TinyHouse Überschreitung GFZ

  • Liebe Tiny House Enthusiaten,


    ich habe ein Grundstück gefunden, auf dem ich ein Tiny House in zweiter Reihe hinter ein Bestandshaus bauen kann.
    Leider ist mit dem Haupthaus bereits die GFZ ausgeschöpft. Das Bauamt ist dem Projekt allerdings sehr aufgeschlossen, da ich neben Dachbegründung, Photovoltaik auch Regenwasserretention ins Bauprojekt integrieren werde (Maßnahmen habe ich aus der Nachverdichtungsrichtlinie der Stadt entnommen).


    Einer Ausnahme vom geltenden Bebauungsplan nach §31 BauGB würde das Bauamt zustimmen, wenn sie damit bestimmte soziale und ökologische Auflagen verbinden könnten. Allerdings sagte das Bauamt mir, dass dies rechtlich nicht möglich sei und sie daher dem Bauprojekt nicht zustimmen können.


    Daher meine Frage an Euch. Habt ihr einen ähnlichen Fall bereits gehabt und eine Idee wie rechtlich das Bauamt sicherstellen kann, dass die Ausnahme von der GFZ nur aufgrund der sozialen und ökologischen Auflagen erfolgt ist? Das Bauamt befürchtet, dass die Nachbarn ohne Auflagen auch in zweiter Reihe Häuser bauen, allerdings nicht sozial und ökologisch...

    Über Eure Antwort würde ich mich sehr freuen.

    Viele Grüße

    Klaus

  • Tja, oje ... Baurecht ist sc hwierig, formal, streng - aber es gibt eben immer den sog. Ermessensspielraum. Wenn man mit der Gemeinde einen Fürsprecher hat, wenn das LRA mitmacht (falls Gemeinde nicht Bewilligungsbehörde ist), dann geht's.


    Gespräche mit der Behörde im Vorfeld und ggf. eine Bauvoranfrage könnten helfen - letztere könnte ggf. auch in gewissem Umfang bindend sein für die Bewilligungsbehörde.

    Ich würde so viel wie möglich vorab abklären, sich schriftlich (Bauvoranfrage) zusichern lassen.


    Viel Glück :)

  • Es ist ziemlich komplex:
    Den BB-Plan stellt die Gemeinde auf (z.B. GFZ)
    Das LRA überprüft, ob der Bauantrag den Vorgaben der Gemeinde entspricht. (z.B. GFZ)


    In einem ähnlich gelagerten Fall hat mir das LRA gesagt: Kein Problem. wenn die Gemeinde ihren BB-Plan ändert, können wir Ihren Antrag genehmigen ...


    nachvollziehbar ... aber trotzdem ärgerlich.

    Laienpolitiker in den Gemeinden sind oftmals überfordert ...


    Ich denke, das wird nichts ... tut mir leid.

    Gruß
    Stefan

  • Das hat nix mit den Gemeinderäten zu tun - die sind oft wohlwollend. Und so genau bekommen die die Fälle oft nicht präsentiert - oder aber vom Bauamt schon entsprechend aufbereitet ...


    Das Problem liegt im gemeindlichen Bauamt oder beim LRA. Wenn da Widerstand kommt, ist schwierig ...

  • Hallo Namenloser!


    es hat sehr wohl mit Gemeinderäten zu tun:
    Diese beschließen die BB-Pläne und wissen oft nicht / können nicht übersehen, was ihre eigenen Beschlüsse für Auswirkungen haben.


    Und wenn sie dann ein sog. Hinterlieger-Haus befürworten wollen, können sie es nicht, weil sie sich das selbst mit ihrem BB-Plan untersagt haben. Und das LRA ist ebenfalls an genau diesen - von Laien-Politikern beschlossenen - BB-Plan gebunden.


    Gruß
    Stefan

  • Ah ok, jetzt weiß ich was Du meinst - ich dachte an die Ausnahmeregelungen, welche ja auch durch den Gemeinderat laufen.

    Klar, wenn der B-Plan beschlossen ist, ist das so. Aber ich erlebe es laufend, daß Ausnahmen (z.B. bei Gaupen, Garagen, Anbauten etc. ) gemacht werden - auch in Abstimmung mit dem LRA.


    Je nachdem wie alt der B-Plan ist (oft hat man es ja mit Nachkriegs-B-Plänen zu tun), sind Ausnahmen ggf. einfacher zu erreichen.


    Grüsse, Namenloser (aka. Gunnar :)

  • Liebe alle,


    Vielen Dank für Eure Antworten.

    MEine Frage bezieht auf die Befreiung vom bestehenden BPlan. Dies liegt im Ermessen des Bauamtes. Dazu sind sie auch bereit. Allerdings möchte das Bauamt verhindern, dass die Nachbarn nun auch eine tiny House bauen wenn nicht ökologisch.


    Daher müssen Auflagen als Gegenleistung für sie Befreiung gestellt werden. Mir ist allerdings nicht klar wie das funktionieren soll....


    Hat das jemand von Euch schon gemacht?

  • Hallo Klaus - ich versteh nicht genau, was Du willst. Was meinst Du mit "Hat das jemand von Euch schon gemacht?" ?


    Grüsse, Gunnar

  • Hallo Klaus,
    es gibt hier nur zwei Möglichkeiten:


    1. Die genehmigende Behörde erteilt die Genehmigung unter Auflagen, dann kämen die Auflagen von der Bauverwaltung.


    2. Im Antrag auf Befreiung werden inhaltlich verknüpfte Maßnahmen zur Kompensation angeboten. Was das sein soll, (Kompensation von Verdichtung ?) müsst Ihr Euren Architekten bzw. Bauvorlageberechtigten fragen. Das Bauamt würde dann die Befreiung in Kombination mit den Kompensationsmaßnahmen genehmigen.

    Ich würde vorsichtshalber auch eine Stellungnahme der Nachbarn einholen. Diese könnten berechtigte Einwände gegen eine zus. Verdichtung haben ...

    Gruß
    Stefan

  • Frohe Ostern!

    Eine Frage in andere Richtung: Wie bist du an das Bauamt heran getreten? Wie hast du dich vorbereitet und einen guten Eindruck hinterlassen? Wir stehen kurz davor, mit dem Bauamt über unser Traum Grundstück zu reden und brauchen auch ein paar Änderungen gegenüber dem B-Plan, aber haben damit noch keine Erfahrungen gemacht.

    Gruß, Johannes

  • Hallo Johannes,
    Da Du für den Bauantrag sowieso einen Architekten o. anderen Bauvorlageberechtigten benötigst, rate ich dringend dazu, Gespräche mit/durch Fachleute zu führen. Baurecht ist kein einfaches Thema.
    Bei BB-Plänen spricht man von Befreiung. Diese haben nur in gut begründeten Ausnahmen oder älteren BB-Plänen Aussicht auf Erfolg.
    Wenn Ihr also in der Nachbarschaft jemanden habt, der schon abweichend gebaut hat, wäre das ein guter Hinweis. Auch wenn ihr eine Kompensation anbieten könnt wäre das hilfreich.
    Den zweiten Rat, den ich Euch gebe, holt das Bauamt ins Boot, fragt ganz konkret, wie ihr ein konkretes Problem auf dem Grundstück lösen könnt.
    Vermeidet jeden Streit. Streit mit dem Bauamt kann man zwar gewinnen, aber das ist i.d.R. langwierig und teuer.
    Gruß und viel Erfolg
    Stefan

  • Vielen Dank dir, Stefan! Ein Bekannter arbeitet in einem anderen Bauamt, der hat gemeint dass ich mit den derzeitigen Unterlagen für ein Gespräch schon mal gut gerüstet bin. Wichtig ist es seiner Aussage nach, genaue Vorstellungen mit zu bringen und das ist auf jeden Fall gegeben. Wenn sich etwas vielversprechendes ergibt, werde ich in diesem Forum noch berichten!

  • Hallo Johannes,


    Meine Erfahrung ist ebenfalls sehr konstruktiv dem Bauamt gegenüber zu treten.

    Bei Projekten wie unseren sind wir auf die Mithilfe und auch ein wenig eigene Motivation der Mitarbeiter beim Bauamt angewiesen.

    Daher Versuche ich einerseits sachkundig und sehr dialogbereit aufzutreten.

    Aus meiner Erfahrung sind die Bauämter ggu tiny Housern offen. Wenn im ersten Schritt das gemeinsame Ziel klar ist, kann an der Lösung gearbeitet werden.


    Viele Grüsse


    Klaus


    Hallo Stefan,

    Danke für deine Einschätzung zu unserem Vorhaben.

    Meine Architektin und ich sind gerade mit dem Bauamt am Besprechen der Auflagen. Der Mitarbeiter beim Bauamt möchte uns unterstutzen, hat allerdings vor allem vor den vielen Anfragen der Nachbarn in der Folge "Angst", wenn er uns die Befreiung erteilt.

    Ein Baurechtsanwalts meinte jedoch, dass das Bauamt durch unsere Befreiung keinen Präzedenzfall schafft. Ich kann den Mitarbeiter allerdings verstehen, das er auf die Folgediskussionen mit den Nachbarn keinen Bedarf hat.

    Hast du Erfahrung wie man den Bauamt Mut machen kann trotz der potentiellen Folgegespräche mit den Nachbarn? Wir planen dem Bauamt ein Folgegespräch mit einem Rechtsanwalt, der sie rechtlich hinsichtlich der Auflagen beraten kann...


    Gruss


    Klaus

    Einmal editiert, zuletzt von DietmarS68 () aus folgendem Grund: Ein Beitrag von Klaus mit diesem Beitrag zusammengefügt.

  • Hallo Klaus,
    das Bauamt muss bei seiner Bewertung neben den (vorrangigen) baurechtlichen auch nachbarliche Belange berücksichtigen.
    Im Allgemeinen ist geklärt, was der Nachbar "hinzunehmen" hat und was nicht. Solange euer Tiny-House die Umgebung nicht verschandelt, können euch die Nachbarn nichts vorschreiben. Das hat übrigens nichts mit persönlichem Geschmack zu tun. Niemand schafft es allen recht zu machen. Nachbarschaft bedeutet eben auch Toleranz. Mich verwundert, dass ihr euch dazu noch einen Anwalt hinzuzieht. Das verkompliziert die Sache doch nur - oder? Der Bearbeiter des Bauamtes müsste meiner Meinung nach unabhängig selbst entscheiden können.

    Gruß sigi

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