Tinyhouse im Wohngebiet - Bebauungsplan

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    • Tinyhouse im Wohngebiet - Bebauungsplan

      Einen schönen guten Tag!

      Ein etwas umgedrehtes Problem als es normal der Fall ist. Ich habe ein komplett unbebautes Grudstück in der Nähe von Regensburg. Seit Anfang der 80er Jahre stehen auf allen Nachbargrundstücken bereits große Einfamilienhäuser.

      Mein grober Plan wäre in das Grundstück 2-3 Tinyhäuser zu stellen, in einem selbst zu leben und das andere zu vermieten, etwa an studierende in der nahegelegenen Universität. Als Student wäre sowas mein traum gewesen.

      Der Bebauungsplan schreibt nun folgendes vor:
      • GRZ 0.3
      • Alles muss rot gedeckte Satteldächer mit 35° bis 40° Neigung haben
      • Aussenwände als geputzt und gestrichene Mauerflächen
      • Vorschriften zu Firstrichtung sowie Gauben und Firstmitte zum Baukörper
      Das ganze macht vieles Tinyhouse-artige ziemlich schnell zunichte.

      Deshalb meine Frage: Wer hat hier Erfahrung? Gibt es spezielle Architekten welche hier Lösungsansätze bieten? Inwiefern darf ich denn im bauantrag davon abweichen? Es scheint so als wenn es wirklich verdammt schwer wäre in einem Wohngebiet sowas errichtet zu bekommen

      Gruß Simon
    • Hallo Simon,

      so pauschal läßt sich das nicht beantworten. Grundsätzlich sind Tiny Houses in Wohngebieten kein großes Problem, in wie weit es auf deinem Grundstück umsetzbar ist, z.B. mit Abweichungen vom B-Plan, müsste genauer geprüft werden (wie alt ist der B-Plan, gibt es in der umgebenden Bebauung schon Abweichungen, wie sieht das städtebauliche Konzept der Gemeinde aus, usw.).

      Du kannst bei IndiViva z.B. erst einmal eine Grundstückseinschätzung machen lassen, oder gleich eine Grundstücksentwicklung beauftragen, in dem ein Konzept für das Grundstück entwickelt wird und über eine Bauvoranfrage mit dem Amt die Umsetzbarkeit geklärt wird.

      Gruß
      Dietmar
    • SimonR wrote:

      geputzt und gestrichene Mauerflächen
      Da fragt man sich schon, wie alt der BPlan schon ist. Von außen ist doch heutzutage fast immer die Isolierung dran und die ist nicht wirklich gemauert, wird aber in der Regel "verputzt" und gestrichen hat also den selben optischen Eindruck.

      SimonR wrote:

      rot gedeckte...
      Muß da auch eine rote PV drauf? Wegen deren Effizienz könnte man versuchen vieles zum Thema Dach auszuhebeln.

      SimonR wrote:

      Grundstück 2-3 Tinyhäuser
      Ist das überhaupt erlaubt? EFH-Grundstücke erlauben typsich nur ein EFH. Du kannst in Bayern aber natürlich die 75m³-Regelung nutzen. In dem einen "zulässigen" Haus dann gemeinsame Heizung oder auch eien gemeinsame Waschküche unterbringen, sonst wird es bei 75m³ recht eng.

      LG tuxtux
    • tuxtux wrote:

      SimonR wrote:

      Grundstück 2-3 Tinyhäuser
      Ist das überhaupt erlaubt? EFH-Grundstücke erlauben typsich nur ein EFH. Du kannst in Bayern aber natürlich die 75m³-Regelung nutzen. In dem einen "zulässigen" Haus dann gemeinsame Heizung oder auch eien gemeinsame Waschküche unterbringen, sonst wird es bei 75m³ recht eng.

      LG tuxtux
      Einfamilienhaus-Bebauung bedeutet maximal 1 Wohngebäude mit einer Wohneinheit! (also keine Mit-Nutzung Heizung, Waschküche aus zweitem Gebäude).
      Die bayerische 75 m³ Regel bringt in derartigen Fällen (Ziegel-Sattel-Dach vorgeschrieben) nichts!
      Man darf insgesamt nur ein Wohngebäude errichten, bis 75m³ nicht genehmigungspflichtig.
      Das Dach (auch die Ziegelstärke) zählt mit zu den 75 m³ + 2,30 Mindest-Innenhöhe, da kommt man nur auf 15-16 m² Grundfläche.
      Abzüglich Wandstärke Außenisolierung (EneV konform!) hat man dann noch ca. 12,5 m² Innenfläche (incl WC !).

      Da bleibt nur der Weg über Baugenehmigung.
      Tiny House mit Ziegel-Satteldach gibts es (siehe Luna hier im Forum).
      Wenn in der Umgebung auch Haupthäuser mit anderen Dachformen stehen, dann kann man Befreiung von dieseer Vorgabe des Bebauungsplan beantragen, aber eine Befreiung setzt eine Baugenehmigung voraus.
      Ich weis das aus eigener Erfahrung, ich habe immer noch eine Bau-Voranfrage am Laufen - schwierigste Befreiung ist bei mir die Befreiung von der Vorgabe 2-geschoßig zu bauen (Angabe II im Bebauungsplan).

      Falls das Grundstück groß genug ist, könnte man es evtl Teilen in 2 Flurnummern.
      Meißt ist jedoch eine Grundstücks-Mindestgröße (etwa 350, 500, 750 qm) vorgeschrieben (im Bebauungsplan oder einer Satzung),
      darunter kann das Grundstück nicht mit Wohnhaus bebaut werden.

      Veralteter Bebauungsplan gilt trotzdem weiterhin, max kann man bei der First-Richtung Ausnahmen erhalten, wenn sonst für Solaranlage ungeeignet. (Aber auch diese Ausnahme gibts nur über eine Baugenehmigung.)

      Grüße
      OAL-Tiny

      The post was edited 1 time, last by OAL-Tiny ().

    • OAL-Tiny wrote:

      EneV konform!
      Du meinst sicher GEG-konform unter 50m² sind die Unterschiede aber gering.

      OAL-Tiny wrote:

      da kommt man nur auf 15-16 m² Grundfläche.
      Ja und? Um den Dreh liegen die "Bauwägen", die hier viele planen doch auch.

      OAL-Tiny wrote:

      also keine Mit-Nutzung Heizung
      Nahwärmenetze werden gefördert, dann muß die Heizung eben in ein eigenes Gebäude (z.B. eines bis 75m³ )

      OAL-Tiny wrote:

      Ziegelstärke
      Der TS schreibt nur rot, nicht Ziegel.
    • OAL-Tiny schrieb:
      da kommt man nur auf 15-16 m² Grundfläche.

      tuxtux wrote:

      Ja und? Um den Dreh liegen die "Bauwägen", die hier viele planen doch auch.
      Tja, Bauwagen sind oft nur Campingfahrzeuge und nicht baugenehmigungsfähig.
      Keine GEG / EneV konforme Dämmung, nicht die vorgeschriebene Mindestinnenhöhe von 2,30 oder 2,40, auch Wasser-und Abwasser-Anschluß ist Pflicht.
      Der Abwasseranchluß benötigt oft eine amtliche Druck-Dichtigkeits-Prüfung und muß komplett im vorgeschriebenen starren Rohrtyp ausgeführt sein (bis in den Bauwagen hinein).
      Campingplatz Abwasseranschluß (außen, flexibel) ist für Gebäude in Wohngebieten nicht vorgesehen.

      Nochmal zu den 2,30 bzw 2,40 Innenhöhe: diese müßen auf 2/3 der Grundfläche erfüllt werden sonst hat man nicht das erforderliche "Vollgeschoß", das Gebäude wäre dann nicht zum Daueraufenthalt/Wohnen/Arbeiten zulässig.
      Ein 2m langes festes Loft-Bett ist also erst ab 6m Innenläge Außenlänge möglich (Außemlange dann 6,60 bis 6.80), man braucht also mind 16,5m²-17m²Bauwagen-Grundfläche.(bei 2,5m Breite). Bei kürzeren Bauwagen ist also höchstens ein Auszieh-Loftbett möglich, wenn die Bauordung eingehalten werden muß.

      In diesem Thread geht es um Tiny nach Bebauungsplan, bei 35-40° Satteldach hat man mit unter 75m³ kaum ein Chance.
      Mit Flachdach ermöglichen 75m³ immerhin 25 m² Grundfläche.

      OAL-Tiny schrieb:
      also keine Mit-Nutzung Heizung

      tuxtux wrote:

      Nahwärmenetze werden gefördert, dann muß die Heizung eben in ein eigenes Gebäude (z.B. eines bis 75m³ )
      Die bayr. Bauordung erlaubt auf einem Grundstück insgesamt ein Gebäude max 75 m³ verfahrensfrei.
      Also auf einem Grundstück max ein 75 m³ Gebäuse, als Wohngebäude auch nur dann, wenn noch weitere Wohngebäude auf diesem Grundstück zulässig sind.
      Die 75m³ dürfen auch keine Erweiterung eines bereits bestehendes Wohngbäude sein.
      Alle Vorgaben Baugesetz, Bebauungsplan und Satzungen sind trotzdem einzuhalten.
      Bei entsprechenden Stellplatzvorgaben. benötigt man auch zu einem 75 m³ Tiny noch 2 Stellplätze (welche dann doch eine Baugenehmigung benötigen, falls nicht der Bebauungsplan die Lage der Stellplätze schon ausweist.

      Ein seperates "Block-Kraftwerk" ist in der Theorie denkbar, benötigt natürlich wieder eine Baugenehmigung (würde dann aber tatsächlich nicht zu den 75m³ gerechnet)

      OAL-Tiny schrieb:
      Ziegel

      tuxtux wrote:

      Der TS schreibt nur rot, nicht Ziegel.
      Der Original-Thread besagt:
      "Rot gedecktes Satteldach" (35-40°)

      Gut die Eindeckung könnte also auch mit anderen roten Materialien erfolgen, wie Beton, Stein, Schiefer, Reet (in rot!).
      Folien, Dichtbahnen und Verblechungen sind baurechtlich keine Eindeckung sondern eine Dachabdichtung (nahtlos, fugenlos).
      Eine "gedecktes Dach" weist Fugen auf und leitet das Wasser durch seine entsprechende überlappende Konstruktion ab.
      Deshalb hat eine Eindeckung konstruktiv eine gewisse Dicke (von etlichen cm).
      Dachabdichtung bewegt sich im mm Bereich.

      Das vorgeschriebene rot gedeckte Sattel-Dach hat also merkliches Volumen, welches von den 75m³ zehrt.
      Ein sehr flaches Dach so bis 15° kann man nicht mit Ziegel, Beton etc. eindecken, sondern nur vollfächig abdichten (mit Folie, Dichtbahnen oder Blech).

      Gruß
      OAL-Tiny

      The post was edited 10 times, last by OAL-Tiny ().

    • OAL-Tiny wrote:

      Die bayr. Bauordung erlaubt auf einem Grundstück insgesamt ein Gebäude max 75 m³ verfahrensfrei.
      Das lese weder ich noch der Fachmensch bei uns im Bauamt so. Nach dieser mündlichen Auskunft wurde das alte Gartenhaus zum Hühnerhaus und es entstand ein neues Gartenhaus, natürlich beide unter 75m³.
      Gefühlt interessiert sich bei uns aber in der Tat niemand dafür, was tatsächlich gebaut wird so lang es keine Anzeige gibt selbst wenn man es von der "Hauptstraße" aus sieht.

      LG tuxtux