wir doch immer, dass wir darin WOHNEN wollen. Es spielt keine Rolle, wie du selbst das umschreibst - wenn du in einem Ding wohnen willst, heißt das Ding fürs Bauamt Wohngebäude.
Und genau so wird das baurechtlich behandelt. Du verhältst dich ja in diesem "Hänger mit Ladung" auch wie in einer Wohnung.

Danke Sigi, genau das wollte ich von kompetenterer Seite bestätigt haben.
Als Neuling denkt man ja häufig zu quer, und wie in diesem Fall eben falsch.
Auch ein als Ladung deklarierte THoW ändert nichts an der hier diskutierten Problematik.