Bayern: 75m³ ohne/mit Bebauungsplan

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    • Bayern: 75m³ ohne/mit Bebauungsplan

      Hallo Zusammen,

      Vielen Dank erstmal an @DietmarS68 für deine umfangreiche Recherche und Zusammenfassung, einfach spitze!

      Bitte korrigiert mich wenn ich was falsch verstanden habe:
      Wenn ich unter 75m³ (Außenmaß) bleibe, dann: Keine Baugenehmigung, Energie/Statik/Netzanschluss/Abstände etc. wird natürlich eingehalten & von Fachleuten bestätigt/geprüft.
      Die Nachteile, also eigentlich nur: die Verantwortung für Regelkonformität liegt bei uns.
      Der Bebauungsplan gilt dann aber trotzdem: Satteldach im Plan - nur Satteldach auf Tiny-Haus. Gauben mit Maßen X -> Gauben nur mit Maßen X auf Tiny Haus. Sonst Ärger/Abriss, etc.
      Wenn alle Gesetze eingehalten werden hat der Nachbar und die Gemeinde/Stadt dann aber nichts zu melden(?) "Das gefällt uns nicht"

      Sonderfall kein Bebauungsplan:
      Dann gilt ja §34 BauGB, "Einfügung in die Umgebung". Hier steht alles, historische Villa, Bungalow mit Flachdach, Fachwerk, Mehrfamilienhaus mit Satteldach, Gründerzeitvillen mit Mansardendächer, etc. Aber alles definitiv größer als ein Tiny Haus ;)

      Hier stehen viele alte "Villen", also schöner Altbau, hauptsächlich Mehrfamilienhäuser. Und so einige "potenzielle Bauplätze" sind (z.T. ungenutzte) Gärten mit 300-1000m². Diese Lücke würden wir gerne nutzen. Aber ansonsten eben ein sehr "buntes Wohngebiet". Wie stehen unsere Chancen da nach einem verfahrensfreien Bau stehen bleiben zu dürfen?

      Ganz wichtig: uns ist bewusst dass weder die Eigentümer, noch die Stadt es zulassen würden, auf solchen Filetstücken langfristig für nur 2 Personen auf 30m² wohnen zu lassen. Hier wird mit Sicherheit irgendwann größer gebaut, Stichwort Nachverdichtung/Wohnungsmangel. Daher bezieht sich das alles NUR auf eine Zwischennutzung von 5-10 Jahren. Bevor der Grund einfach nur brach liegt...

      Ansonsten müssen wir wohl zur Stadt und den klassischen Weg mit Baugenehmigung gehen.

      Vielen Dank im Voraus für eure Einschätzung!

      Liebe Grüße,
      Waschtl
    • Hallo Waschtl,

      1. das Einfügen ist im BauGB genau definiert: "nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll". Da steht nichts von Dachform, Wandfarbe Baustil usw.
      Dabei Gilt: Weniger geht IMMER, nur nicht mehr!!!

      2. bei §35 BauGB muss IMMER der klassische Weg eines Bauantrags gegangen werden - außer: < 75 m³!!!!

      3. Ihr müsst nicht zur Stadt, Ihr müsst zum Kreis, dort sitzt die zust. untere Bauaufsichtsbehörde

      Nichts desto weniger würde ich vorher das Gespräch mit der Bauverwaltung suchen und mich dabei durchaus von einem ortsansäßigen Arrchitekten, der die Eigenheiten der Bauverwaltung des zust. Landkreises kennt, verteten lassen.

      Gruß
      Stefan
    • Noch ein Hinweis:
      Sich "optisch Einfügen" in die Nachbarbebauung ist sehr weit auslegbar. Diese Auslegung ist zu Gunsten oder Ungusten möglich.
      Es gilt allerdings ein Grundsatz: Das Ortsbild darf nicht negativ beeinflusst werden, im Sinne von "verschandeln". Dazu gehört natürlich schon sehr viel (z.B. extreme Farbgebung). Ich meine, dass selbst empfindliche Seelen beim Stadtplanungsamt auch Tiny-Houses in Baulücken akzeptieren, wenn sie nicht extrem dominant das Ortsbild beeinflussen. Das ist bei so kleinen Häuschen ja locker möglich. Ein paar Meter von der forderen Bauflucht zurückgesetzt und schon ist man kaum noch sichtbar. Andere Vorschriften müssen dabei aber eingehalten werden. Nachbarrecht (Abstände)?, Denkmalrecht (Umgebungsschutz!) - Denkmalschützer sind empfindlich! ... ich sage nur immer wieder Bayern ist das Tiny-House-Land!

      Gruß sigi
    • Catweazle wrote:

      Hallo Waschtl,

      1. das Einfügen ist im BauGB genau definiert: "nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll". Da steht nichts von Dachform, Wandfarbe Baustil usw.
      Dabei Gilt: Weniger geht IMMER, nur nicht mehr!!!

      2. bei §35 BauGB muss IMMER der klassische Weg eines Bauantrags gegangen werden - außer: < 75 m³!!!!

      3. Ihr müsst nicht zur Stadt, Ihr müsst zum Kreis, dort sitzt die zust. untere Bauaufsichtsbehörde

      Nichts desto weniger würde ich vorher das Gespräch mit der Bauverwaltung suchen und mich dabei durchaus von einem ortsansäßigen Arrchitekten, der die Eigenheiten der Bauverwaltung des zust. Landkreises kennt, verteten lassen.

      Gruß
      Stefan
      1. Das "weniger geht immer" ergibt sich aus der gelebten Praxis? Oder gibt es das "schriftlich"?
      2. §35 BauGB meint ja den Außenbereich, wir sind im Innenbereich mit Wohngebiet und besonderes Wohngebiet
      3. Vielen Dank für den Hinweis!


      Also habe ich das richtig verstanden: Es ist möglich wenn wir einen willigen Eigentümer finden :) Dann gilt ohne Bebauungsplan:

      - Unter 75m³
      - Nicht verunstaltend (die bisherigen Grundstücke, die wir im Auge haben sind eh nicht sichtbar...)
      - Sonstige Gesetze wie Abstand/Netzanschluss/EnEV/Statik einhalten
      - mit Charme und des Arguments der zeitlich befristeten Baulücken-Nutzung
      - Einem halbwegs offenen Sachbearbeiter

      Ist das Projekt machbar :)

      Mit Bebauungsplan gilt dann das gleiche nur mit den zusätzlichen Einschränkungen wie z.B. Satteldach etc. oder?
    • Sorry, ich meinte natürlich §34 BauGB.

      Den offenen Sachbearbeiter brauchst Du nicht wirklich, da ja unter 75 m³. Das ist wie eine Gartenlaube, die einer Grundstücksbesitzer einfach hinbauen darf - ohne Bauantrag - ohne Einspruchsmöglichkeit des Nachbarn oder des Bauamtes ...

      Um aber evtl. juristischen Streitigkeiten (die Du gewinnen würdest) aus dem Weg zu gehen, empfehle ich das informelle Gespräch in Begleitung eines Architekten ...

      "Weniger geht immer ..." ist die Aussage eines stv. Bauamtsleiters und ehem. Angehörigen der obersten Bayerischen Baubehörde ...

      Gruß
      Stefan
    • Kann mir noch jemand sagen, wie es aussieht im Falle mit Bebauungsplan und unter 75m³?

      Bsp.1: Satteldach 38-45°: Dann muss ich das einhalten?

      Bsp.2: Nur Einzelhäuser zulässig: 1 "Wohnhaus" < 75m³ okay, zweites (für z.B. Kinder) nicht? Umgehen durch "Gartenahaus-Charakter" möglich? Sprich Sanitär/Küche/Schlafen in Haus 1, Wohnen/Büro in Haus 2...

      Vor allem Beispiel eins schränkt die Mobilität ja immens ein, je nach Bebauungsplan immer Besonderheiten (Dach, Dachfarbe, etc.)
    • Gebäude unter 75 m³ sind in Bayern verfahrensfrei nach Art 57 BayBO. D.h.Kein Antrag - keine Genehmigung - keine "gestalterischen" Auflagen. Es gilt nur BayBO (Abstand, Bauprodukte, usw...), GEG (Dämmung) usw.

      Gruß
      Stefan
    • Hallo Waschtl,
      75 m3 Verfahrensfreiheit sind schon Luxus, aber kein Freibrief. Eigentlich für Nebengebäude gedacht aber so nicht explizit definiert, gilt die Regelung auch für Hauptnutzungen z.B. Wohnen. Hoffentlich bleibt das auch so.
      In Bebauungsplangebieten können aber auch für Nebengebäude bzw. Gebäude mit Genehmigungsfreiheit gewisse Festsetzungen gelten. Oft sind Flächen ausschließlich für Bepflanzung reserviert. Das ist immer individuell. Zu beachten ist auch die "Wirkung", welche von den Tiny-Häusern ausgeht. In der Regel ist in den B-Plänen pro Grundstück 1 Wohneinheit vorgesehen (z.B. 1 Einfamilienhaus). Zulässig sind meist noch je 1 Einliegerwohnung im Haus. Damit bleibt der Charakter eines Einfamilienwohnhauses erhalten. Wenn 2 Baukörper mit je einer Wohneinheit (Nutzungseinheit) pro Grundstück entstehen, könnte das nicht mehr passen. Gemeint ist, dass ein zweites Tiny-Haus für die Kinder als 2. Gebäude (Wohnhaus) gewertet wird. Das wäre ggf. laut B-Plan nicht mehr zulässig. Ihr könntet natürlich beide Tiny-Häuser zu einer Einheit zusammenfassen (direkt nebeneinander stellen, oder mit einem kleinen Zwischenbau). Dann gilt alles zusammen als eine Nutzungseinheit (wie 1 Einfamilienhaus). Die 75 m3 Regelung kann dann aber nicht mehr angewendet werden - ihr seid dann also nicht mehr verfahrensfrei und müsst eine Bauanzeige stellen, wie für ein normales Einfamilienhaus.

      Viele Grüße von sigi
    • Hallo,
      ich bin neu hier, endlich finde ich im Netz mal Leute die sich mit dem Thema beschäftigen ;)
      Könnte man das Flurstück teilen um mehrere Tinyhouses auf einem Grundstück unterzubringen, wenn der BPlan nur eines zuläßt? 3+m (Grenz-)Abstand muß man so oder so einhalten und hier gibt es auch historisch "seltsame", also nicht immer gerade Grenzverläufe, warum sollte das neu nicht gehen, um das Optimum rauszuholen?
      Was mich aber viel mehr interessiert ist, wie die 75m³ berechnet werden. Weder im Gesetz und im Netz finde ich nämlich keine Definition des dort verwendeten "Brutto-Rauminhalt". Eine Vorsprache (ist schon etwas her, da ging das noch einfach so ;) ) beim Bauamt ergab, daß etwa die Fläche unter einem Dachüberstand oder ab Unterkante Fundament (ich plane fest zu bauen um das Fundament als Wärmespeicher zu nutzen, vielleicht Schraubanker) oder die Aufdach-PV mitzählt. Wenn man dann noch nach GEG dämmt, bleibt eine geräumige Schlafkoje :(

      WaschtlRegensburg wrote:

      Ganz wichtig: uns ist bewusst dass weder die Eigentümer, noch die Stadt es zulassen würden, auf solchen Filetstücken langfristig für nur 2 Personen auf 30m² wohnen zu lassen.
      Bisher habe ich nie gehört, daß es verboten wurde. Wir wohnen hier auch zu zweit auf fast 200m², die leider so blöd gebaut sind, daß sie nicht sinnvoll teilbar sind, aber das wollen wir ändern. Wenn, dann wird es unattraktiv gemacht, wobei die Kommune wenig Möglichkeiten hat die Grundsteuer zu erhöhen, nur weil auf dem Grundstück ein "zu kleines Haus" steht und was anderes sehe ich nicht. Wenn man nicht Eigentümer ist, ist es natürlich blöd, der könnte die Pacht anheben oder kündigen und da gilt dann ja nciht mal der Schutz was Wohnraummietverträge angeht.

      Das war es für meinen ersten Beitrag,
      tuxtux
    • Hallo, @tuxtux???? (ein name als Anrede wäre nett)

      1. Die Aussage von Waschtl aus Regensburg ist "dummes Zeug"
      2. Baurecht schreibt in der Regel max. Größen von Bauwerken vor,. manches Mal auch die exakte Geschoßzahl, manches Mal auch, dass überhaupt gebaut werden muss, aber mir ist noch kein BB-Plan untergekommen, in dem die Mindestgröße des Hauses oder gar die Mindest-Bewohnerzahl vorgeschrieben wäre.
      3. Der Bruttorauminhalt ist in DIN 277 definiert und erfasst das Außenvolumen des Hauses. Photovoltaik und Streifenfundamente müsste man m.E. nicht zwingend dazuzählen, aber Bodenplatte und Dämmung auf jeden Fall.


      Gruß
      Stefan
    • Danke,
      das hilft mir weiter. Warum ich im Netz ohne die DIN nichts gefunden hatte, ist mir schleierhaft, da ich jetzt das wichtigste gefunden habe.

      tuxtux,
      der vorerst nicht mit Klarnamen auftreten will, da auch der Vorname nicht so weit verbreitet ist.
    • Hallo tux tux,

      grundsätzlich bin ich immer ein bisschen erstaunt, wenn jemand in einem Forum in irgendeiner Form geheimnisvoll auftritt. Das Bauen von Häusern, auch von tiny-houses ist nichts illegales.

      Der Eigentümer eines Grundstückes kann im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen frei über sein Eigentum verfügen. Er kann es im Rahmen der Vorschriften bebauen und er kann es auch teilen. Bei der Teilung solltest du im Auge behalten, dass für jedes Grundstück, das bebaut werden soll, eine Erschließung öffentlich-rechtlich gewährleistet sein muss. Das bedeutet Versorgung mit Wasser, Strom, Telefon, Entsorgung von Abwasser sowie die Verkehrserschließung, was bedeutet, dass ein Krankenwagen oder ein Feuerwehrauto zum Grundstück fahren können muss.

      Öffentlich-rechtlich bedeutet, dass es nicht ausreicht, wenn der Nachbar sagt, es sei schon in Ordnung, dass jemand eine Leitung über sein Grundstück legt oder über sein Grundstück fährt oder geht. Öffentlich-rechtlich bedeutet, dass Leitungs- und Wegerecht als Baulast im Grundbuch eingetragen ist, wenn man über fremden privaten Grund verfügen muss, um sein Gebäude zu erschließen.

      Zum Thema Bruttorauminhalt:

      Die DIN kann man käuflich erwerben beim Beuth Verlag. Ist aber nicht ganz billig. Ich zitiere mal schnell:

      Bruttorauminhalt (BRI)

      Der Bruttorauminhalt ist der Rauminhalt des Baukörpers der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks umschlossen wird.

      Nicht zum BRI gehören die Rauminhalte von
      -Fundamenten;
      -Bauteilen, soweit sie für den BRI von untergeordneter Bedeutung sind, z.B. Kellerlichtschächte, Außentreppen, Außenrampen, Eingangsüberdachungen und Dachgauben;
      -untergeordneten Bauteilen wie z.B. konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen, auskragende Sonnenschutzanlagen, Lichtkuppeln, Schornsteinköpfe, Dachüberstände, soweit sie nicht Überdeckungen für Bereich b nach Abschnitt 3.1.1. sind.

      Liebe Grüße
      Gerd
    • Hallo,
      nur ein kleiner Hinweis:

      room to move wrote:

      Das bedeutet Versorgung mit [...] Strom, Telefon [...] muss
      steht nirgends geschrieben, daß man das haben muß. Verkauft sich sicher schlecht, wenn man keinen Stromanschluß hat, aber damit sollen sich dereinst meine Erben rumschlagen. Senkt den Wert und damit die Erbschaftsteuer ;)
      Sonst gilt - wenn man schon beim Notar ist, kann der auch die nötigen Dienstbarkeiten oder Wegerechte in den Vertrag aufnehmen. Womit wir wieder beim Erbe/Verkauf sind - spätestens nach einer Generation erinnert sich niemand mehr, was im Grundbuch geschrieben ist. So entstehen in der Tat völig unnötige Nachbarschaftsstreitigkeiten.

      room to move wrote:

      Die DIN kann man käuflich erwerben beim Beuth Verlag.
      Danke, das ist mir bekannt, aber zu teuer um da hin und wieder mal was nachzusehen. In diesem Fall wußte ich aber noch nicht mal, daß es dort zu finden ist, weil meine Suche im Netz bis zur Antwort von @Catweazle hier erfolglos war.

      LG tuxtux
    • tuxtux wrote:

      - wenn man schon beim Notar ist, kann der auch die nötigen Dienstbarkeiten oder Wegerechte in den Vertrag aufnehmen. Womit wir wieder beim Erbe/Verkauf sind - spätestens nach einer Generation erinnert sich niemand mehr, was im Grundbuch geschrieben ist.
      Der Notar muss die Eintragung der Baulasten ins Grundbuch veranlassen. Privatverträge können das nicht öffentlich-rechtlich regeln, weil es ja auch gewährleistet sein muss, wenn jemand das Grundstück verkauft oder vererbt oder was weiß ich was passiert. Die stehen da auch noch nach zwei und mehr Generationen drin. Deshalb gibt es ja das Grundbuch, damit Regelungen über Fenster-, Wege- und Leitungsrechte grundstücksgebunden eindeutig sind und bleiben.

      Wenn irgenwann der Fall eintreten sollte, dass wirklich niemand mehr weiß, was im Grundbuch steht, wird es schwer fallen, überhaupt einen Eigentumsanspruch auf ein Grundstück zu erheben.

      Bezüglich der Erschließung würde es mich wundern, wenn die in Bayern nicht gewährleistet sein müsste. Vielleicht gibt es da eine Grauzone für Bauten unter 75m3 BRI, die ja eigentlich für Gartenschuppen, Lauben u.ä. vorgesehen ist. Aber im bayerischen Baurecht kenne ich mich nicht aus. Spätestens, wenn jemand seinen Wohnsitz dort anmelden möchte, sollte zumindest das Abwasser vernünftig entsorgt werden und eine Zuwegung für Feuerwehr oder Krankenwagen da sein. Zu Stromanschlüssen Wasseranschlüssen kann -soweit ich weiß- niemand gezwungen werden, auch in Hessen nicht, manchmal wird der Strom ja auch abgestellt. Aber ohne Wasser wohnt es sich sehr schlecht.

      LG
      Gerd
    • room to move wrote:

      Der Notar muss die Eintragung der Baulasten ins Grundbuch veranlassen.
      Danke für die Konkretisierung, so hatte ich das gemeint.
      Ich hatte mich, wie zitiert, nur auf Strom und Telefon bezogen, da gibt es keine Anschlußpflicht. Wasser und Abwasser ist kommunal geregelt, wüßte nicht, daß man irgendwo ohne bauen darf. Ausnahmen bestätigen die Regel, in Bayern etwa abgelegene Almhütten. Dort gibt es dann Pflichten das Wasser regelmäßig untersuchen zu lassen als wäre man ein Stadtwerk mit Millionen Kunden und für das Abwasser eine Kleinkläranlage zu betreiben.
      Edit: vereinzelt gibt es örtliche Anschlußpflicht etwa an eine Nah- oder Fernwärmeversorgung. Da geht es aber eher um Innenstädte und spezielle Baugebiete wo dann auch der Betrieb von eigenen Feuerungsanlagen verboten ist.

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