TH bis 10qm in Berlin - Baugenehmigungsfrei?

  • Wir beschäftigen uns momentan mit der Idee, ein TH mit max. 10 Quadratmetern Grundfläche zu bauen. Von verschiedenen Seiten haben wir gehört, dass man bis 10qm in Berlin keine Baugenehmigung benötigt.
    Hat jemand bereits damit Erfahrungen gemacht oder weiß mehr zu dem Thema?
    Was gibt es sonst für Vorschriften, an die wir uns halten müssen?

  • Die Genehmigungsfreistellung Und die Verfahrensfreiheit findet man in der jeweiligen Landesbauordnung ungefähr bei §60, In Berlin ist das §61 und §62 Absatz (2).


    Was Ihr gehört habt, ist richtig: In Berlin sind Gebäude bis 10 m² verfahrensfrei, wenn sie im Innenbereich liegen (den kann man online im Flächennutzungsplan nachsehen). Achtung die 10 m² sind brutto, also Außenmaße!


    Dann gibt es da noch die ganze Thematik Energie, aber da gibt es bessere Spezialisten hier im Forum!


    Gruß
    Stefan

  • In der Berliner Bauordnung steht:


    § 61 Verfahrensfreie Bauvorhaben, Beseitigung von Anlagen
    (1) Verfahrensfrei sind
    1. folgende Gebäude:
    a) eingeschossige Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche bis zu 10 m², außer im Außenbereich ...


    Die Brutto-Grundfläche ergibt sich aus den Außenmaßen (z.B. 2,55x3,92). Bei 25cm Wandstärke (wegen Wärmedämmung) verbleiben als Nutzungsfläche ca. 7m2. ... wenn ihr darin mehr als 4 Monate im Jahr wohnen wollt, ist das ein Wohngebäude - wird also beheizt. Damit gilt das GEG (Gebäudeenergiegesetz). In Anlage 7 des GEG stehen die einzuhaltenden Dämmwerte der Bauteile. Weiterhin gelten die Grundsätze des Baurechts, welche ihr ebenfalls in Eigenverantwortung beachten müsst. z.B. ist am Aufstellort "Wohnen" erlaubt?, fügt sich das Bauvorhaben in die umgebende Bebauung ein?, sind Brandschutz, Schallschutz, Gebäudestatik eingehalten? Sind nachbarliche Belange berücksichtigt? usw.


    Verfahrensfreiheit ist also kein Persilschein! ... aber ja, bei Beachtung aller Randbedingungen, kann man da etwas umsetzen.


    Übrigens gilt das analog für (fast) alle Länderbauordnungen. Die 10m2 - Regelung zielt selbstverständlich auf Nebennutzungen zu einer bereits vorhandenen Hauptnutzung ab, also Lager, Schuppen, Gartenhäuschen, Tierstelle usw. ... aber solange nicht ausdrücklich nur NEBEN-Gebäude verfahrensfrei sind, gilt die Verfahrensfreiheit auch für Wohnnutzungen. Übrigens ist das analog zur 75m3-Regelung in Bayern zu verstehen. ... nur dass dort eben alles etwas größer sein darf! ;)

  • Hallo Mia&David,


    wie sigi schon richtig sagt, in Berlin sind Gebäude bis 10m² Verfahrensfrei und Wohngebäude sind dabei zunächst einmal nicht kategorisch ausgeschlossen.


    Diese Verfahrensfreiheit bedeutet jedoch nur, das ihr das Baugenehmigungsverfahren nicht durchlaufen müsst (ihr spart dabei also ein wenig Geld)!
    Verfahrensfreiheit bedeutet NICHT rechtsfrei, ihr könnt dann bauen wie ihr wollt. Alle bauordnungsrechtlichen Auflagen aus der Landesbauordnung, den Bauleitplänen usw. müsst ihr bei Verfahrensfreiheit in Eigenverantwortung einhalten.


    Das bedeutet, dient das Tiny House dem Wohnen, so benötigt es, nach der Landesbauordnung, Sanitäre Einrichtungen (mind. Toilette und Dusche), es braucht mind. eine Kochnische sowie einen Wohn-/Schlafbereich.
    Ebenso müüst ihr in Eigenverantwortung die Standsicherheit des Hauses nachweisen (Statik), ihr braucht einen Brandschutznachweis und wenn ihr mehr als 4 Monate im Jahr darin wohnen wollt, dann auch den Bauteilnachweis nach der GEG (ehem. EnEV).


    Sigi erwähnte es bereits, es bleiben dann ca. 7m² nutzbare Innenfläche, auf der ihr Toilette, Dusche, Küche und Wohn-/Schlafraum unterbringen müsst, was ich ganz ehrlich für 2 Personen als völlig unrealistisch erachte, zumal ja auch nur eingeschossige Bauten Verfahrensfrei sind.


    VG
    Dietmar

  • Ich finde ja 24 m² brutto schon knapp zum dauerhaften wohne. Effektiv 6-7 m2 halte ich nur für praktikabel, wenn es kein ThoW ist und man min. 4.5m hoch bauen kann
    Ist die Frage, ob ein Raum in 4m Höhe mit Hochbett und "Hochsitz" als eingeschossig zählt.
    Küchenzeile und Bad dann unten

  • Hochbett und Hochsitz sind keine Räume. Es entsteht dadurch also kein zusätzliches Geschoss.
    Bei solcher Art "Konstruktionen" kommt man aber an andere Grenzen: z.B. ist die lichte Mindesraumhöhe für Wohnräume in Berlin nicht 2,5m? ... solch kleine Häuser funktionieren nur, wenn Funktionen ausgelagert werden können z.B. Dusche außerhalb usw. ... dadurch geht der Status "Wohnung" irgendwann verloren. Aber so werden TH bis 10m2 auch verkauft, als Gartenbüro, als Werkstatt, als Hobbyraum - man hat dann eben nicht alles zum offiziellen Wohnen mit dabei.

  • Danke euch schonmal für die Infos. In das ganze Thema Randbedingungen, Statik, Brandschutz etc müssen wir uns noch rein fuchsen.


    Zugegebenermaßen sind 10qm schon eng für 2. Unsere Idee war, falls TH bis 10qm deutlich unkomplizierter ausfällt als die größeren Modelle, uns 2 Stück je 10qm zu bauen. Das Eine wäre dann Kochbereich und Aufenthalt, und das Andere Bad und Schlafbereich.
    Ändert sich dann irgendetwas, oder kann man genauso gut 2 aufstellen?

  • 2x 10 m² sind 20m² und somit nicht mehr verfahrensfrei. Es sei denn die beiden stehen auf unterschiedlichen Grundstücken, dann wären sie aber beide kein Wohnhaus was ihr bewohnen könnt.


    Ich frage mich nur, warum eigentlich so unbedingt auf die Verfahrensfreiheit hinarbeiten mit irgendwelchen Tricks.


    Wenn es halbwegs legal sein soll müsst ihr sowieso einen Architekten, Bauingenieur etc. beauftragen um euch die notwendigen Berechnungen (Statik, Brandschutz, Wärmeschutznachweis usw.) zu erstellen. Das könnt ihr ja nicht selber machen. Dann kann der auch gleich noch den Bauantrag einreichen.
    Das bisschen an Mehrkosten machen den Bock dann auch nicht fett und ihr müsst euch nicht in den ganzen Paragraphen verbiegen um ein paar Euros für den Bauantrag zu sparen. Die Gebühren beim Bauamt für den Bauantrag liegen für ein Tiny House sicher weit unter 500 €.


    @sigi kann euch da sicher ein gutes Angebot machen ;)

  • An Kosten und Papierkram zu sparen ist nur eine Nebensache für uns.
    Es geht hauptsächlich darum, dass man auf Flächen stehen dürfte, auf denen man keine Baugenehmigung bekommt.


    Z.B der Hof von David's Vater ist riesig und zur Hälfte ungenutzt, jedoch darf man kein weiteres "Haus" auf das Grundstück bauen.
    Mias Vater hat in seinem Garten 4 Gartenhäuschen, die theoretisch als Aufenthaltsorte gesehen werden können, werden aber nicht zusammengerechnet. Ob es dann als Wohnung gelten darf oder nicht, ist ja nicht so wichtig, man könnte sich ja woanders melden (nach Absprache natürlich).

  • Mal ganz abgesehen davon, dass ich 10 m² Fläche (Außenmass) als Wohnsitz für 2 Personen für....sehr grenzwertig halte: Was ihr da vorhabt, würde ich bestenfalls als graulegal bezeichnen.


    Und genau das ist meines Wissens nicht Sinn und Zweck des Forums: Wir wollen nach Möglichkeit legale Wege gehen... eben damit die Tinys nicht verteufelt werden als "Die bauen/stell überall hin ohne sich um geltendes recht zu scheren"... wenn WIR versuchen Stückchen für Stückchen legal unsere Häusle aufzustellen, findet (hoffentlich) irgendwann ein gewisses Umdenken in den Köpfen konservativer Politiker und Sachbearbeiter statt.


    Und dann wird es hoffentlich einfacher, unsere Tinys genehmigt zu bekommen.


    Ihr habt ja Fläche zur Verfügung. Warum darf da kein weiteres Gebäude errichtet werden? Ist daran wirklich nichts legal zu rütteln?


    Was spricht dagegen, in ein benachbartes Bundesland auszuweichen? Soo weit ist Brandenburg von Berlin ja nun nicht weg... vielleicht findet ihr da legal euer Paradies?


    Ich selber werde sogar, wenn alles klappt, wahrscheinlich von Bayern nach Niedersachsen wechseln... obwohl die Nachbargemeinde Amberg beschlossen hat, für einige tinyhäuser Fläche auszuweisen. Hat was mit persönlichen Vorlieben zu tun...

  • Es geht hauptsächlich darum, dass man auf Flächen stehen dürfte, auf denen man keine Baugenehmigung bekommt.

    Das ist jetzt jedoch ein Irrglaube, nur weil ein Haus unter 10 m² Verfahrensfrei aufgestellt werden darf, bedeutet das noch lange nicht, das ihr es überall aufstellen könnt, wo ihr wollt.


    Wie ich schon sagte, verfahrensfrei bedeutet NICHT rechtsfrei !

    Z.B der Hof von David's Vater ist riesig und zur Hälfte ungenutzt, jedoch darf man kein weiteres "Haus" auf das Grundstück bauen.
    Mias Vater hat in seinem Garten 4 Gartenhäuschen, die theoretisch als Aufenthaltsorte gesehen werden können, werden aber nicht zusammengerechnet. Ob es dann als Wohnung gelten darf oder nicht, ist ja nicht so wichtig, man könnte sich ja woanders melden (nach Absprache natürlich).

    Wenn ihr das so umsetzen wollt, dann bewegt ihr euch nicht mehr in einer Grauzone, das ist schlicht und einfach nicht legal. Erstens wäre es ein illegaler Schwarzbau und wenn ihr dort wohnt und woanders gemeldet seid, ist das dazu noch Meldebetrug.


    Aber das müsst ihr dann für euch selber entscheiden, ob ihr das so machen wollt.


    Mit der Verfahrensfreiheit wird euer Vorhaben dadurch nicht legal.

  • Wir denken da wurden wir jetzt falsch verstanden.
    Wir möchten nichts illegales machen, daher erkundigen wir uns hier ab wann man Genehmigungen braucht und wann nicht...


    Dass wir da einen Nerv getroffen haben tut uns leid, wir möchten natürlich auch nicht, dass die Tiny House Community in ein schlechtes Licht gerückt wird.
    Das 10qm Haus "überall aufstellen wo wir wollen" hatten wir nicht vor.
    Wir wollen lediglich Informationen sammeln und alle Möglichkeiten durchgehen. Das heißt nicht, dass wir es so dann auch vor haben.


    Am Gründstück ist nicht mehr zu rütteln. Und ein anderes Bundesland kommt für uns nicht in Frage.
    Das mit dem Meldebetrug wussten wir nicht. Das machen hier wirklich viele so, teilweise weil sie keine andere Wahl haben, daher dachten wir es ist erlaubt, hauptsache man hat eine Meldeadresse, sowie Berufsreisende oder so.


    Trotzdem danke für die Infos, jetzt wissen wir mehr.

  • Es fahren auch viele schneller als erlaubt - ist trotzdem verboten ... ;)


    Der Betreiber des Forums will und darf nicht Anleitungen zu illegalem Verhalten dulden oder gar verbreiten.
    Gleichzeitig sind wir natürlich alle bemüht,

    • Tiny Häuser aus der manchmal etwas "anrüchigen" Bauwagen-Ecke herauszuholen
    • dem einen oder anderen "blauäugigen" die Augen zu öffnen
    • allen Interessierten rechtlich einwandfreie Wege aufzuzeigen, damit sie/er auch lange Freude an seinem kleinen Häuschen hat.

    Gruß und schönen Abend
    Stefan

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