Hallo aus dem Ruhrgebiet - externes Homeoffice in Planung

  • Hallo zusammen!


    Wir bewohnen ein kleines Reihenmittelhaus im schönen Ruhrgebiet und haben nicht zuletzt durch die Corona-Situation festgestellt, dass es von Vorteil wäre, einen zusätzlichen, "isolierten" Raum zu haben, der als Homeoffice genutzt werden kann. Aufgrund des Zuschnittes des Grundstücks (das Haus steht als Mittelhaus logischerweise links und rechts auf der Grenze und ist lediglich 5,16 Meter breit) kommt ein direkter Anbau eher nicht in Frage.


    Ich habe daher Pläne von einem Projekt aus Österreich (da ich nicht weiß, ob die Nennung erwünscht ist, lasse ich sie zunächst weg) erworben und liebäugle mit der 12m2-Variante eines Gartenhauses, um dieses am Ende des Grundstücks in einer Entfernung von 25m zum Wohnhaus zu bauen.


    Natürlich treiben mich noch einige Fragen um, von denen ich noch nicht weiß, ob ich sie einzeln hier in den entsprechenden Unterforen platzieren soll..?


    • Heizung: Split-Gerät zum Kühlen und Heizen oder sogar ein Anschluss an die bestehenden Gasheizung des Wohngebäudes?
    • WC: Einbau/ Abtrennung von ca. 1,20x0,95m um ein WC einzubauen...?
    • Fundament: Die Pläne sehen kein Fundament, sondern lediglich Betonplatten zur Aufstellung vor. Irgendwie wären mir aber doch ein paar Punktfundamente lieber...
    • Tageslicht: Die Pläne sehen nur ein einziges, 85x85cm großes Fenster vor. Ggf. "Anhebung" des Flachdachs, um oben noch ein "Lichtband" wie bei den Gartenhäusern aus Metall von diesem bekannten Hersteller aus Österreich einzusetzen...?
    • Offiziell als Büro planen mit allen nötigen Anträgen oder doch eher als Gartenhaus, in dem man auch mal arbeitet...?


    Ich freue mich auf den Austausch und euren Input!

    Grüße, Simon

  • Hallo Simon,


    Ein Gartenhaus bedarf oft keiner Genehmigung, wenn es unter einem bestimmten Rauminhalt bleibt, das ist auch in NRW so: §62 LBO "nicht genehmigungsbedürftige Gebäude: Gebäude bis zu 75 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, Ställe, Toiletten oder Feuerstätten,...." Ein Gartenhaus hat keinen Aufenthaltsraum. Wenn du dich da trotzdem für dein Homeoffice einfach reinsetzt, werden die Nachbarn schon nicht beim Bauamt anrufen. -Außer einer oder eine ärgert sich, weil, sie/er mal was ähnliches abgelehnt bekommen hat. Wo kein Kläger, da kein Richter.


    Wenn ich dein Anliegen aber richtig erfasse, möchtest du schon ein richtiges Homeoffice, beheizt und sogar mit Toilette. Dann würde ich etwas anderes als ein Gartenhaus hinstellen. Das muss auch nicht sehr viel teurer sein, wenn geheizt wird u.U. sogar günstiger, weil richtig gedämmt.


    Es wäre zu prüfen, ob so etwas genehmigungsfähig ist. Verboten ist es grundsätzlich nicht, auf seinem Grundstück ein Nebengebäude für ein Homeoffice zu errichten. Wenn die Grundflächenzahl und/oder die Geschossflächenzahl nicht überschritten wird, und keine zu engen Baufenster bestehen, sollte das schon möglich sein.


    Grüße
    Gerd

  • Hallo Gerd,die 12m2-Version wird als "Gartenhaus" tituliert, weil es halt genehmigungsfrei sein soll. Nichtsdestotrotz ist es ein Tiny House in Ständerbauweise mit Dämmung und hinterlüfteter Fassade.


    Ich bin ja auch tatsächlich zum Glück noch in der Planung und lese aktuell u.a. ganz viel hier im Forum!

    Grüße, Simon

  • Hallo Simon,
    Heizung und Toilette sprechen nicht für eine nur vorübergehende Nutzung. Du darfst das alles bauen, aber es kann offiziell nur ein Nebengebäude sein, aber auch nur, wenn dein B-Plan es zuläßt. Ich vermute aber, dass das nicht der Fall sein wird. Bei Grundstücksbreiten von weniger als 6 m ist eigentlich nur eine Grenzbebauung (eine brandschutztaugliche Außenwand direkt auf der Grundstücksgrenze) sinnvoll. Das hat mit der Nutzung des eigenen Grundstücks und nachbarlichen Belangen zu tun. Ich kann dir nur raten, nimm dir einen Architekten deines Vertrauens und kläre das genau, bevor du etwas kaufst. Wenn du niemand findest, kannst du dich per PN auch an mich wenden. Die Haushersteller machen sich immer dann verdächtig, wenn sie auf die Frage nach der Baugenehmigungsfähigkeit keine klare Antwort haben. Noch schlimmer ist es, wenn sie die Klärung auf den Bauherren abwälzen.


    Viele Grüße von sigi

  • Guten Morgen zusammen!


    Ich habe einmal einen rudimentären Plan angehängt, damit man mein Vorhaben etwas besser nachvollziehen kann:



    Den zweiten möglichen Aufstellort (in dem Versprung nach rechts) ziehe ich aktuell nicht ernsthaft in Erwägung, da es gewisse Vorbehalte der Nachbarn bzgl. Terrasse und Sonne gibt.


    Einen Hersteller in dem Sinne gibt es ja bei mir nicht, ich baue nach Plänen, die ich für eine Schutzgebühr erworben habe.

    Grüße, Simon

  • Hallo Simon,


    Du müsstest für Dein Gebiet einen Bebauungsplan haben/finden.
    in diesem findest Du blaue und rote Linien. An die roten muss man bauen, die blaue Linie ist der max. bebaubare Bereich.


    Im Textteil/Legende findet man oft noch weitere Regeln, die eingehalten werden müssen, von denen man aber auch eine Befreiung beantragen kann.


    Ich würde kein geld investieren, solange die rechtliche Seite nicht (durch die untere Bauaufsichtsbehörde beim Kreis) geklärt ist.


    Gruß
    Stefan

  • Hallo Simon,
    du hast also Pläne gekauft, nach denen du dein Haus bauen willst. Sind das "echte" Werkpläne, also mindestens im Maßstab 1:50? Gibt es Detailpläne dazu? Hast du eine Statik und einen Wärmeschutznachweis dafür? Hast du auch Stücklisten und eine Bauanleitung? ... Entschuldige bitte, wenn ich so genau frage. Mich interessiert nur genau, was unter dem Oberbegriff "Tiny-House" so vermarket wird. Ich hoffe, dass du bisher noch nicht so große Ausgaben hattest. Es besteht ja regelrecht die Gefahr, dass das alles nicht passt.
    Du musst unbedingt klären, ob dein Bebauungsplan ein Nebengebäude auf deinem Grundstück an der gewünschten Stelle zulässt. In der Regel sind die Baufelder (der Bereich in dem du bauen darfst) relativ eng bemessen. Die Zulässigkeit von Nebengebäuden ist in den Textlichen Festsetzungen des B-Planes beschrieben. Wenn dein Grundstück nicht im Geltungsbereich eines B-Planes liegt, musst du aber auch den Flächennutzungsplan deiner Gemeinde beachten. Dort sind z.B. Flächen für Wohnnutzung (=Innenbereich) und landwirtschaftlicher Nutzung/Garten (=Außenbereich) eingetragen. Die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich kann auch quer über deinem Grundstück verlaufen. Nach deiner Skizze ist das zu vermuten. Aber auch wenn dort dein gesamtes Grundstück als Wohnbaufläche markiert ist, musst du immer noch deine Landesbauordnung einhalten. Dort ist geregelt in welchem Abstand zum Nachbarn, mit welcher Wandlänge an der Grundstücksgrenze und in welcher Größe zusätzliche Nebengebäude möglich sind. Nebengebäude sind meistens genehmigungsfrei, aber nicht immer! Auch das ist in der Landesbauordnung geregelt. Wie gesagt, nimm dir einen Architekten! ... oder melde dich per PN.


    Gruß sigi

  • Hallo Stefan, Hallo Sigi,


    ich habe in den Kaufunterlagen nachgeschaut und erstmal nichts gefunden. Muss ich also dann noch über das Bauamt besorgen nehme ich an...


    Was ich aber gefunden habe ist ein genehmigter Bauvorantrag für einen Anbau direkt hinter dem Haus, der rechts und links auf der Grenze steht. Es scheint also diesbezüglich etwas möglich zu sein...


    Im Moment sehe ich es (leichtfertig?) noch so: wenn es eben ein Gartenhaus sein muss/ nur ein Gartenhaus sein darf, dann ist es eben ein Gartenhaus :)


    Ich bin ja tatsächlich in einer anderen Situation als die meisten anderen hier, die ein Tiny House in erster Linie bewohnen möchten.

    Grüße, Simon

  • Falsch: grundsätzlich gleiche Situation, der Schlüsselbegriff heist nicht "Wohnen", sondern "Aufenthaltsraum"


    Gruß
    Stefan

  • Weil es etwas anderes ist das Büro im Haus zu haben oder aber eben 25m entfernt davon ;)


    Außerdem würde es in den vorhandenen Innenräumen dann noch dunkler als es jetzt eh schon ist.

    Grüße, Simon

  • Ich würde keinen untergeordneten Raum Richtung Garten vor das Wohnzimmer oder die Küche setzen. Die Frage ist, ob es 25m sein müssen, oder wo es möglich und sinnvoll ist.


    Ein weiterer Schlüsselbegriff ist der Begriff Nachbarschaft. Eine Grenzbebauung betrifft immer die Nachbarn. Diese sollte man bei der Planung unbedingt mit einbeziehen. Es könnte sogar sein, dass die Nachbarn ebenfalls etwas ähnliches planen, oder dass eine Brandwand, die eigentlich hässlich ist, zum Beispiel als Kletterwand für die Kinder genutzt werden kann.


    Ein guter Freund von mir ist bei der unteren Bauaufsichtsbehörde und wir reden oft über die Genehmigungsfähigkeit von Vorhaben und über Sinn oder Unsinn von Baurecht. Er hat mir einen sehr wichtigen Gedanken mitgegeben:


    Baurecht dient dazu, nachbarschaftlichen Frieden zu erhalten. Es muss für alle nachvollziehbar und gerecht sein. Stell dir einfach vor, dein Nachbar baut eine zweieinhalbstöckige Doppelgarage aus Stahlträgern mit Aufzug und Kran neben eure Terrasse, weil er Oldtimer sammelt und nicht weiß wohin damit. Das kann den subjektiven (und objektiven) Wert einer Immobilie stark mindern.


    Wenn dein Garten-homeoffice baurechtlich möglich ist, muss es, glaube ich, irgendwo auf die Grenze, weil 3m Abstand eingehalten werden müssen. Die Regel ist: entweder 3m Abstand oder Brandwand direkt auf der Grenze.


    Eine Brandwand würde ich unbedingt gemeinsam mit den betroffenen Nachbarn planen. Laut meinem Freund sind es immer die Nachbarn, die Verstöße gegen das Baurecht anzeigen. Und eine gute Nachbarschaft ist mit Geld nicht zu bezahlen. ;)


    Grüße
    Gerd


    Nachtrag: Die Möglichkeit einer genehmigungsfreien Gartenhütte würde ich weiterhin in Betracht ziehen. Allerdings auch in diesem Fall: Mit den Nachbarn sprechen. Wie gesagt... die Bauaufsichtsbehörde macht keine Kontrollgänge ohne Anzeige. Und wer zeigt an? ;)

  • Hallo Gerd, der "Nachbar" wäre in dem Fall die Stadt mit einem Stück Landschaftsschutzgebiet, es liegt nur ein 1m breites Wegerecht zwischen meinem Grundstück und dem Schutzgebiet.

    Grüße, Simon

  • Bei 8m Breite und 3m Abstand, auch nach links und rechts, bleiben nur 2m, was zu eng ist. Ich meinte entweder links oder rechts auf die Grenze. Zum Landschaftsschutzgebiet würde ich auch bei genehmigungsfreien Bauten ganz brav die 3m Grenzabstand einhalten und den Bereich vor dem Gartenhaus schön mit schützenswerten einheimischen Gehölzen Richtung Landschaftsschutzgebiet bepflanzen. Dann sieht man auch nicht so genau, dass da was steht. Die Stadt hält sich an Regeln und wird keine Sonderabsprachen mit dir machen. Du musst auch bedenken, dass das einen Präzedenzfall schaffen würde.


    Stell dir vor, deine Nachbarn möchten nächstes Jahr auch was in den Garten bauen. Und zwar ein tiny house für ihre erwachsene Tochter, weil dann im Haus mehr Platz ist und die Tochter das toll findet. Die Tochter geht dann nach einem Jahr studieren, zieht aus und die Nachbarn vermieten ihr tiny house als Ferienwohnung oder bei AirB'nB, weil es so schön direkt am Landschaftsschutzgebiet liegt. Im nächsten Jahr möchten 50% aller Hausbesitzer der Siedlung tiny houses bauen, um sie als Ferienwohnung zu vermieten. Die anderen 50% laufen dagegen Sturm, weil es vorher so schön ruhig war. Sowas möchte die Stadt unbedingt vermeiden.


    Gruß Gerd

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