Tinys Umsetzten / Weiterverwenden in der Praxis wohl kaum möglich

  • Hallo,
    Ich habe ein wenig hier im Forum gestöbert und mich etwas gewundert wie tief manche schon in Planungsdetails einsteigen, obwohl sie noch keinen Stellplatz haben.


    Ich hatte abhängig von den Stellplätzen in Aussicht bisher 3 völlig unterschiedliche Planungs-Ansätze, denn für de jeweiligen Stellplätze gelten zumeist völlig verschiedene Bauvorgaben/ -Regeln.
    Inzwischen glaube ich auch nicht mehr, daß man ein und dasselbe Tiny im Laufe der Zeit problemlos auf unterschiedlichen Stellplätzen nutzen / einsetzen kann.
    Für jeden neuen Stellplatz gelten neue Regeln.


    Die Regeln bei meinem ersten Anlauf Stellplatz in einem Tiny-Village ( = abgehalfterter Campingplatz)
    Regel für alle max 40qm
    Für Tinys on Wheels galt eine Maximalhöhe von 3,10 (oder waren es 3,20?), somit waren Tinys mit Loft ausgeschlossen, da konnte der Aufbau im besten Fall 2,70 außen messen (plus Fahrgestellhöhe)
    Module und feste Bauten durften 1 m höher sein, benötigten jedoch Satteldach mit Ziegel!, da war also eine niedrige 2. Etage (Schlafboden ) möglich.
    Ich hatte hier mal angefangen bedingt portabel zu planen mit 2 Modulen 8x2,50 (bei ca 3,40 Satteldach-höhe (plus 50-cm Tieflader) also 40qm Ferienhaus in dem Bundesland,
    Isolierung usw. frei Schnautze da Sondergebiet Camping/Wochenende.
    (Ich habe vom Vorhaben Abstand genommen, weil von einer geplanten Bebauungsplan-Änderung für das Sonder-Gebiet die Rede war Umwandlung in normales Baugebiet).


    2.Anlauf 75 m³ für Stellplatz in bayr. Baugebiet nach Bebauungsplan.
    Hier habe ich an ein Tiny on Wheels gedacht und erstmal Trailer gesucht.
    Auf Trailer sollte es vor allem deshalb stehen, damit man notfalls sofort weg kann, falls man doch eine Regel übersehen oder falsch ausgelegt hat.
    Denn damit kann man erst einmal die Behebeungs-/Beseitigungsfrist einhalten und sich dann gegebenenfalls um die Genehmigung einer Ausnahme bemühen (oder diese gerichtlich erstreiten). und danach dann hoffentlich wiederkommen.
    (THOW war dann mit bestimmten Regeln im Bebauungsplan doch zu schwierig)


    3.Anlauf (aktuell) Pachtplatz in Baugebiet man benötigt eine individuelle Baugenehmigung mit vielen, vielen Ausnahmen.
    Hier plane ich nun an das Tiny-Maximum von 50 qm zugehen, denn man wird das an die Regeln angepasste Tiny später nirgend wohin umziehen können, denn an jedem Bauplatz gelten ja andere Regeln.
    Darüber hinaus ändern sich sicherlich irgendwann auch Energieregeln (oder Transportregeln) und man kann das Tiny nicht mehr anderswo aufstellen, denn dort wird man als "Neubau" angesehen und muß die dann gültigen vermutlich verschärften Energieregeln einhalten (bzw. bisherige Tranport-Schlupflöcher wurden geschlossen).


    Ich habe auch in allen 3 Fällen gesucht ob ich ein passendes gebrauchtes Tiny finde, aber keine Chance.
    Im ersten Fall ist alles an der geringen Höhe oder am Ziegelsatteldach gescheitert.
    Im 2. Fall gab es ein möglicherweise geeignetes Tiny, aber der Verkäufer hatte weder den Nachweis für eine EneV-konforme Isolierung, noch eine Statik (und das Dach hätte ja auf Ziegel geändert werden müssen). Und selbst mit EneV-Nachweis wäre ich nicht sicher, ob das dann auch GEG-konform wäre, denn bei "Wiederaufbau" 2021 muß Einhaltung GEG 2020 bescheinigt werden und nicht Einhaltung EneV 20xy.


    Also ich kann nicht mehr an die Weiterverwendbarkeit von Tinys glauben.
    Maximal kann man innerhalb eines Campingplatzes oder TinyVillages umsetzen, und selbst dort können sich zwischenzeitlich die Regeln erheblich ändern, neue Gesetze von Land und Bund, neue Bebauungspläne oder auch nur geänderte örtliche Bausatzungen .
    (Ja dort wo ich aktuell plane hat die Komune die Regeln in den Satzugen gerade drastisch verschärftt - Abstandsflächen vergrößert und Anteil insgesamt versiegelter Flächen limitiert (1,5 faches der Grundflächenzahl)). Die Verschärfung der Abstandsflächen würde auch Sondergebiete (Wochenende und Camping) treffen, falls es soche in der Komune gibt, lediglich reine Gewerbegebiete sind ausgenommen und in manchen Fällen bringt die Satzung eine Verdoppelung der Abstandsflächen (trifft mich mit Tiny natürlich nicht so sehr, da bleibt immer noch viel Platz)


    Viele Grüße
    Georg

    Einmal editiert, zuletzt von OAL-Tiny ()

  • Hallo Georg,
    grundsätzlich teile ich Deine Einschätztung.
    Kannst Du mir bitte mal einen Ort mit geänderter Abstandssatzung und den Ort mit der Satzung bzgl. versiegelter Flächen nennen?


    Hintergrund:
    1. Die BayBO wurde dieses Jahr im Februar geänderet mit deutlicher Reduzierung der Abstandsfläche. Dies ging einigen Gemeinden zu weit, so dass sie auf dem Wege der Satzung (für Laien: Satzung ist das kommunale Gesetz) das alte Abstandsflächenrecht quasi wieder hergestellt haben. Ich habe bisher aber noch kein reales Beispiel gesehen.


    2. Ich bin Lehrer für Baurecht an einer (Bau-)Technikerschule und bin natürlich immer an praxisnahen Beispielen von Satzungen interessiert.


    Gruß
    Stefan

  • Sorry die Kommune will ich jetzt noch nicht nennen, denn ich habe ja noch keinen festen Vertrag für das Grundstück dort.
    Da muß ich Dich noch etwas vertrösten. (nein, es ist nicht Jengen)


    Aber wenn Du sagst die Gesetzesänderung war erst im Februar dann waren die ja unglaublich fix.


    Die neue Satzung für die Abstandsflächen wurde am 3.2.21 vom Gemeinderat beschlossen
    und trat am 5.2.21 in Kraft!


    §2 Abstandsflächentiefe
    Abweichend von Art.6 Abs.5 Satz 1 BayBO beträgt die Abstandsfläche im Gemeindegebiet außerhalb von Gewerbe- Kern- und Industriegebieten 1H mindestens jedoch 3m.
    Vor bis zu 2 Außenwänden von nicht mehr als 16 m genügen in diesen Fällen 0,5 H mindestens jedoch 3m, wenn das Gebäude an mindestens 2 Außenwänden Satz 1 beachtet.


    Anmerkung ,
    H ist Wandhöhe + 1/3 Dachhöhe bei Dächen bis 70Grad, darüber zählt die Dachhöhe voll
    (Steht nicht in der Satzung wurde mir aber vom Bauamt so erklärt)


    Vorher zählte die Dachhöhe unter 45 Grad nicht, es galt für eine (od. 2 Wände) 0,5 Wandhöhe mind 3m. (alte Bauordnung)


    Gruß Georg


    @Catweazle: bitte melde Dich nochmal bei mir, falls ich Dich vergesse.Wenn ich hier Berichte, wie das mit "meinem Grundstück in spe"
    letztlich ausgegangen ist, dann bekommst Du die Satzung natürlich.

  • Die neue BayBO mit 0,4 H - mind. 3m gilt seit 01.02. Die Änderung wurde seit Jahren diskutiert, stand schon in der alten BayBO als Alternative drin (die kaum eine Gemeinde angewandt hat) und war schließlich lange bekannt. Soooo schnell waren die also nicht.


    H ist in der BayBO definiert , Wandhöhe geht von der GOK im Mittel bis zum Schnittpunkt Dachaußenhaut mit Wandfläche außen.


    Das mit den 2 x 16 m ist die sog Lex Bavariae aus der alten BayBO.


    Damit dürfte sich für ein TH keine Änderung ergeben: 3 m auf allen 4 Seiten - alt wie neu wie Satzung!


    Gruß
    Stefan

  • Ok,
    wenn man einen 3m hohen Kubus in den Dreck stellt dann klappt das mit 3m Abstandsfläche auf allen Seiten.
    Wenn man den Kubus 20 cm aufständert dann gilt 2 Seiten 3m Abstand 2 Seiten 3,20 Abstandsfläche.
    Aber bei mir sind 30 Grad Satteldach gefordert.
    Damit gilt 2 Seiten 3 m Abstand, 1 Giebelseite 5,70 Abstand (5,60 Giebelhöhe +10cm Punktfundament) 1 Traufseite 4,17 Abstand (3,30 m plus 10 Fundament plus 77 cm = 1/3 Dachhöhe). So hat es mir zumindest das Bauamt erläutert.
    Das ist also auf 2 Seiten schon deutlich mehr.


    Aber mein Tiny soll/darf ja auch nicht wie ein Tinyhaus aussehen, sondern eben wie ein kleines Haus im Wohngebiet, sonst stört es ja das Dorfbild und wird nicht genehmigt.


    Was ich jetzt noch nicht weis ist, ob wenigstens die eigenen Nebengebäude in den Abstandsflächen stehen dürfen
    (sonst bleibt nur direkt anbauen).



    Gruß
    Georg

    2 Mal editiert, zuletzt von OAL-Tiny ()

  • 1. Du kannst das 16m-Privileg natürlich auch auf den ungünstigsten Seiten anwenden, egal ob nebeneinander oder gegenüber liegend ...
    Auf der Giebelseite hat die Abstandsfläche nun die Form der Wand - also oben dreieckig.


    2. In Art 6 (7) BayBO kannst Du sehen, welchen Gebäude in den Abstandsflächen, ohne eigene Abstandsflächen möglich sind.


    Gruß
    Stefan

  • Wenn man den Kubus 20 cm aufständert dann gilt 2 Seiten 3m Abstand 2 Seiten 3,20 Abstandsfläche.
    Aber bei mir sind 30 Grad Satteldach gefordert.

    Wenn ich die Bayerische Landesbauordnung richtig gelesen habe, gilt die Abstandsfläche 1H nur in Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten sowie festgesetzten urbanen Gebieten (Artikel 6, Absatz 5a).


    Trifft das bei dir zu? Ansonsten gilt doch 0,4 * H, mindestens 3m, was auf alle tiny-houses zutrifft, auch für deine Giebelwände. 5,70m * 0,4 = 2,28m, also 3m.


    Grüße
    Gerd

  • Die BayBO lässt sich mit Hilfe einer Satzung aushebeln.


    Genau das ist bei Georg und in einigen anderen Gemeinden in Bayern, denen die neuen Regelungen der BayBO zu weit gingen (3 m Abstandsfläche bei 7,5 m Gebäudehöhe!!!), im Februar geschehen.


    Das lässt sich in diesem Thema weiter oben übrigens gut nachlesen ...


    Gruß
    Stefan

  • Die Bayern... da wird aber eine Menge Land zersiedelt, wenn bei jedem Einfamilienhaus ein Abstand von der kompletten Gebäudehöhe eingehalten werden muss. Für Mehrfamilienhäuser wird es dann ganz kritisch.


    Ich finde ja, dass eine Nachverdichtung in Ortsbereichen eher angestrebt werden sollte als die Ausweisung neuer Wohngebiete auf der grünen Wiese.


    Edit: Bei je 7,50m Gebäudehöhe hätten 2 Gebäude einen Abstand von 15m!!! Will man das in Bayern oder soll die Satzung verhindern, dass im Ort gebaut wird?

  • Edit: Bei je 7,50m Gebäudehöhe hätten 2 Gebäude einen Abstand von 15m!!! Will man das in Bayern oder soll die Satzung verhindern, dass im Ort gebaut wird?

    Die 15 m sind nur in seltenen Fällen erforderlich.
    Als Abstand für eine Reihe von Gebäuden mit 7,50 Höhe reichen jeweils 7,50 Abstand (2x 0,5 Gebäudehöhe) die größeren Abstandsflächen legt man in den Garten und zur Straße
    (die Abstandsfläche darf bis zur Straßenmitte reichen. Bei 7m Straße also 4m Abstand zum Straßenrand.
    Ansonsten ist der Kernbereich von der Regel ausgenommen, also der Bereich wo Büros, Praxen usw. zulässig sind.
    Und ansonsten ist die Bebauungsdichte schon durch den Grundflächen- und Geschoßflächen-Wert limitiert.
    Darüber hinaus fordert in meinem Fall der Bebauungsplan noch mindestens 700qm für ein Einfamilienhaus, bzw 1000qm für ein Doppelhaus.
    (Ist eine der vielen Regeln von welchen ich eine Befreiung benötige).


    Tja nicht ohne Grund wollen die Grünen Einfamilienhäuser verbieten.
    Aber eigentlich gibts auf dem Lande noch viel Platz, bis zu den Nachbardörfen sinds 4, 6 oder noch mehr km durch Feld, Wald und Wiesen.
    Dann kommt halt wieder ein Klecks mit ein paar 100 Häusern.




    Viele Grüße
    Georg

  • @room to move: Stelle Dir doch mal das Gegenteil vor: Du sitzt im Erdgeschoss Deiner Wohnung, schaust aus dem Wohnzimmerfenster nach Süden und siehst in 6m!!! Entfernung auf eine 7,5m hohe Wand, die Sonne wirst Du da nie sehen ...


    Die Wahrheit liegt sicher irgendwo dazwischen und ist nicht pauschal regelbar - es kommt immer auf die Situation an - und auch dafür gibt es im Baurecht Werkzeuge, die da heißen Befreiung oder Abweichung


    Gruß
    Stefan


    edit: Rechenfehler beseitigt, ich meinte 7,5m Wandhöhe

  • Das ist hier zumindest normal, dass die Gebäude im Ortsbereich nahe zusammen stehen. Da kommen oft noch nicht mal die üblichen 6m zusammen. Hofreiten mit einer Scheune oder Wohnhaus als Grenzbebauung mit oder ohne eingetragenem Fensterrecht auf dem Nachbargrundstück sind bei uns in der Gegend in alten Ortskernen nicht selten.


    Bei einer 15m Wand wäre der Abstand aber 0,4 * 15m = 6m dazu der Abstand von der anderen Seite, also des Nachbarn mindestens 3m, addiert: 9m. Die Abstandsflächen muss ja jedes Gebäude auf seinem eigenen Grundstück haben.


    Die Abstandflächen kann man auch nicht "legen". Die liegen, und zwar vor der jeweiligen Wand. Abstandsflächen in Richtung Straße oder Garten sind in der Regel unproblematisch, weil dort Platz ist. Zum Nachbarn hin wird es interessant und da zählt die Höhe der dort stehenden Wand.


    Die pauschale Regelung findet sich in der jeweiligen LBO, wenn nicht eine bayerische Gemeide diese aushebelt ;)


    Mit Befreiungen und Abweichungen hatte ich schon oft zu tun, eigentlich immer in alten Ortskernen. Da ist das Bauen in einem Gebiet mit gültigem Bebauungsplan dankbarer.


    Ein Bebauungsplan mit einer Mindestgröße von 700m2 für ein Einfamilienhaus ist meiner Meinung nach aber hinsichtlich des Landschaftsverbrauchs widersinnig. Das einzige, was dadurch gesteuert wird, ist vielleicht die Einwohnerstruktur hinsichtlich des Einkommens. Ich stelle mir das gerade hier am äußersten Rand des Rhein/Main Gebietes vor. Da zahlt man schon mal für 700m2 210.000,- €. Einen anderen Sinn kann ich dahinter nicht erkennen. Da wäre eine Ausnahme/Befreiung mehr als angebracht.


    Grüße aus Hessen nach Bayern
    Gerd

  • Die Abstandsflächen muss ja jedes Gebäude auf seinem eigenen Grundstück haben.

    Grundsätzlich ja, aber nicht zwangsläufig... das würde aber für die Laien hier im Forum jetzt zu weit ins fachspezifische gehen.



    Neben den Abstandsflächen, wo es ja hauptsächlich um Sichtachsen, Sonneneinstrahlung usw. geht, sollte man den Brandschutz nicht außer acht lassen. Hier sind mind. 5m Abstand zwischen den "Wohn" Gebäuden einzuhalten. Werden die 5 m unterschritten so sind die Außenwände als Brandschutzwände auszuführen, was im Holzrahmenbau schnell zu einem kostenintensive Faktor wird.

  • Ich stelle mir das gerade hier am äußersten Rand des Rhein/Main Gebietes vor. Da zahlt man schon mal für 700m2 210.000,- €.

    Hallo Gerd,
    Die Grundpreise bei Euch sind ja echte Schnäppchen. Für das Geld bekommst Du hier nichts mehr.
    Aber wir sind ja auch nur 75 km, mind. 1 Autostunde von München entfernt, also Metropolitan Area Munich.
    Die Grundpreise steigen hier immer weiter und es gibt offensichtlich immer noch viel mehr Kaufinteressenten als Anbieter


    Hat für Tiny-Fans auch was gutes, sein Grundstück verkaufen will hier zwar keiner, aber verpachten kann man den Baulücken-Besitzern schmackhaft machen, die Pacht bringt zwar nicht wirklich viel Geld in die Kasse, der eigentliche Gewinn, der jährliche Wertzuwachs des Grundstücks bleibt dem Besitzer.
    Verpachtet wird (zumindest in meinem Fall) nicht wegen der Pacht-Einnahmen, sondern deshalb, damit man nicht ständig angebettelt wird, das Grundstück doch endlich zu einem Freundschaftspreis zu verkaufen, die Pacht ist da nur noch ein kleines Zuckerl zusätzlich.


    Aber natürlich, auch die Grundstückspreise bei Euch sind für mich schon jenseits von gut und böse.


    Gruß Georg

    2 Mal editiert, zuletzt von OAL-Tiny ()

  • Hallo "Fans der Bayerische Bauordnung",
    weiter oben wird gesagt: "Die BayBO lässt sich mit Hilfe einer Satzung aushebeln (Catweazle)."
    Wie kann denn das sein, dass kommunales Recht Landesrecht bricht?


    Gruß sigi

  • Wie kann denn das sein, dass kommunales Recht Landesrecht bricht?

    Es ist in dem Fall ja nicht so, dass kommunales Recht Landesrecht bricht. Es ist so, dass die Kommune das Landesrecht konkretisiert und strengere Werte aufstellt, das Landesrecht also genauer fasst.

  • Die BayBO lässt sich mit Hilfe einer Satzung aushebeln.

    Ist vielleicht etwas unglücklich formuliert. Kommunales Recht kann Landesrecht nicht "aushebeln" !


    Die Abweichung vom Landesrecht durch eine kommunale Satzung ist in einigen wenigen Fällen im Landesrecht vorgesehen (z.B. BayBO Art. 81), es bedeutet nicht das kommunale Satzungen grundsätzlich in allen Belangen vom Landesrecht abweichen können. Dies ist übrigens nicht nur in Bayern so, sondern in allen Landesbauordnungen und die rechtliche Grundlage für kommunale Ortssatzungen.


    Im übrigen sind z.B. die Vorgaben zu Abstandsflächen der LBO gültig, so lange im Bebauungsplan (auch eine kommunale Satzung) nichts anderes vorgegeben ist. Generelle Abweichungen auf kommunaler Ebene (Satzungen) und im Einzelfall auf privater Ebene (Baulasten) sind immer möglich.

  • Dann sei hier noch ergänzt, dass die Kenntnis der jeweiligen Landesbauordnung bauplanungsrechtlich oft nicht ausreicht, sondern dass man GRUNDSÄTZLICH "erforschen" muss, ob es

    • Stellplatz-
    • Veränderungs-
    • Gestaltungs-
    • Abstandsflächen-
    • sonstige ...

    Satzungen in der jeweiligen Gemeinde/ Teilgebiet der Gemeinde gibt, die die jeweilige Bauordnung "ergänzen"


    Gruß
    Stefan

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