Hallo Musikus,
Dir geht es hier ja eigentlich um Deinen Bausparvertrag. Du willst davon das Tinyhaus finanzieren, hast aber kein Grundstück, oder habe ich das falsch verstanden?
ZitatDer einzige Punkt, in dem ich den Bürokraten ein (gewisses) Verständnis entgegenbringe, ist die Tatsache, dass eine Grundschuldbestellung und damit Absicherung eines Kredites für ein Mobilheim etwas schwieriger zu gestalten ist. Aber ähnlich wie bei einem Auto ist ja die Schaffung einer Eigentumsurkunde (im Fall des Autos ist es der Kfz-Brief) auch hier möglich.
Eine Grundschuldbestellung kann nur für ein Haus erfolgen, das fest mit dem Grund und Boden verbunden ist. Die Grundschuld bezieht sich auf den Boden, nicht auf die Immobilie, bzw. auf die Verknüpfung von beidem.
Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen, dort sind Realrechte an Grund und Boden eingetragen. Auch wenn es eine Eigentumswohnung ist, ist damit ein anteiliges Recht an dem Grund und Boden verbunden, auf dem das Haus steht, in dem sich diese Wohnung befindet.
Möglich ist der Eintrag für eine Wohnung nur dann, wenn innerhalb eines Mehrfamilienhauses für eine Anzahl von Räumen eine Abgeschlossenheitserklärung erstellt wurde, und für diese Räume dann ein Wohnungsgrundbuch angelegt wird. Dieses „Sondereigentum“ existiert dann als Teilrecht am Gesamtobjekt und mit anteiligen Rechten und Pflichten am Mehrfamilienhaus (Gemeinschaftseigentum).
Dasselbe gilt natürlich für das Einzelhaus, Reihenhaus, Doppelhaus....immer ist an das Haus auch das Recht am Boden verbunden und nur diese bietet die Sicherheit für das Darlehen. Das ist Bankrecht und hat mit Politik erstmal nichts zu tun.
Man kann also für ein Tiny definitiv keine Grundschuld bestellen!
Wenn keine Grundschuld bestellt werden kann, kann man in dem Sinne auch keine Baufinanzierung umsetzen, weil daran immer die Absicherung des Darlehens durch das Realrecht im Grundbuch gebunden ist.
Du kannst aber vermutlich ein anderes Darlehen bekommen, das aber einen sehr viel höheren Zinssatz haben wird.
Was Deinen Bausparvertrag angeht musst Du wohl neu überlegen.
Und möglicherweise bist Du bei Abschluss des Vertrages nicht korrekt beraten worden.
Ich möchte also noch etwas zum Thema Bausparvertrag (BSV) beitragen:
Grundsätzlich wäre es natürlich möglich einen BSV für den Kauf eines Grundstücks zu verwenden, da es ja eine Immobilie ist. Ob das allerdings mit einem Wohnriestervertrag geht, weiss ich nicht, da mit dem Kauf des Grundstücks ja noch nicht die von Riester geforderte Eigennutzung gesichert ist. Und dies würde vermutlich auch nicht dadurch geheilt, dass man ein mobiles Tinyhaus auf das Grundstück stellt.
Einen Wohnriestervertrag sollte man nur abschliessen, wenn man sicher ist, dass man irgendwann Wohneigentum erwerben wird! Anderenfalls ist es besser eine andere Form des Riesterns zu wöhlen. Wobei die meisten Riesterverträge eher unattraktive Konditionen haben, meist hohe (ggfs. versteckte) Gebühren.
Ein Bausparvertrag (mit oder ohne Riester) lohnt sich m.E. heute nicht mehr. In Niedrigzinsphasen relativieren sich die Vorteile eines BSV extrem.
Früher/ in Hochzinsphasen gab es in der Sparphase attraktive Guthabenzinsen und in der Darlehensphase im Vergleich zu normalen Baufinanzierungsdarlehen etwas niedrige Sollzinsen. Da heute aber der normale Zinsmarkt extrem niedrig ist, rechnet sich der BSV nicht mehr, denn es werden meist im Gegensatz zu einem klassischen Baudarlehen höhere Gebühren fällig. Man erkennt das, wenn man den Sollzins/Darlehenszins mit dem Effektivzins vergleicht. Liegt diese höher als 0,01%, drücken sich darin die Gebühren aus.
Dazu kommt meist die Abschlussgebühr von 1,5-2,5% bei Abschluss des Vertrages. Sie wird zwar meist verrechnet wenn man das Darlehen in Anspruch nimmt, aber sie muss erstmal vorfinanziert werden. Und außerdem kann es sein, dass sie nur gegen eine Darlehensgebühr verrechnet wird. Und die ist üblicherweise bei Bauspardarlehen fällig, bei klassischen Baudarlehen nicht.
Nimmt man das Darlehen nicht in Anspruch hat man sinnlose Gebühren für Vorteile gezahlt, die man nicht nutzen kann/will.
Wenn also das Darlehen gar nicht in Anspruch genommen wird, hat man schnell mal € 400-800,- in den Sand gesetzt, denn die Abschlussgebühr wird auf die Bausparsumme berechnet. Angespart werden aber nur 40% der Bausparsumme, denn der Rest wird ja als Darlehen ausgezahlt. Wenn man dann den Vertrag nicht zuende bespart und den Vertrag kündigt, ist das Geld weg! Zudem werden den Kunden meist überhöhte Bausparsummen (=noch mehr Abschlussgebühr)angeboten. Die Guthabenverzinsung liegt bei 0,1% wenn man Glück hat, die fängt die Abschlussgebühr jedoch nicht auf.
Der Vorteil eines Bauspardarlehens ist, dass man das Darlehen jederzeit sondertilgen kann und dass die Darlehen im zweiten Rang eingetragen werden können.
Früher gab es für den zweiten Rang im Vergleich zu einem zweitrangig besicherten Bankdarlehen auch gute Zinssätze. Das kann bei dem heutigen Niveau nicht mehr gehalten werden. Der einzige Vorteil bei heutigem Zinsniveau ist m.E., dass man gezielt für den Erwerb einer Immobilie Geld zur Seite liegt. Das kann jemand der diszipliniert ist aber auch auf andere Weise tun. Und er sollte es tun, weil der Abschluss eines BSV heute zu 98% eine sinnlose Aktion ist.
Bei der Beurteilung der angesparten Summe hier in diesem Beitrag kann man nur sagen: € 8.900,- ist zwar eine schöne Summe. Aber damit kommt man natürlich nicht weit, wenn man eine Immobilie finanzieren will. Ein Tinyhaus kann man damit zu ca. 20% anzahlen, wenn man nicht selbst baut. Bedauerlicherweise denken viele, wenn sie mit € 50,-/100,- einen BSV besparen, können sie damit irgendwann ein Haus finanzieren. Wenn jedoch darüber hinaus kein weiteres Kapital vorhanden ist, würde noch ein Gehalt ab € 3.000,- netto helfen, damit kann man dann ggfs. ein Haus in der Provinz finanzieren.
So ist es leider.
M.E. ist das eher ein Problem des Marktes, der Heuschrecken und der Lobbyisten, als der Politik. Die Politik hat vermutlich Interesse und wird vermutlich auch zunehmend offen für innovative Ideen sein. Trotzdem wird zu häufig Grund und Boden an Investoren gegeben, weil das einfacher ist und man so übliche Wege beschreiten kann und bei einzelnen Privaten entweder das Geld oder das Know-How oder die Bereitschaft zu gemeinschaftlichen Investments fehlt.
Da wo sich aber Gruppen zusammen schließen und verlässliche Projekte starten, die auch durch die persönliche Finanzkraft des Einzelnen gedeckt sind, funktioniert es auch.
Und mit persönlicher Finanzkraft meine ich nicht, dass jemand hohe Summen an Eigenkapital braucht, sondern ein festes Einkommen hat.
Du musst in Deiner Situation Deinen Ärger darüber, dass Du Deinen BSV nicht richtig nutzen kannst, und ggfs. die Förderung verlierst von dem Ärger über die Bürokratie trennen. Das ist ein völlig anderes Thema.
Du kannst Dich allerdings möglicherweise über den BSV-Berater ärgern.
VG von Sterntaler