Bauen auf Pachtgrundstücken

  • Genau mit solchen Enkelgrundstücken begann Februar 2018 meine Idee für mobile Wohnmöglichkeiten.


    Solche Grundstücke ausfindig machen und einen zeitlich begrenzten Pachtvertrag schließen.


    Auch 100 EUR pro Monat Pacht sind in 20 Jahren wenn der Enkel baut immer noch 24.000 EUR.

  • Hallo Dietmar,


    genau wie founder es geschrieben hat plane ich es seit bestimmt zwei Jahren. Erbbaurecht hat mich nie interessiert, habe mich nie eingelesen, weil ich immer dachte, das macht man 99 Jahre und dann geht der Besitz über. Aber bei mir ist das anders. Ob ich mein Baugrundstück (erschlossen und im Bereich eines Bebauungsplanes) 2 Jahre verpachte, 10, 60 oder auf unbestimmte Zeit ist rechtlich überhaupt kein Problem dachte ich. Ich habe mittlerweile sogar die Behörden auf meiner Seite. Für die Gemeinden wäre es super die Baulücken zu schließen, die Eigentümer hätten Einnahmen, ohne den Besitz verkaufen zu müssen und es würde mehr Wohnraum geschaffen werden. Und jetzt lese ich, dass das nicht möglich sein soll wegen einem Gesetz von 1919??????? Das kann und will ich nicht glauben.

  • Hallo Tiny Bayern,


    wo steht denn das es nicht möglich sei? Und ob ein Gesetz von 1919 oder 2019 ist macht in unserem Rechtssystem keinen Unterschied, zumal das alte Gesetz ja auch heute immer noch genau seinen Zweck erfüllt wie damals. Der Grundsatz das niemand einfach so auf einem fremden Grundstück eine Gebäude errichten darf, galt schon im Mittelalter, wurde 1919 im Erbbaurecht einheitlich festgeschrieben und ist auch heute noch gültig und sinnvoll.


    Ein "normaler" Pachtvertrag beinhaltet nur das Recht zum "ziehen von Früchten", was rechtswissenschaftlich bedeutet, der Pächter darf mit dem Grundstück einen Ertrag erwirtschaften. Das wären z.B. landwirtschaftliche Erzeugnisse oder z.B. ein monetärer Gewinn durch eine Veranstaltung auf dem Grundstück.
    Soll das Recht ein Gebäude zu errichten auf den Pächter übertragen werden, so greift das Erbbaurecht (Erbpacht). Das besagt, der Pachtvertrag muss durch einen Notar geprüft und der Pächter als Bauberechtigter im Grundbuch eingetragen werden, sonst kann er auf dem Grundstück höchstens Kartoffeln anbauen...


    Das Erbbaurecht hat einige Grundregeln, die automatisch greifen, wenn im Pachtvertrag nichts anderes geregelt wurde, wie z.B. der Übergang des Besitz des Hauses nach Ablauf des Vertrags.


    Die Dauer der Vertragslaufzeit obliegt der Vereinbarung zwischen Verpächter und Pächter, ist keine Dauer vereinbart dann sind es 99 Jahre, es kann jedoch auch jede andere Laufzeit vereinbart werden.
    Auch was nach Ablauf des Vertrages passiert kann natürlich im Vertrag abweichend festgelegt werden. Gerade bei Tiny Houses ist es ja der Vorteil, das diese in der Regel ohne großen Aufwand vom Grundstück wieder entfernt werden können. So kann man z.B. im Vertrag festlegen, das zum Ablauf das Grundstück wieder in seinen Ursprungszustand zurückgebaut werden muss.
    Auch die Höhe der Pacht kann individuell vereinbart werden, Gemeinden und die Kirche verlangen in der Regel 3-5% des Grundstückswert als jährliche Pacht, du als Privatperson kannst natürlich auch andere Pachtsummen festlegen.


    Ich sehe also keinen Grund, warum du dein Baugrundstück nicht per Erbbaurecht an einen Tiny House Besitzer verpachten kannst, vorausgesetzt das Tiny House ist auch nach Baurecht genehmigungsfähig.


    Gruß
    Dietmar

  • Hallo Dietmar,


    vielen Dank für deine Antwort. Ein paar Bedenken konntest du bei mir schon abbauen...


    Ich habe bereits auf meinen Namen einen Bauantrag für ein Mobilheim eingerecht um rechtliche Klarheit für meinen Pächter zu schaffen. Mündlich habe ich schon das ok bekommen. Ich erwarte in den nächsten Tagen die Genehmigung. Das würde ich immer so machen, dann sparen sich meine Pächter den Papierkrieg. Also was ich damit sagen will ist, dass nicht erst durch das Grundbuch das Baurecht übertragen werden muss. Das Recht liegt bereits vor dem Pachtvertrag vor. Ich gestatte meinem Pächter selbstverständlich das Bauen. Ist damit immer noch kein normaler Landpachtvertrag möglich?


    Wenn nicht dann eben der Vertrag nach Erbbaurecht. Aber sind Laufzeiten von 5 oder 10 Jahren möglich? Oder auch auf unbestimmte Zeit? Oder knallhart nur von 50-99 Jahre?

  • Hallo Tiny_Bayern,


    Hier ist jetzt einiges durcheinander... fangen wir einmal hiermit an:

    Also was ich damit sagen will ist, dass nicht erst durch das Grundbuch das Baurecht übertragen werden muss. Das Recht liegt bereits vor dem Pachtvertrag vor. Ich gestatte meinem Pächter selbstverständlich das Bauen.

    Die Übertragung des Baurechts ist nur durch den notariell beglaubigten und im Grundbuch hinterlegten Erbbaupachtvertrag möglich! Für die Einreichung eines Bauantrags, bzw. das Recht auf einem fremden Grundstück zu bauen, reicht es nicht aus wenn du das gestattest. Der Pächter muss dazu im Grundbuch als Bauberechtiger eingetragen sein.



    Ich habe bereits auf meinen Namen einen Bauantrag für ein Mobilheim eingerecht um rechtliche Klarheit für meinen Pächter zu schaffen. Mündlich habe ich schon das ok bekommen. Ich erwarte in den nächsten Tagen die Genehmigung. Das würde ich immer so machen, dann sparen sich meine Pächter den Papierkrieg.

    Einen Bauantrag oder eine Bauvoranfrage?


    Es gibt hier 2 Varianten:


    1.) Du hast tatsächlich einen Bauantrag für ein ganz bestimmtes Mobilheim eines Herstellers auf deinem Grundstück gestellt. Wird es genehmigt, dann bist du der Bauherr und Eigentümer des Mobilheims sowie des Grundstücks. In dem Fall ist der Pächter kein Pächter, sondern ein Mieter und es handelt sich dann um einen Mietvertrag über Grundstück/Haus und nicht um einen Pachtvertrag.


    2.) Du hast eine Bauvoranfrage für ein beliebiges Mobilheim gestellt. Das bringt dir und deinem Pächter garnichts!
    Zum einen ist der Bauvorbescheid nicht rechtsverbindlich, da er sich nicht auf ein bestimmtes Mobilheim bezieht, sondern nur allgemein gehalten ist. Es besagt nur, das unter gewissen Umständen, das Errichten eines Mobilheims nicht ausgeschlossen ist.
    Zum anderen sparst du deinem Pächter keinen Papierkrieg, denn er muss ja sowieso einen Bauantrag stellen und sein Bauvorlageberechtigter wird in jedem Fall, schon zur eigenen Absicherung gegen Regressansprüche, vor dem Bauantrag eine erneute Bauvoranfrage für das explizit zu errichtende Mobilheim stellen müssen.
    Damit der Pächter überhaupt einen Bauantrag einreichen darf, muss er das Grundstück natürlich per Erbbaurecht pachten. Ansonsten wäre es "nur" ein Landpachtvertrag und er dürfte Kartoffeln auf dem Grundstück anbauen aber kein Haus darauf errichten, egal was du sagst.



    Wenn nicht dann eben der Vertrag nach Erbbaurecht. Aber sind Laufzeiten von 5 oder 10 Jahren möglich? Oder auch auf unbestimmte Zeit? Oder knallhart nur von 50-99 Jahre?

    Welche Laufzeit der Vertrag nach Erbbaurecht hat, können du und dein Pächter ganz individuell aushandeln. Unbestimmte Zeit geht nicht, es muss schon eine Laufzeit angegeben werden, gegebenfalls kann der Vertrag ja auch immer wieder verlängert werden. Wenn du ein konkretes Beispiel willst, dann frage doch @Luna, sie hat ihr Grundstück für 7 Jahre nach Erbbaurecht gepachtet.

  • Hallo Dietmar,


    ich freue mich immer noch über jede Antwort von dir. Auch wenn sie nie positiv für mich sind :)


    Ich sage, in der Realität braucht mein Pächter kein Baurecht, weil ich ihm natürlich erlaube, sein Mobilheim auf mein Grundstück zu stellen. Ich habe nächste Woche einen Termin beim Anwalt und wir werden eine Mischform zwischen Pacht- u. Mietvertrag ausarbeiten. Wer könnte sich beschweren, ob es ein Erbpachtvertrag oder eine Mischform ist. Wen juckt das? Wir werden in den Pachtvertrag rein schreiben, dass ich für die komplette Erschließung verantwortlich bin und dass ich nicht Eigentümber des Hauses werde. Das ist wichtig, wenn mein Pächter eine Finanzierung von der Bank braucht und das Haus als Sicherheit angibt.


    Ich habe einen Bauantrag gestellt mit den maximalen Maßen welche das Baufenster vorgibt, nämlich 8x12m. Dachfarbe habe ich anthrazit beantragt, im Bebauungsplan ist rot vorgegeben. Fassade habe ich Holz beantragt, da im Bebauungsplan eine verputzte Fassade vorgegeben ist. Dann noch die maximale Höhe für Bungalows und eine Erhöhung des Sockels. Ach ja, eine flachere Dachneigung habe ich auch noch beantragt, da im Bebauungsplan 40-45 Grad vorgesehen sind.


    Normalerweise hätte ich die Baugenehmigung schon längst, aber im Bebauungsplan ist auf meinem Grundstück ein Wegerecht eingezeichnet welches aber in der Realität nicht existiert. Desahlb dauert es ein wenig länger. Heute habe ich erst wieder mit dem Landratsamt telefoniert. Nächste Woche wird es hoffentlich so weit sein.


    Ob dann das Modell X oder Y auf das Grundstück gestellt wird ist doch egal. Hauptsache es entspricht den Vorgaben der Baugenehmigung.

  • Hallo Tiny_Bayern,


    tja, was soll ich da noch sagen, es ist erstaunlich zu sehen das immer wieder Bürger aus Bayern ein Problem mit den Gesetzen der Bundesrepublik Deutschland haben, bzw. denken das Gesetze für Bayern keine Gültigkeit besitzen... ein Fall für "Galileo Mystery" ;)


    Ich sage, in der Realität braucht mein Pächter kein Baurecht, weil ich ihm natürlich erlaube, sein Mobilheim auf mein Grundstück zu stellen.

    Du willst also damit sagen, das du über dem Gesetz stehst und ganz egal was gesetzlich vorgegeben ist, dein Wort steht darüber ?!?


    Ich habe einen Bauantrag gestellt mit den maximalen Maßen welche das Baufenster vorgibt, nämlich 8x12m. Dachfarbe habe ich anthrazit beantragt, im Bebauungsplan ist rot vorgegeben. Fassade habe ich Holz beantragt, da im Bebauungsplan eine verputzte Fassade vorgegeben ist. Dann noch die maximale Höhe für Bungalows und eine Erhöhung des Sockels. Ach ja, eine flachere Dachneigung habe ich auch noch beantragt, da im Bebauungsplan 40-45 Grad vorgesehen sind.

    Wenn ich das so lese dann bin ich mir 100% sicher, du hast KEINEN Bauantrag gestellt, das kann nämlich nur ein Bauvorlageberechtigter tun. Wärst du ein Bauvorlageberechtigter dann wüsstest du, das diese Angaben für einen Bauantrag viel zu allgemein und auch zu viel wenig ist.


    Was du gemacht hast, ist eine Bauvoranfrage zu stellen. Und zwar eine ganz allgemeine gehaltene Bauvoranfrage, die niemals zu einem rechtlich bindenen Bauvorbescheid führen wird, denn dazu sind die Angaben nicht konkret genug. Du hast sicher keine Gebäudestatik, keinen Wärmeschutznachweis, keinen Schallschutznachweis, keine Grundflächenberechnung, keine Baukostenberechnung usw. mit eingereicht, denn das geht nur wenn du das konkrete Modell des Mobilheims kennst...und genau diese Dinge benötigst du für einen rechtlich bindenden Bauvorbescheid.

    Normalerweise hätte ich die Baugenehmigung schon längst, aber im Bebauungsplan ist auf meinem Grundstück ein Wegerecht eingezeichnet welches aber in der Realität nicht existiert. Desahlb dauert es ein wenig länger. Heute habe ich erst wieder mit dem Landratsamt telefoniert. Nächste Woche wird es hoffentlich so weit sein.

    Du wirst auch keine Baugenehmigung erhalten sondern höchstens einen unverbindlichen Bauvorbescheid, der besagt das eine Bebauung des Grundstücks unter gewissen Voraussetzungen möglich sein kann. Das ist jedoch KEINE Baugenehmigung und berechtigt weder dich noch deinen Pächter das Grundstück zu bebauen. Es besagt nur, das du oder dein Pächter nun zusammen mit einem Bauvorlageberechtigten einen Bauantrag stellen darf.

    Ob dann das Modell X oder Y auf das Grundstück gestellt wird ist doch egal. Hauptsache es entspricht den Vorgaben der Baugenehmigung.

    Nein, es ist nicht egal! Erstens hast du keine Baugenehmigung und zweitens, wenn du mit einem Bauvorlageberechtigten dann irgendwann mal einen Bauantrag gestellt hast, dann gibt es die Genehmigung entweder für Modell X ODER für Modell Y, aber niemals für beide...

  • Ich fasse jetzt mal zusammen.


    Die bisherigen Fakten:

    • Du hast ein Baugrundstück, das würdest du gerne an jemanden verpachten, damit dieser ein Mobilheim auf dem Grundstück Aufstellen und (ganz wichtig) auch Bewohnen soll/darf.
    • Du hast jetzt eine allgemeine Bauvoranfrage gestellt. Im besten Fall bekommst du einen unverbindlichen Bauvorbescheid, der besagt das theoretisch unter gewissen Umständen das Aufstellen und Bewohnen eines Mobilheims auf diesem Grundstück möglich ist, nachdem ein Bauantrag genehmigt wurde.

    Wie geht es weiter?
    Damit der Pächter sein Mobilheim auf dem Grundstück Aufstellen und Bewohnen darf, benötigt er die Bauberechtigung im Grundbuch. Dies kann nur über das Erbbaurecht erfolgen.

    • Du schließt also mit deinem Pächter einen Pachtvertrag über das Erbbaurecht. In diesem Vertrag legt ihr gemeinsam fest:

      • die Laufzeit, z.B. 5 oder 10 oder 20 Jahre (evtl. mit einer Option den Vertrag nach Ablauf im gegenseitigen Einverständnis immer um 1 Jahr zu verlängern)
      • die Option was mit den Haus (Mobilheim) nach Beendigung des Vertrages geschieht (z.B. Rückbau des Grundstücks in seinen Ursprungszustand)
    • Dieser Vertrag sollte notariell beglaubigt werden und der Pächter als Bauberechtigter im Grundbuch eingetragen werden.
    • Nun kann der Pächter einen Bauvorlageberechtigten (im besten Fall ein Architekt/Bauingenieur des Mobilheimherstellers) beauftragen einen Bauantrag für das konrete Mobilheim Modell, welches er ausgewählt hat, zu beantragen.
    • Wenn der Pächter eine Baugenehmigung erhalten hat, dann darf er das Mobilheim auf dem Grundstück Aufstellen und Bewohnen.


    Eigentlich alles ganz simple und einfach nach deutschen Recht umzusetzen, ich verstehe nicht warum daraus so ein "großes" Problem gemacht wird?

  • .

    Zitat von Dietmar

    Wenn du ein konkretes Beispiel willst, dann frage doch @Luna, sie hat ihr Grundstück für 7 Jahre nach Erbbaurecht gepachtet.

    Oh, sorry Dietmar, aber das stimmt nicht wirklich :)
    Ich habe einen normalen Pachtvertrag, keine Erbpacht. Meine Verpächterin hatte sich informiert und und hat mit mir einen normalen Pachtvertrag geschlossen. Diesen haben wir von einem Schrebergarten/Wochenendhaus genommen und umformuliert. DieGLS-Bank kannte dieses Vorgehen auch und empfahl mir nur, in den Vertrag aufzunehmen, dass das Haus nicht verpfändet werden darf, da sonst Banken darauf zugreifen könnten wenn das Grundstück als Sicherheit für einen Kredit von der Verpächterin genutzt wird.


    Ich darf hier auch ganz offiziell wohnen sogar der aus dem Bauamt Starnberg war hier und hat mich besucht, da er gesehen hat, dass das Haus schon steht, er war ganz interessiert an dem Tiny. Alle, auch das Bauamt in GIlching wissen, dass das Grundstück gepachtet ist.

  • Oh, sorry Dietmar, aber das stimmt nicht wirklich
    Ich habe einen normalen Pachtvertrag, keine Erbpacht.

    Oh, das sind sehr interessante Informationen. In dem Fall ist es dann kein wirklicher Pachtvertrag, wenn keine Rechte übertragen wurden, sondern rechtlich ein Mietvertrag (auch wenn man Pachtvertrag draufschreibt).


    Die Einordnung des Tiny House als Scheinbestandteil nach §95 BGB ist schon sehr ungewöhnlich, scheint aber wohl schon öfters funktioniert zu haben, wenn die GLS diese Vorgehensweise bereits kennt.
    Ich bin bisher davon ausgegangen das §95 BGB nur auf "Bauwerke" angewendet werden kann, die keine Baugenehmigung benötigen (wie z.B. Carports, Gartenhäuschen, etc.). Sicherheitshalber sollte man im Einzelfall immer vorab juristisch prüfen lassen, ob das Errichten des Tiny House auf dem Grundstück tatsächlich als Scheinbestandteil betrachtet werden kann.


    Wenn die Anwendung des Scheinbestandteil auf das gesamte Wohnhaus möglich ist, dann spart man sich die Notarkosten beim Vertragsabschluß. Es ändert selbstverständlich nichts daran, das man auch in dem Fall für das Tiny House als Wohnhaus eine Baugenehmigung benötigt.

  • Bezüglich Pacht bzw. Erbbaurecht war ich bisher auch Dietmars Meinung.
    Bezüglich Tinyhaus bitte ich zu bedenken, dass diese in Bayern verfahrensfrei, also ohne Bauantrag, errichtet werden können.
    Gruß Udo

  • Um es wirklich 100% sicher zu wissen, denke ich auch, dass am besten wäre einen Notar zu konsultieren aber auch die Aussage des Notars juristisch zu überprüfen, denn Notare wollen auch Geld verdienen.


    Ich kenne keinen Tinyhousebesitzer der auf Erbpacht steht aber diejenigen die ich kenne haben ein besonderes Verhältnis zum Verpächter, auch ich vertraue meinen Verpächtern 100%. Würde ich dies nicht tun, hätte ich mich auch anders abgesichert, denn im Zweifelsfall entscheidet ein Gericht...Z.B. wem gehört das Haus und hier wird es Problematisch, denn ich weiß nicht was passiert, wenn der Verpächter Überschuldet ist und das Grundstück verpfändet wird, ob dann nicht das Haus in die Konkursmasse fällt oder sowas.....
    Dazu wage ich absolut keine Aussage.


    Ansonsten hat mir die Tatsache, dass ich das Grundstück gemietet/gepachtet habe bei meinem Bauantrag keine Probleme bereitet. Und ja, ein Bauantrag muss gestellt werden. Ich habe nicht verfahrensfrei eingereicht sonder nach Freistellungsverfahren da ich vom Raumumfang ein bisschen zu groß war. Das bedeutet, ich musste den kompletten Papierkrieg durchlaufen und einreichen nur, dass mein Zimmerer dafür haftet, dass alles korrekt ist Dadurch, dass nicht jemand nochmal alles prüft, geht es halt schneller, das ist alles. Es ist nicht einfacher bei der Einreichung (das waren ganze Stapel an Papieren in dreifacher Ausführung + Extramappe) und ich musste mich definitiv an alle Bauvorschriften halten. (das ist bei der Verfahrensfreit übrigens auch so). Der einzige Vorteil ist wirklich nur, dass es schnell geht.

  • Hallo zusammen,


    wow hier wurde ja schon wieder einiges geschrieben. Ja, mein Anwalt hat auch im Pachtvertrag den 95 BGB aufgenommen. Und zusätzlich dass ich auf mein Verpächterpfandrecht verzichte.


    Erst hat der Anwalt das Wort Mietvertrag geschrieben, dann aber doch Pachtvertrag falls mein Pächter ein Gewerbe anmeldet. Dann wäre aber streng genommen wieder eine Nutzungsänderung im Amt zu beantragen oder?


    Oder der gepflanzte Apfelbaum wirft irgendwann seine Früchte ab dann kann der Pächter sie dank Pachtvertrag auch offiziell nutzen :) :) :)


    Was neu für mich ist: Meinen Bauantrag habe ich mit 8x12m eingereicht. Mein Pächter möchte kleiner bauen. Ich dachte das wäre kein Problem weil das Gebäude später vom Vermessungsamt dann einfach kleiner eingemessen wird. Entweder muss deshalb ein neuer Bauantrag eingereicht werden oder in diesem speziellen Fall könnten wir meinen Antrag vielleicht gleich passend abändern weil er noch nicht verbeschieden ist. Da bekomm ich am Montag vom Landratsamt Bescheid.


    Die erste Bank hätte natürlich gerne die Laufzeit bis zum Ende der Kreditlaufzeit aber das ist ja kein Wunschkonzert. Auf Dauer wollen sie bestimmt an diesem Trend mitverdienen.


    Es handelt sich dabei nicht um eine Immobilienfinanzierung -da keine Grundschuld- sondern um ein normales Darlehen wie ein Autokauf.


    Mit wie viel % des Wertes könnten die Häuser von der Bank eingewertet und als Sicherheit für den Kredit verwendet werden? Gibt es hier schon Erfahrungen?

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