Chancen auf TinyHouse Baugenehmigung entgegen Bebauungsplan

  • Huhu,

    Ich möchte ein tinyhouse bauen und habe hierzu ein paar Fragen, für deren Beantwortung ich auf den kollektiven Erfahrungsschatz setze.
    Auf einem Grundstück in Bad Neuenahr Ahrweiler mit einer Gesamtfläche von 4300m², wovon ca. 300m² mit einem Wohnhaus bebaut sind, möchte ich gerne ein winziges Häuslein von max. 3x8m bauen.
    Leider sieht der Bebauungsplan genau das Gegenteil vor, im Jahr 2020 wurde dazu eine Anfrage gestellt.
    Auszug aus der Antwort der Stadtverwaltung:

    Zitat

    [...]
    Wie Sie den Unterlagen entnehmen können, ist die durch Baugrenzen definierte überbaubare Grundstücksfläche auf den bereits bei Aufstellung des Bebauungsplans vorhandene Bestandsgebäude Bleibtgeheim-Straße 99 beschränkt.

    [...]
    Auch die außerhalb des Geltungsbereichs befindlichen Grundstücksabschnitte sowie die weiter nördlich gelegenen Flurstücke 2, 3, 4 und 5* sind einer Wohnbebauung nicht zugänglich. Sie befinden sich weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans noch sind sie dem Bebauungszusammenhang i.S.d. § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zuzuordnen. Vielmehr befinden sie sich im Außenbereich gemäß § 35 BauGB.

    [...]

    Der städtebauliche Planungswille, die außerhalb des Bebauungsplans gelegenen Freiflächen dauerhaft von einer Bebauung freizuhalten, ist bereits dem gültigen Flächennutzungsplan aus dem Jahre 2006 zu entnehmen. Die städtischen Gremien hatten sich bereits im Zuge dieser seinerzeitigen Neuaufstellung des Flächennutzungsplans explizit im Rahmen der Abwägung mit der Frage befasst, ob u.a. die von Ihnen angesprochenen Flächen mittelfristig in die Wohnbauflächenentwicklung der Stadt einbezogen werden sollen oder nicht. Angesichts naturschutzfachlicher, aber auch erschließungstechnischer Rahmenbedingungen wurde auf eine Umwandlung in Wohnbauflächen zugunsten der Ausweisung von Grünflächen / schützenswerten Landschaftselemente verzichtet.

    *Das Wohnhaus ist auf dem größten Flurstück 1 (2000m²) und nimmt mit Garage und Einfahrt ca. 400m² ein. Der Rest ist Grünfläche/Garten. Die Flurstücke 2-4 grenzen direkt an und sind brachliegendes Grasland. Ich würde am liebsten im Bereich B-E bauen, das ist aber Außenbereich nach § 35 BauGB, umgeben jedoch von Innenbereich).

    Wenn ich es richtig verstehe geht's also hauptsächlich um die Erschließung des Grundstücks und Naturschutz. Sehr löblich von der Stadt!

    Meine Fragen ist einfach wie ihr die Chancen einschätzt, dass ich von den Behörden dennoch eine Genehmigung für den Bau eines tinyHouses bekomme. Gibt es neben einer sauberen Planung Dinge mit denen ich meine Chancen erhöhen kann? Kann ein Bebauungsplan geändert werden?

    Gedanken dazu
    - Naturschutz: bisher liegt das Gelände brach. Ein paar Haselsträucher, ein Walnussbaum, ansonsten nur hohes Gras. Ich werde neben einem Gemüsegarten auch einen Naturgarten mit Teichbiotop anlegen, was die Arten- und Instektenvielfalt auf dem Gelände vervielfacht.
    - Erschließung: ich möchte ohnehin autark sein. Strom und Wasser für den Bau kann ich aus dem Wohnhaus beziehen, dann kommt eine PV-Anlage auf's Dach und vom Wasser möchte ich mit einem Wasserkreislaufsystem autark sein. Pflanzenkläranlage falls möglich.
    - Ich plane in Zukunft Gemüse und weitere landwirtschaftliche Produkte zu verkaufen. Mit der Anmeldung eines Kleingewerbes im Gemüse Gartenbau (sprich eine Gärtnerei) dürfte zumindest meinem Plan den Bau in den Außenbereich zu setzten nichts im Wege stehen, oder?

    Nachtrag: Das Wohnhaus wird von zwei Personen bewohnt. Ich werde das Land bearbeiten. Das autarke tinyhouse zum dauerhaften Wohnen ist ein Projekt das ich mir schon lange wünsche, ich bin aber nicht darauf angewiesen, da ich auch eine Wohnung im Haus anmieten könnte. Das Grünland gehört mir nicht, wird mir aber zur Bearbeitung zur freien Verfügung gestellt. Exklusive Kaufoption obendrauf. Jackpot.

    Ich freue mich über und danke für jeden geteilten Gedanken zum Thema.
    Beste Grüße aus Rostock

    Christoph

    5 Mal editiert, zuletzt von Christoph ()

  • Ist das Wohnhaus auch bewohnt ? Von jemand anderes oder von Dir / Deiner Familie ?

    Wenn ja, dann könnte das Tiny Haus auch z.B. ein "Seminarraum", "Büro" ... sein. Es muss ja nicht immer jeder (jedes Amt) alles wissen... :saint:


    B-Pläne ... manche Gemeinden sind sehr streng mit Ausnahmen hierzu. Ich würd vorab mal mit Bauamt / Landratsamt sprechen und vorstichtig vorfühlen.


    Ansonsten eine Bauvoranfrage stellen - die kann meist formlos gestellt werden und einzelne Fragen relativ unkompliziert klären.

  • Ja, das Haus ist bewohnt. Ich möchte alles rechtlich sauber abwickeln um auf der sicheren Seite zu sein.

    Dank dir für deine Antwort und den Tipp mit der Bauvoranfrage, die werde ich stellen.

    Einmal editiert, zuletzt von Christoph ()

  • Hallo Christoph


    Die Antwort aus 2020 ist sehr eindeutig. Eine weitere Bebauung ist auf diesem Grundstück NICHT möglich und wird auch in absehbarer Zeit NICHT möglich sein.


    Hier hat die Gemeinde durch die Vorgaben des Bundesbaugesetzes (Außenbereich) auch keinen Handlungsspielraum

    Gruß

    Stefan

  • Dank dir für deine Antwort Catweazle


    Dass der Bau nicht vorgesehen ist habe ich schon verstanden. Meine Frage ist ob es irgendeine Möglichkeit gibt, TROTZDEM auf legalem Weg zum Bau eines TH zu kommen.


    Flurstück A, auf dem das Wohnhaus steht, ist nicht im Außenbereich und ~1700m² davon sind nicht bebaut. Dort hätte ich das Problem Außenbereich nicht. Die Baugrenzen wurden in den 70er Jahren festgelegt (das Haus füllt sie quasi aus) der Flächennutzungsplan 2006. Das ist lange her. Drum Strecke ich gerade meine Fühler in alle Richtungen aus um Möglichkeiten abzutasten. Sind die Behörden wegen der Flut offener für solche Projekte? Lassen sich Baugrenzen von behördlicher Seite ändern, wenn man sinnvolle Nutzungsgründe vorweist? Vielleicht gibt's keine Möglichkeit aber ich möchte kein Szenario ungedacht lassen 😊

  • Dazu müsstest Du die Gemeinde dazu bekommen, die Baugrenzen zu ändern. Das erfordert eine Änderung des BB-Planes, ggf. sogar des FNP. Das ist in normalen Zeiträumen mit normalem Aufwand nicht denkbar ...


    Der Außenbereich beginnt üblicherweise auch nicht an der Grundstücksgrenze, sondern an der "außen" liegen den Fassade des Hauses ... weiter zur nächsten Außenfassade ggf. mit Rücksprüngen in das Gemeindegebiet.


    Gruß

    Stefan

  • Haha, was heißt denn in normalen Zeiträumen? Ich bin jung, ich habe Zeit. ;) Dass der Außenbereich an der Hauswand beginnt wusste ich nicht, leuchtet aber ein wenn man sich den FNP anschaut.

    Danke dir, Catweazle , das gibt mir neue Denkanstöße.
    Ich muss also eine Änderung des FNP und Bebauungsplans beantragen.
    Mich würde ja brennend interessieren ob es hier im Forum andere gibt, die schonmal eine Änderung des Flächennutzungsplans beantragt haben.
    Und ob jemand 'ne Empfehlung für einen guten Anwalt im Baurecht hat :D

    Einmal editiert, zuletzt von Christoph ()

  • Ich glaube nicht, daß Du als Privatperson wegen eines kleinen Bauvorhabens einen FNP und B-Plan ändern lassen kannst. Das ist zu viel Aufwand für die Gemeinde, Landratsamt etc.


    Die Vorgänge sind langwierig, aufwendig, es wird "ausgelegt", abgewogen ...


    Das übliche ist, daß Gemeinde / Stadt / Landratsamt eine Ausnahme vom B-Plan genehmigt - aufgrund Bauvoranfrage oder - Antrag.


    Ich würde das taktisch klug mit LRA und Gemeinde / Bauamt besprechen und vorfühlen. Und dann eine geschickte BV stellen. Die Antworten hierauf sind mehr oder weniger bindend für die Behörden.


    Ohne Pläne, B-Plan und die Situation vor Ort zu kennen, kann man hier im Forum eh keine richtige Antwort geben ...


    Wo der Außenbereich beginnt, ist nicht immer zwingend die Hauswand. Oft werden auch Linien zwischen den bestehenden Gebäuden gezogen, innerhalb derer man bauen darf.


    Bekommst noch ne PN

  • Hallo Christoph,

    Flächennutzungsplan und Bebauungsplan - das sind ganz andere Kategorien als projektbezogene Baugenehmigungen.
    Wenn du viel Geld und Zeit hast, kannst du ja einen bauvorhabenbezogenen Bebauungsplan starten - aber ich glaube nicht, dass du das wirklich willst. Der Aufwand ist einfach zu hoch! Wir versuchen das bereits seit Monaten mit einem Verein, und sind noch nicht sehr weit gekommen. Der Weg über eine Bauvoranfrage ist der Richtige! ... einfach ausloten, wie weit die Bauaufsichtsbehörde mit deinen Vorstellungen mitgeht.

    Gruß sigi

  • Manche Gemeinden wehren sich eh gegen vorhabenbezogene B-Pläne und wiegeln bei Anfrage gleich ab - gut ist immer die Ausrede, daß sie keine Kapazitäten hätten, das zu bearbeiten...


    Ich weiß nicht, ob sie die rechtliche Verpflichtung hätten - weiß da jemand was genaueres ?

  • Eine Gemeinde hat prinzipiell Planungshoheit. Die untere Baubehörde erteilt die Genehmigungen. Wenn aus politischen Gründen etwas nicht gewollt wird, finden sich immer Gründe für die Ablehnung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Das passiert schon in der ersten Anhörung noch vor einer Grundsatzentscheidung (Aufstellungsbeschluss). In der Regel ist die Gemeinde aber immer offen für "Ansiedlungen". Es werden selbstverständlich auch gern Bedingungen gestellt. Also wenn du z.B. etwas für die Feuerwehr spendierst, dann geht dein Bauvorhaben auch schneller durch den Gemeinderat. Ob die Bauaufsicht das dann genau so sieht, steht auf einem anderen Blatt. Die untere Bauaufsichtsbehörde muss sich mit den Fachbehörden einigen bzw. gegenläufige eigene Entscheidungen genau abwägen.

    Die Entscheidungsträger haben aber meist nicht die gleichen Interessen wie eine Gemeindeverwaltung.

    Rechtlich verpflichtet ist niemand - weder die Gemeinde noch das Bauamt.

    Wenn Baurecht besteht und alles gut ist, warum soll das denn geändert werden?

    Gruß sigi

  • Es gibt Gemeinden, die es Vorhabenbezogene B-Pläne grundstätzlich ablehnen mit der Begründung, daß es zu viel Arbeit ist und sie die Kapazitäten nicht hätten.


    Sigi - was Du da unterstellst, wäre eine Art der Korruption.
    Außerdem kann es höchstens so sein, daß die Verwaltung schneller arbeiten will, wenn noch was für die Gemeinde rausspringt (Spenden). Aber auch das wäre korruptes Verhalten. Wobei ich das nicht ausschließen mag, daß alle Verwaltungen dagegen gefeit sind ...


    Wenn man im Gemeinderat was erreichen will, ist es ratsam, die einzelnen Räte anzusprechen und das Projekt vorzustellen, dafür Werbung zu machen. Das würde ich dann unter legitime Einflußnahme bzw. Information der Räte verstehen.

  • Ja na klar ist das Korruption.
    So wie überall läuft das über Spenden - die selbstverständlich völlig selbstlos gezahlt werden!
    ... was kann man da machen? ... will da jemand etwas dagegen machen?

    Gruß sigi

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