Tiny Houses und das deutsche Baurecht - Legal wohnen im Tiny House

Als Moderator im Forum und bei meinen Recherchen im Internet kam immer wieder die Frage auf, wie man denn in Deutschland in einem Tiny House legal wohnen kann.

Es kursieren die unterschiedlichsten Gerüchte, Halbwahrheiten und seltsame konstruierte Theorien über das Baurecht in Verbindung mit dem Phänomen Tiny House. Durch meine persönlichen Erfahrungen mit dem Baurecht, machte ich mich daran, dieses Thema einmal genauer zu betrachten.

Nach mehreren Monaten Recherche, fast endlos erscheinender Lektüre von Gesetzestexten und mit der Unterstützung durch Bauplaner und Architekten, entstand diese Zusammenfassung und Erläuterung des Baurechts in Bezug auf Tiny Houses.

Dabei möchte ich betonen, dass dies lediglich ein allgemeiner Überblick über die aktuelle Gesetzeslage ist, im Einzelfall ist es auch möglich, entsprechende Ermessensentscheidungen mit dem Bauamt zu treffen, die davon abweichen.

Da ich weder Anwalt für Baurecht, noch Architekt bzw. Bauingenieur bin, handelt es sich hierbei nicht um eine rechtsverbindliche Beratung.

In Deutschland darf man sich nicht an jeder Ecke niederlassen, die einem gefällt. Ob Megahochhaus oder Tiny House, in dem Moment wo etwas gebaut bzw. aufstellt wird, unterliegt es in Deutschland immer in irgendeiner Form dem Baurecht.

Auch wer sein Haus auf einen Anhänger stellt, kommt nicht an diesem Baurecht vorbei, ganz besonders wenn man sich zeitweise bzw. dauerhaft an einem Ort niederlassen will.

Die Tiny House Bewegung kommt bekanntlich aus den USA, dort hat der Bau auf einem Anhänger ganz praktische Gründe, denn Häuser auf Rädern gelten in den USA nicht als Gebäude sondern als RV (Recreational Vehicle = Wohnmobil) und unterliegen somit nicht dem Baurecht. Werden bestimmte Abmessungen nicht überschritten, dann ist in den USA solch ein RV sogar zulassungsfrei.

Ganz anders sieht es in Deutschland aus, hier entscheiden die Nutzung und der Standort, ob das Tiny House ein Fahrzeug oder ein Gebäude ist.

Da es in Deutschland keine offizielle Definition gibt, was Tiny Houses sind, so lässt sich aus der wörtlichen Übersetzung des englischen Begriffs („winzige Häuser“) ableiten, dass es sich um kleine Gebäude handelt.

Die typischen Tiny Houses, meist auf Trailern aufgebaut, haben selten mehr als 20 qm Wohnfläche, verfügen jedoch über alle wesentlichen Dinge, die man zum Wohnen braucht: ein Wohnbereich mit Kochnische, ein Sanitärbereich mit Dusche und Toilette sowie einen Schlafbereich.

Baurechtlich wird aus dem Fahrzeug bzw. der Ladung, in dem Moment wo es seiner Bestimmung nach auf einem Grundstück nach Baurecht genutzt wird, ein Gebäude.

Lediglich wenn das THoW ohne jegliche Nutzung nur abgestellt wird oder auf einem zugelassenen Campingplatz steht, bleibt es weiterhin ein Fahrzeug. Es könnte jedoch, aufgrund seines Aussehens (gebäudeähnliche Wirkung), auch dann noch unter das Baurecht fallen.

Das deutsche Recht kennt den Begriff des „Kleinen Gebäude“, womit in den meisten Fällen Gebäude mit weniger als 50 m² Grundfläche bezeichnet werden. In diese Kategorie lassen sich die Tiny Houses grob einordnen.

Was genau ein Gebäude ist, steht in den Begriffserläuterungen der Landesbauordnungen:

Um ein Gebäude zu bauen bzw. aufzustellen benötigt man zunächst einmal ein passendes Grundstück, da Gebäude und Grundstück eine Einheit bilden.

Es ist erheblich einfacher sein Tiny House nach den individuellen baurechtlichen Vorgaben des vorher ausgesuchten Grundstücks zu bauen, als zuerst das Tiny House zu bauen und dann ein Grundstück zu suchen das in seinen baurechtlichen Vorgaben dem Tiny House entspricht.

Doch wie findet man ein Grundstück für ein Tiny House? Dazu geht der erste Blick ins Baugesetzbuch (BauGB). Das unterscheidet in 2 grundsätzliche Bereiche:

Auf Grundstücken im Außenbereich ist ein Bauvorhaben zu Wohnzwecken grundsätzlich verboten. Es gibt zwar sogenannte „privilegiertes Bauten“, das ist jedoch auf ein Tiny House nur anzuwenden, wenn der Bauherr ein Land-/Forstwirt ist, der für seinen land-/forstwirtschaftlichen Betrieb Wohnraum benötigt.

Die Erschließung eines Grundstückes ist Aufgabe der jeweiligen Gemeinde, wobei zu beachten ist, dass kein rechtlicher Anspruch auf Erschließung besteht, selbst wenn ein Bebauungsplan die Erschließung vorsieht. Die Aspekte der öffentlichen Erschließung bis hin zu den privaten Grundstücksgrenzen werden im §123 BauGB geregelt, während die Regelungen der jeweiligen Landesbauverordnung auf die Erschließung auf dem Grundstück selbst bezogen sind. Bauen darf man auf dem Grundstück allerdings erst dann, wenn die Erschließung abgeschlossen wurde.

Ebenfalls findet hier das Ortsbild Erwähnung. Dieses Ortsbild darf durch das Errichten eines Gebäudes nicht beeinträchtigt werden (z.B. ein pinkes Tiny House mit knallgrünem Dach inmitten von weißen Einfamilienhäusern mit schwarzen Dachziegeln).

Des Weiteren unterteilt § 2-14 Baunutzungsverordnung (BauNVO) den Innenbereich in Untergebiete, die festlegen zu welchem Zweck die Grundstücke genutzt werden und was darauf gebaut werden darf:

Nach den Vorgaben des Zweiten Abschnitt BauGB erstellt die Gemeinde einen Flächennutzungsplan um ihr Gebiet in die einzelnen Bereiche zu unterteilen. Der Flächennutzungsplan kann entfallen, wenn ein ausreichender Bebauungsplan vorliegt.

Aus dem Flächennutzungsplan kann ein Bebauungsplan nach dem Dritten Abschnitt des BauGB entwickelt werden. Dies ist jedoch keine Pflicht, wird er nicht erstellt, gilt der Flächennutzungsplan und damit §34 BauGB Absatz 1.

Im Bebauungsplan werden so grundlegende Dinge wie max. Gebäudehöhe, max. Geschossanzahl, welche Dachformen, Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude usw. festgelegt (hier kann man sehen, ob z.B. ein Pultdach auf dem Grundstück zulässig ist oder ob z.B. nur Satteldächer zugelassen sind).

Einige Gemeinden geben im Bebauungsplan mittlerweile nicht nur eine max. Grundflächenzahl an, um Riesenbauten zu verhindern, sondern auch eine min. Grundflächenzahl um den Bau von Tiny Houses zu unterbinden.

Die Gemeinde kann anhand der LBO eine Ortsgestaltungssatzung beschließen. Auch dies ist keine Pflicht. Eine Ortsgestaltungssatzung wird in der Regel unabhängig von einem Bebauungsplan erstellt. Es kommt häufiger vor, das nach § 34 BauGB gebaut werden kann, aber mit Ortsgestaltungssatzung (weil irgendetwas typisch ist fürs Ortsbild).

In dieser Satzung wird meist die äußerlicher Erscheinung der Gebäude festgelegt, also Farbe und Material des Dach, Farbe und Material der Fassade, evtl. Art der Fenster (z.B. Sprossenfenster), Gestaltung des Außengeländes, Art der Umzäunung usw., aber z.B. auch, ob Gebäude mit Rädern ins Ortsbild passen, oder ob diese evtl. verdeckt oder gar komplett abmontiert werden müssen, um ein einheitliches Ortsbild zu gewährleisten.

In strukturschwachen Gebieten mit Bevölkerungsabwanderung sind die Gemeinden oft toleranter mit ihren Ortsgestaltungssatzungen, um die Besiedlung zu fördern. Ein vollständiges Verbieten von Tiny Houses können die Gemeinden nicht vornehmen, allerdings können sie so viele Auflagen machen, dass der Bau eines Tiny House so gut wie unmöglich wird.

Durch die Nutzung des Tiny House in seiner vorgesehen Bestimmung wird es zum Gebäude.

Auf welchen Grundstücken das Tiny House gebaut/aufgestellt werden darf, ist im örtlichen Flächennutzungsplan sowie, soweit vorhanden, im Bebauungsplan unter den Vorgaben der BauNVO ersichtlich. Das Grundstück muss sich im Innenbereich befinden und erschlossen sein.

Wie das Tiny House in äußerlicher Erscheinung und in den Abmessungen beschaffen sein muss, ist im örtlichen Bebauungsplan und/oder in der Ortsgestaltungssatzung vorgegeben.

Sind diese alle nicht vorhanden, so gelten die Vorgaben des BauGB. Wenn nur das BauGB gilt, muss man zumindest im Innenbereich bauen (dies sollte selbst im letzten Dorf per Satzung festgesetzt sein). Es gilt dann § 34 BauGB, das Tiny House muss sich demnach nur ins Ortsbild einfügen. Das bietet viele Chancen, denn "Einfügen" bedeutet nur: "es darf das Ortsbild nicht verunstalten".

Was nach dem Baurecht ausschlaggebend ist, wäre die Frage, wie man sein Tiny House nutzen möchte. Dazu unterscheidet man 3 Nutzungsarten:

Zum dauerhaften Wohnen im Tiny House benötigt man zunächst ein Grundstück in einem Gebiet, das nach der BauNVO dauerhaftes Wohnen auch zulässt.

Aufgrund der örtlichen Bebauungspläne und den Ortsgestaltungssatzung kann es unter Umständen schwierig sein, den richtigen Platz für ein TH zu finden. Am einfachsten wird es in "Sondergebieten" bzw. in "Gebieten zur Entwicklung der Wohnnutzung" sein (Stichwort: Besondere Wohnformen), da dort die Auflagen zum Bau wahrscheinlich am geringsten sind. Genau Informationen erhält man bei der örtlichen Baubehörde.

Des Weiteren muss das Grundstück erschlossen sein, selbst dann wenn man autark leben möchte. Zur Erschließung gehört:

Es ist verpflichtend vorgeschrieben, das Haus an das Ver- und Entsorgungsnetz anzuschließen, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Das reine Vorhandensein der Anschlussmöglichkeit reicht nicht aus.

Der Anschluss- und Benutzungszwang ist eine kommunalrechtliche Bestimmung der jeweiligen Gemeindeordnung, mit dem Gemeinden den Anschluss an gemeindliche Anstalten, wie der Wasserversorgung, der Abwasserbeseitigung, der Abfallentsorgung, der Straßenreinigung, der Fernwärmeversorgung sowie deren Benutzung aus Gründen des öffentlichen Wohls vorschreiben können.

Die Einschränkung dieser persönlichen Rechte der Bürger ist immer dann gerechtfertigt, wenn eine solche Satzung aus Gründen des öffentlichen Wohls im Allgemeinen geboten ist und der Anschluss- und Benutzungszwang im Einzelfall zumutbar ist.

"Verfahrensfrei" heißt nicht "rechtsfrei"!

Ist ein Bauvorhaben verfahrensfrei, muss kein Bauantrag gestellt oder ein Kenntnisgabeverfahren durchführt werden. Es liegt jedoch die Verpflichtung vor, in eigener Verantwortung zu prüfen, ob das Vorhaben wie geplant umsetzen werden darf. Als Bauherr ist man dafür verantwortlich, dass die erforderlichen Befreiungen oder Genehmigungen von den jeweils zuständigen Behörden vorliegen.

Bei Zweifeln ist es daher besser, sich vorher an eine fachkundige Stelle zu wenden. Das kann die Baurechtsbehörde oder ein Architekt sein.

Es ist ausdrücklich zu beachten, dass auch die verfahrensfreien den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen müssen. Die LBO macht bei der Anwendung des Gesetzes keinen Unterschied ob ein Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist oder nicht.

Beispielsweise müssen Standsicherheitsnachweise (Statik) erstellt werden, sowie die Energieeinsparungsverordnung und evtl. noch Brand-/Lärmschutzvorschriften oder die Bestimmungen bezüglich der Abstandsflächen beachtet werden.

Auch Vorgaben des Bebauungsplanes, Vorschriften der Landesbauordnung, Denkmalschutz-bestimmungen, Wasserschutz- und Landschaftsschutzgebietsbestimmungen oder sonstige Vorschriften müssen bei dem Bauvorhaben eingehalten werden.

Außerdem muss eigenverantwortlich geprüft werden, ob das Bauvorhaben möglicherweise eine andere Genehmigung benötigt. Wenn beispielsweise ein Bauvorhaben in der Nähe von Baudenkmälern errichten wird, benötigt man unter Umständen eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis.

Man kann auch bei verfahrensfreien Vorhaben die Vereinbarkeit mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften durch die Baurechtsbehörde überprüfen und in einem Bescheid feststellen lassen.

Hinweis: Zu beachten ist auch, dass die Gemeinde durch Satzung bestimmen kann, dass für Bauvorhaben, die zwar verfahrensfrei sind, ein Kenntnisgabeverfahren durchgeführt werden muss. Im Kenntnisgabeverfahren geben Sie das Bauvorhaben der Baubehörde durch die Einreichung der Bauvorlagen nur zur Kenntnis.

Von der Genehmigung befreit sind Bauvorhaben, wenn sie z.B. innerhalb eines amtlichen Bebauungsplanes oder eines Vorhaben- und Erschließungsplanes liegen, die Erschließung gesichert ist und von der Bauaufsichtsbehörde keine Erklärung vorliegt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden muss (§30 BauGB). Genaues dazu regelt die zuständige Landesbauordnung und ist im örtlichen Bebauungsplan ersichtlich.

Bei genehmigungsfreien Bauvorhaben sprechen die Behörden von Bauanzeige-, Kenntnisgabe-, Mitteilungsverfahren. Die Anforderungen an die Unterlagen für diese Verfahren können je nach Bundesland unterschiedlich sein.

Auch die üblichen Abnahmen, Bescheinigungen und Fertigstellungsanzeigen sind nötig. Der Vorteil ist, dass die Baugenehmigung, innerhalb einer gesetzlich in der Landesbauordnung festgelegten Frist nach Einreichung der Bauvorlagen als erteilt gilt, wenn Ihnen von der Baubehörde nichts anderes bescheinigt wird. Mit der Fertigstellung des Vorhabens sind der Bauaufsichtsbehörde z.B. eine Bestätigung des Prüfingenieurs für Baustatik, eine Bescheinigung des Bezirksschornsteinfegermeisters über die Tauglichkeit und die sichere Benutzbarkeit der Abgasanlagen und eine Bestätigung des Bauleiters, dass das Bauvorhaben entsprechend den eingereichten Bauvorlagen ausgeführt wurde vorzuweisen.

Zuständig für die Erteilung der Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren ist die untere Bauaufsichtsbehörde. Das ist die Kreisverwaltung, in kreisfreien und großen kreisangehörigen Städten die Stadtverwaltung oder die Verbandsgemeindeverwaltung, wenn ihr Aufgaben der Bauaufsicht übertragen worden sind.

Der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren ist schriftlich bei der Gemeindeverwaltung bzw. der Verbandsgemeindeverwaltung einzureichen.

Welche Bauunterlagen mit dem Bauantrag vorgelegt werden müssen, ergibt sich aus den Vorgaben der Landesverordnung über Bauunterlagen und die bautechnische Prüfung. Der Bauantrag und die Bauunterlagen müssen vom Bauherrn sowie dem Entwurfsverfassern unterschrieben sein, die bauvorlageberechtigt sind.

Die Bauvorlageberechtigung ist erforderlich, um Genehmigungsplanungen für die Errichtung von Bauwerken als verantwortlicher Planfertiger unterzeichnen zu dürfen. Der bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser ist für deren Inhalt öffentlich-rechtlich verantwortlich.

Über die Große Bauvorlageberechtigung verfügt:

Die Kleine Bauvorlageberechtigung gilt in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Hamburg, Bremen, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Hier verfügen auch:

die Berechtigung, Bauanträge einzureichen für Wohngebäude mit max. 2 Wohneinheiten und insgesamt max. 200 m² Wohnfläche.

Nach Abschluss des Bauvorhabens erfolgt die Bauabnahme. Dies ist die in den einzelnen Landesbauordnungen geregelte Schlussabnahme eines genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Dabei wird die Übereinstimmung des fertiggestellten Baus mit den in der Baugenehmigung enthaltenen Bestimmungen in baurechtlicher und bautechnischer Hinsicht überprüft.

Dies gilt für alle Bauvorhaben, auch Verfahrensfreie können nach Abschluss des Bauvorhabens von der Bauaufsicht geprüft werden.

Wie zu erkennen ist, gerade für Selberbauer wäre es ratsam, schon vor dem eigentlichen Bau des Tiny House einen Architekten/Bauingenieur (oder vergleichbaren Bauvorlageberechtigten) hinzu zu ziehen.

Auch ein Gespräch mit der Baubehörde des Ortes, in dem man sein Tiny House aufstellen möchte, ist vor dem Bau sinnvoll, schon allein um die örtlichen Auflagen in den Bau einfließen zu lassen. Es wäre sehr unvorteilhaft erst nach dem Bau des Tiny House festzustellt, dass z.B. die schöne rote Farbe des Dach nicht der Ortssatzung entspricht und deswegen keine Genehmigung erteilt wird.

Wenn man sein Tiny House nur gelegentlich als Wochenend- oder Ferienhaus nutzen möchte, kann man bei der Auswahl des Grundstücks auf die "Sondergebiete, die der Erholung dienen" zurückgreifen. Das sind extra Gebiete die ausdrücklich zum Bau von Wochenend- und Ferienhäusern vorgesehen wurden. In vielen Fällen ist der Bau sogar verfahren- oder genehmigungsfrei, wenn eine Grundfläche von 50 m² nicht überschritten wird (genau Auskunft erteilt die örtliche Baubehörde).

Wie beim Bauen als Erstwohnsitz muss allerdings auch in diesem Fall das Grundstück erschlossen sein.

Wer sein Tiny House in einem "Sondergebiet" bauen/aufstellen möchte, wird in diesem Gebieten wahrscheinlich tolerantere Bebauungspläne/Gestaltungssatzungen vorfinden, da es explizit für Wochenendhäuser oder Ferienhäuser (Kleinbauten) ausgewiesen ist. Die Einhaltung der EnEV entfällt, wenn das Tiny House weniger als 4 Monate im Jahr bewohnt wird.

Oftmals liegen diese Gebiete auch inmitten von Außengebieten, also mitten in der Natur.

Am einfachsten ist es, sein Wochenend-/Ferien-Tiny House auf einem Campingplatz aufzustellen, da durch die Landesverordnung über Camping- und Wochenendplätze (CWVO) vorab eine pauschale Genehmigung zum Aufstellen von Zelten, Wohnwagen, Mobilheimen erteilt wurde. Stellt man sein Tiny House auf solch einen Platz, dann benötigt man keine Stellplatz- oder Baugenehmigung - es gilt lediglich die Platzordnung sowie die CWVO (siehe: Sonderfall Campingplatz).

Eine feste Zeitvorgabe gibt es nicht, allerdings durch die Baubehörde wird das Bauvorhaben verbindlich als Wochenend-/Ferienhaus genehmigt. Die Nutzung zum Dauerwohnen ist ausgeschlossen.

Zwar fehlt eine gesetzliche Definition des Begriffes Wochenend-/Ferienhaus, doch ergibt sich aus der Zweckbestimmung eines solchen Gebäudes eindeutig, dass es zum zeitlich begrenzten also nicht andauernden Aufenthalt in der Freizeit, beispielsweise am Wochenende oder im Urlaub dient (BVerwGE 45, 120 [121 f.]; 87, 299 [303]). Die EnEV gibt des Weiteren vor, dass Wochenendhäuser max. 4 Monate im Jahr bewohnt werden dürfen.

Der tatsächliche Lebensmittelpunkt der Bewohner muss sich klar erkenntlich an einem anderen Ort befinden.

Durch die Änderung vom 13.05.2017 des BauGB hat sich nun ein entscheidender Punkt geändert:

Die Gemeinde hat nun die Möglichkeit im Bebauungsplan eine Wohnnutzung des Wochenend-/Ferienhausgebiets zuzulassen. Für eine ganzjährige Wohnnutzung ist in dem Falle allerdings die EnEV beim Bau einzuhalten.

Der einfachste Fall im Baurecht ist die Nutzung des Tiny House als reiner Wohnwagen für den Urlaub. In diesem Fall betrachtet das Baurecht das Tiny House nicht als Gebäude sondern als Fahrzeug.

Ein Wohnwagen/THoW muss allerdings einen Stellplatz für die Zeit der Nicht-Nutzung haben.

Ein Stellplatz ist eine zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vorgesehene Fläche auf Privatgrund. Einzelheiten sind in den Stellplatzverordnungen der jeweiligen Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt. Auch können die Gemeinden örtliche Satzungen erlassen. In den meisten Fällen darf man seinen Wohnwagen/THoW eben nicht einfach abstellen wo man will.

So kann z.B. sogar eine Brandschutzmauer vorgeschrieben sein. Ist der Stellplatz nur für ein Auto vorgesehen, kann ein zweiwöchiges Abstellen eines THoW schon eine rechtswidrige Nutzung sein.

Je nach Einzelfall kann die Behörde sogar annehmen, dass von dem THoW eine gebäudeähnliche Wirkung ausgeht. Die bedeutet, dass mit dem THoW Abstandsflächen zum Nachbargrundstück eingehalten werden müssen.

Die einfachste Möglichkeit ist, sein THoW auf einem Campingplatz für die Zeit der Nicht-Nutzung zu parken.

Wenn das Abstellen auf dem eigenen Wohngrundstück in der Gemeinde untersagt ist, so benötigt man einen separaten Stellplatz in einem Gebiet das für Stellplätze und Garagen ausgewiesen ist. Entweder man pachtet/kauft solch einen Stellplatz oder schafft im dafür ausgewiesenen Gebiet einen neuen Stellplatz.

Die Neuschaffung solch eines Stellplatzes ist dann wiederum ein Bauvorhaben und unterliegt dem Baurecht.

In den meisten Fällen ist solch ein Bauvorhaben verfahrensfrei. Dafür muss kein Bauantrag gestellt, keine Baugenehmigung eingeholt werden und auch die Bauaufsichtsbehörde muss das Bauvorhaben nicht prüfen, bevor es gebaut werden darf. Jedoch ist jeder Bauherr selbst verantwortlich, die geltenden Vorschriften einzuhalten.