Rechtliche Fragen zum Thema Tiny House Dorf

    Zur "Gretchenfrage" Erstwohnsitzanmeldung


    Nach dem heutigen Gespräch mit der Stadtverwaltung stehen die Zeichen (erst einmal) gut. Wir konnten eine melderechtliche Lösung finden, durch die eine Erstwohnsitzmeldung möglich wäre und die die Stadtverwaltung unterstützen würde. Nun wird diese Lösungsidee in einem nächsten Schritt zur Prüfung an die im Landkreis übergeordneten Stellen gehen. Eine endgültige Stellungnahme zur "Erstwohnsitzfrage" erwarten wir nun bis spätestens Ende März. Es ist also noch ein wenig Geduld gefragt ... :) - (Eines meiner Lernfelder!)

    Hallo Markus,


    würdest du uns allen, evtl. in einem extra Thread, diesen "Vorgang" mit den Gemeinden mal etwas genauer vorstellen. Ich bin mit sicher, das interessiert viele hier im Forum, die auch so etwas wie ihr planen, wie ihr das juristisch lösen wollt.


    Aus meiner "juristischen Laienansicht" (bin ja kein Rechtsanwalt), ist der Erstwohnsitz nicht das Problem. Das deutsche Melderecht schließt den Erstwohnsitz auf einem Campingplatz in einem Wohnwagen nicht aus (BMG § 20), so lange der "Wohnwagen" hauptsächlich ortsfest genutzt wird.
    Vorraussetzung dafür ist die Zulassung zur Wohnnutzung im Baurecht. Das geht meines Wissens nur über einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (BauGB §12 Abs.7), für den du dann die Kosten übernehmen müsstest - siehe Juraforum Vorhaben- und Erschließungsplan.


    Gruß
    Dietmar

    Hallo Dietmar,


    zunächst einmal: auch ich bin kein juristischer Experte, sehe das ganze aber wie folgt:


    Nach §11 Abs. 5 MRRG wird eine Wohnung im melderechtlichen Sinn wie folgt definiert: "[...] Wohnung ist nach der Legaldefinition jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen genutzt wird. [...]" Aus Sicht der Kommune ist ein Tiny House dadurch prinzipiell geeignet, als Wohnung im melderechtlichen Sinne zu dienen.


    Nun hat die Kommune die Auffassung, das die "Wohnungen" auf dem Grundstück des Jeetzehofes liegen und somit Teile desselben seien. Dies reicht nach Auffassung der Kommune für eine Erstwohnsitzmeldung an der bereits vorhandenen Adresse aus. Das einzelne Tiny House auf seinem Stellplatz kann auf diesem Weg keine eigene Straßenbezeichnung und Hausnummer erhalten. Vielmehr sei sie als Teil einer "Wohnanlage" zu verstehen, die auf einem Grundstück liege, dessen meldefähige Adresse dann zum tragen komme.


    Was die baurechtliche Seite angeht: Zuerst einmal ist eine Ausweisung des Grundstücks als Sonderbaufläche im Flächennutzungsplan notwendig. In einem weiteren Schritt wird das komplette Gelände als Wochenendhausplatz (NICHT: Campingplatz) überplant und baugenehmigt. Dann kann die Erschließung entsprechend stattfinden.


    Nun differenziert die CWVO in §1 zwischen Campingplätzen und Wochenendplätzen. Wochenendplätze sind nach CWVO: §1Abs. 4: definiert als "[...] Plätze, die [...] ständig oder wiederkehrend während bestimmter Zeiten des Jahres betrieben werden [...]" Anders als bei Campingplätzen §1 Abs 1. wird eine Wochenendhausbebauung in ihrer Nutzung jedoch nicht als lediglich "[...] zum vorübergehenden Aufstellen und Bewohnen [...]" eingeschränkt. Eine entsprechende Formulierung findet sich für Wochenendhäuser in der CWVO nicht. und: §1 Abs. 5: "Als solche Wochenendhäuser gelten auch nicht jederzeit ortsveränderlich aufgestellte Wohnwagen und Mobilheime mit entsprechender Nutzung."


    ERGO: Die bei uns aufgestellten Tiny Häuser sind Wochenendhäuser auf Wochenendplätzen, die ständig betrieben werden. Das zusammen mit der Möglichkeit zur Erstwohnsitzmeldung schafft ein aus meiner Sicht relativ hohes Maß an Sicherheit!


    Bleibt die Frage, ob die Argumentation vor den Behörden des Landkreises auch Bestand haben wird. Wollen wir es mal hoffen :)

    Ok soweit.


    Nun, zunächst einmal, melderechtlich sollte es keinerlei Probleme geben, denn §11 Abs. 5 Melderechtrahmengesetz deckt sich zu 100% mit dem §20 des Bundesmeldegesetz:


    "Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird. Als Wohnung gilt auch die Unterkunft an Bord eines Schiffes der Marine. Wohnwagen und Wohnschiffe sind nur dann als Wohnungen anzusehen, wenn sie nicht oder nur gelegentlich fortbewegt werden."


    Somit steht es außer Frage, das man in jedem Fall in einem Tiny House, auch auf Rädern (Wohnwagen), seinen Erstwohnsitz anmelden darf.



    Die CWVO spielt nur eine nebensächliche Rolle, da sie nicht die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens regelt, sondern nur den anschließenden Betrieb des Bauprojekts. und welche Vorraussetzungen dafür erfüllt sein müssen.


    Baurechtlich macht es keinen Unterschied, ob Campingplatz oder Wochenendhausplatz. Nach der Baunutzungsverordnung gehören sie rechtlich gesehen zu "Sondergebieten, die der Erholung dienen":
    "§ 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen
    (1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht
    Wochenendhausgebiete,
    Ferienhausgebiete,
    Campingplatzgebiete."


    Bis 2017 war es nun so, das zur Frage der Zulassung zu (dauerhaften) Wohnzwecken lediglich die Baunutzungsverordnung etwas aussagte:


    "(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen."


    Das führte dazu, das es sehr viele Verwaltungsrechtstreitigkeiten gab, da Gemeinden und die Landesbaubehörden, diesen Punkt ganz unterschiedlich auslegten. Deswegen hat der Gesetzgeber 2017 die Wohnnutzung im Baugesetzbuch eindeutig geregelt:


    "§ 12 Vorhaben- und Erschließungsplan
    ...
    (7) Soll in bisherigen Erholungssondergebieten nach § 10 der Baunutzungsverordnung auch Wohnnutzung zugelassen werden, kann die Gemeinde nach Maßgabe der Absätze 1 bis 6 einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen, der insbesondere die Zulässigkeit von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken in diesen Gebieten regelt."


    Die Gemeinden dürfen nun also selber entscheiden, ob sie zur Wohnnutzung der Sondergebiete einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das Projekt aufstellen. Nur so kann rechtlich sicher, ein Dauerwohnrecht für das Projekt gewährleistet werden.



    So ist mein aktueller Stand der Rechtslage für Tiny House Siedlungen.


    Gruß
    Dietmar



    P.S.: Es gibt da evtl. noch einen zweiten Weg, nach dem Vorbild des Campingplatz/Tiny House Platz Stover Sand in Hamburg.
    Hier hat der Betreiber, der gleichzeitig auch Bürgermeister ist, für einen Teil seines Campingplatz (§10 Sondergebiet, das der Erholung dient) den Bebauungsplan in "§11 Sonstige Sondergebiete" geändert. Das "Sonstige Sondergebiet" hat er einfach "Sondergebiet zu Wohnzwecken im touristischen Umfeld" genannt. Soweit mir bekannt ist, muss dann aber wieder für jedes aufgestellte Tiny eine extra Baugenehmigung eingeholt werden.

    Hallo Dietmar,


    vielen Dank für die Infos. Da scheinen wir nochmal nacharbeiten zu müssen! Zum Glück haben wir es mit einer dem Projekt gegenüber sehr wohlwollenden Kommune zu tun. Ich werde in den kommenden Tagen versuchen mit dem Bürgermeister und der Baubehörde zu klären, inwiefern der in jedem Fall - so oder so - zu erstellende Bauantrag als eventuell direkt als vorhabenbezogener Bauantrag mit gesichertem Dauerwohnrecht gemeinsam mit, bzw. direkt über die Gemeinde erstellt werden kann. Die Bauantragskosten haben wir in jedem Fall zu tragen. Die Frage ist nun nur, auf welchem Weg wir den Bauantrag stellen werden. Bin gespannt, welchen Weg das kommunale Bauamt sieht ...


    Für uns ist auf jeden Fall klar, dass mit dieser Frage das gesamte Projekt stehen oder fallen wird. Der Aufbau eines Tiny House Dorfes macht nur dann Sinn, wenn wir gemeinsam mit der Kommune und den zuständigen Instanzen des Landkreises zu einer klaren und transparenten und rechtssicheren Lösung kommen.


    Grüße


    Markus

    Hallo Markus,
    wie ist der momentane Stand zur baurechtlichen Situation bei euch genau?
    Kennt ihr die Grenze Innenbereich-Außenbereich? Die müsste ja irgendwie über euer Grundstück verlaufen (habe ich das übersehen?).
    Im Innenbereich besteht Baurecht nach §34 Baugesetzbuch. Das bedeutet, dass sich euer Vorhaben in die umliegende Bebauung einfügen muss. Das ist auch mit TH an dieser Stelle machbar.
    Ich nehme an, daß ein großer Teil des Grundstücks im Außenbereich liegt. Die oben genannten Varianten sind machbar (mit B-Plan, Sondernutzung usw.) aber meiner Meinung nach zu aufwendig.
    Wenn ihr die Gemeinde auf eurer Seite habt, könnt ihr doch auch über eine Abrundungssatzung Baurecht erlangen.
    Das ist die kleine Variante eines B-Planes. In der Regel ist der Aufwand nicht so hoch, weil ja keine öffentliche Erschließung mehr notwendig ist. Es geht quasi "nur" um die baurechtliche Nutzung für Wohnzwecke. Mit der Abrundungssatzung wird, vereinfacht gesagt, nur der Innenbereich in Bezug auf euer Vorhaben erweitert. Damit besteht dann Wohnbaurecht, selbstverständlich für die Erstwohnung. Zuständig dafür ist übrigens die untere Bauaufsichtsbehörde (Altmarkkreis Salzwedel). Die Kommunen werden gehört. In der Regel wird im Einvernehmen mit den Kommunen entschieden. Aber bitte nicht mit den "falschen" Behörden verhandeln.
    Warum erzähle ich das. Ich hatte bereits "übereifrige" Mitarbeiter bei Gemeindebauämtern erlebt, die den Bauherren Dinge erzählten, welche von den zuständigen Bearbeitern der unteren Bauaufsichtsbehörde anders gesehen wurden.


    Gruß sigi

    Hallo Markus,
    das wird ein tolles Projekt!
    Ich wünsche euch viele tatkräftige Mitstreiter!
    Habt ihr einen Architekten oder Bauingenieur, der euch bei der Beantragung unterstützt?
    Falls nicht, könnt ihr gern auf mich zurückkommen.


    Gruß sigi

    Hallo Sigi,


    wenn ich das richtig verstehe, dann hat deine Lösung einen kleinen Haken, die Tinys bräuchten jeder einen eigenen Bauantrag, bzw. einen für alle zusammen. Und sie müssten dann als dauerhafte Wohneinheit der EnEV entsprechen.


    Das würde im Gegensatz zu der Campingplatz/Wochenendplatz Variante, das Aufstellen der meisten THoW der gängigen Hersteller und Selberbauer ausschließen.


    Sehe ich das so richtig?


    Gruß
    Dietmar

    Ja, naklar. Das siehst du richtig. "Campinganhängerstandard" wäre dann ausgeschlossen.
    Mir ist schon klar, dass das nicht so gern gewollt ist. Dann fallen nämlich die meisten bereits vorhandenen TH durch.
    Aber o.k. - es geht auch mit Sondernutzung. Dann ist natürlich mehr möglich.
    Markus - ich habe gerade mal bei euch auf den Flächennutzungsplan geschaut. Ihr steht ja schon mit Sondernutzung drin - das wußte ich bisher nicht. Abrundungssatzung fällt also raus, wäre wahrscheinlich auch schwierig gewesen, weil der Grundstückszuschnitt nichts mehr mit einer "Abrundung" zu tun hat. Dann wird es eben eine Sondernutzung für Wochenendhäuser. Das könnte aber trotzdem gut für die Erstwohnsitzfrage funktionieren, denn in dem Moment, wo alles erschlossen ist (Medien und Zufahrt), sind aus baurechtlicher Sicht die Vorraussetzungen für eine Wohnnutzung eigentlich gegeben. Da ihr allerdings im Außenbereich bauen wollt, können andere Belange eine Rolle spielen wie z.B. Natur- und Gewässerschutz ... aber ich denke, das bekommt ihr hin!

    Ich finde es echt klasse, das wir hier einmal an einem echten Fallbespiel die Möglichkeit haben, zu zeigen wie so eine Tiny House Siedlung realisiert werden kann.


    Vielen Dank Markus, bitte halte uns auf dem Laufenden. So können hoffentlich noch viele deinem Beispiel folgen.

    Hallo Sigi,


    noch haben kein Planungsbüro beauftragt. Wir haben im Februar einen ersten Vororttermin für die Überplanung. Da geht es aber erst mal um die Rahmenbedingungen. Entsprechend sind wir für jede Hilfe dankbar und ich werde gerne auf Dich zukommen, wenn die nächsten Planungsschritte konkret werden. Danke für Dein Angebot!


    Momentan heißt es erst einmal warten bis folgende Aspekte eindeutig geklärt sind:


    1. Die Sondernutzung wurde zwar Ende Dezember vom Gemeinderat beschlossen, ist aber noch nicht von der übergeordneten Behörde genehmigt. Da wir die Änderung im Zuge einer umfassenden Neuordnung des Flächennutzungsplanes der gesamten Kommune beantragt haben, kann es natürlich an anderer Stelle noch unerwartet zu Problemen kommen, die die endgültige Genehmigung verzögern. Sollte das nicht der Fall sein, müsste Anfang April aber alles soweit durch sein.


    2. Die Klärung der Erstwohnsitzfrage, bzw. Dauerwohnrecht innerhalb der Kommune ist momentan im Gange. Auch hier gehen wir bis Ende März von einer Klärung aus. Die hier im Forum genannten Aspekte werden wir in den aktuellen Klärungsprozess mit einbringen, was eine Klärung eventuell noch ein wenig verzögern könnte.


    Erst wenn diese beiden Punkte eindeutig geklärt, werden wir in die konkrete Überpkanuung, bzw. Antragstellung für die zukünftige Bebauung gehen.


    Grüße vom Jeetzehof


    Markus

    Ihr macht alles richtig!


    Ein Aspekt ist mir gestern erst so richtig bewusst geworden, weil Dietmar noch einmal nachfragte.
    Ihr solltet das in euren Überlegungen jetzt schon berücksichtigen.
    Unabhängig von o.g. bauplanungsrechtlichen Grundlagen (generelles Baurecht und Dauerwohnrecht) werden die einzelnen zu errichtenen TH
    auch aus bauordnungsrechtlicher Sicht bewertet. Daraus ergibt sich, welche Bauqualität diese haben müssen (oder nicht).


    Variante 1:
    Werden die TH von der unteren Bauaufsicht als "Campinganhänger" eingestuft, unterliegen die TH nicht dem Baurecht (Landesbauordnung).
    Es ist also auch keine Baugenehmigung für das jeweilige Aufstellen notwendig. Im Baurecht gibt es deshalb die Sondernutzung "Campingplatzgebiet" (siehe Baunutzungsverordnung §10).
    Wenn ihr für diesen Campingplatz ein Dauerwohnrecht vereinbaren könnt, wäre das die Ideallösung, weil dann jeder mit seinem TH bei euch stehen darf (keine Statik, kein ENEV-Nachweis ...). Auch ein "Kommen und Gehen" wäre unkompliziert.


    Variante 2:


    Werden die TH von der unteren Bauaufsicht als "Gebäude"eingestuft, unterliegen die einzelnen TH dem Baurecht, müssen also die Landesbauordnung einhalten. Die Landesbauordnung regelt das Baugenehmigungsverfahren. Dementsprechend werden die TH dann als kleine Wohngebäude betrachtet. Der vereinfachte ENEV-Nachweis und eine Gebäudestatik sind aber das Minimum, was als Bauvorlage im Genehmigungsverfahren erforderlich ist. Prinzipiell ist das natürlich kein Problem. Viele TH-Besitzer wollen das aber nicht, weil es mehr Aufwand und Kosten verursacht. Diese Variante würde auf die Sondernutzung "Wochenendhausgebiet" oder "Ferienhausgebiet" zutreffen.


    Ihr müsst wissen, dass der Gesetzgeber anstrebt, dauerhaftes Wohnen mit Erstwohnsitz nur in Wohngebäuden zuzulassen.
    Das ist ja auch logisch und eigentlich müsste das für jeden TH-Besitzer auch der angestrebte Standard sein.
    Außnahmen kenne ich nur in Bezug auf Campingplätzen (o.g. Variante 1) und bei Wochenendhäuser mit Bestandsschutz.
    Bestandsschutz läßt sich natürlich nicht planen.
    Es wäre also bei euch so, dass ihr bauplanungsrechtlich als Sondernutzung "Wochenendhausgebiet" eingestuft werdet. Das wäre ja schon mal ein Riesen-Erfolg! Die einzelnen TH müssten aber wahrscheinlich auch bauordungsrechtlich die Anforderung an Gebäude erfüllen (o.g. Variante 2). Auch wenn die THoW Campinganhänger mit TÜV-Abnahme sind, müssen sie zusätzlich gebäudetauglich sein.
    Dem bauplanungsrechtlichem Verfahren, in dem ihr gerade steckt, folgt also noch ein bauordnungrechtliches Verfahren für die TH. Da gibt es natürlich noch verschiedene Möglichkeiten. Du könntest z.B. als Bauherr alle Baumaßnahmen auf deinem Grundstück mit einem einzigen Bauantrag durchziehen (ihr habt ja wahrscheinlich auch Nutzungsänderungen zu beantragen?). Aber das ist dann der nächste Schritt.


    Wie auch immer sich die Sache bei euch entwickelt. Ich wünsche euch maximalen Erfolg!


    Viele Grüße von sigi

    Hallo Sigi,


    vielen Dank für Deine Ausführungen und das positive Feedback. An einer Stelle möchte ich Dich aber korrigieren. Zumindest nach der in Sachsen-Anhalt gültigen CWVO ist ein Wochenendhaus baurechtlich kein eigenständiges Gebäude, sondern Teil einer Anlage, die nur als solche genehmigungspflichtig ist. Für die THs die auf der einmal genehmigten "Wochenendhausanlage" stehen, gilt in diesem Fall (nach §16 CWVO) folgendes:


    " Auf Wochenendhäuser sind die bauordnungsrechtlichen Vorschriften über Wohnungen nicht anzuwenden. Bauordnungsrechtliche Anforderungen an den Wärmeschutz, den Schallschutz und die Beheizbarkeit werden nicht gestellt; das gleiche gilt für die Bauteile hinsichtlich der Feuerwiderstandsfähigkeit."


    Einzig die Größe der Wochenendbebauung ist hier nach §1 Abs. IV CWVO klar geregelt:


    - [...] Grundfläche von höchstens 40 m² und [...] Gesamthöhe von höchstens 3,20 m
    - [...] Bei der Bemessung der Höhe bleiben Giebeldreiecke außer Betracht, soweit sie, waagerecht gemessen, nicht breiter als 3 m sind [...]


    Damit wären neben THs mit oder ohne Rädern z.B. auch lasttragende Lehmbauten, kleine Earthships, Jurten, etc. als "Bebauung" möglich und der Fantasie sind nur wenig Grenzen gesetzt :)


    Grüße vom Jeetzehof


    Markus

    Hallo Markus,
    man lernt nie aus. Danke für den Hinweis. Dann verfolgt ihr ja genau die richtige Strategie.
    Es würde sich also lohnen, die Campingplatzverordnungen der Länder mal genauer anzuschauen!


    Gruß sigi

    Wochenendhausplätze und Wochenendhausgebiete sind 2 unterschiedliche Dinge, auch wenn beides "Sondergebiete, die der Erholung dienen" sind.


    Wochenendhausplatz:
    Der Grund und Boden gehört 1 Besitzer und er unterliegt der CWVO. Dort werden Parzellen verpachtet auf denen dann Wohnwagen, Mobilheime, Tiny Houses, Wochendhäuser (Blockhäuser), etc. aufgestellt werden dürfen. Die pauschle Genehmigung ist durch die CWVO gegeben. Es gelten die Vorgaben der jeweiligen CWVO.


    Als Beispiel: Dauercampingplätze, Mobilheimanlagen, Tiny House Dörfer nach Vorbild Fichtelgebirge




    Wochenendhausgebiet:
    Jeder Hausbesitzer ist auch Eigentümer seines Grundstücks. Es herrscht eine Aufteilung wie in einem Wohngebiet, nur das es eben ein Sondergebiet ist. Zum Bau bzw. Aufstellen eines "Wochenendhaus" wird eine Baugenehmigung benötigt. In diesen Gebieten gilt der Bebauungsplan, nicht die CWVO.


    Als Beispiel: Meerleben Baugemeinschaft

    Ja, das ist schon verzwickt. Ich habe auch ein Gartengrundstück mit Wochenendhaus. Dazu gibt es aber keinen B-Plan. Es ist quasi ein Wochenendhausgebiet mit Eintrag "Grünfläche" im Flächennutzungsplan und "Landwirtschaftliche Nutzung" im Grundbuch. Also ein reiner Erholungsgarten, kein Kleingarten. Stammt alles noch aus DDR-Zeiten. Eine Zweitwohnungssteuer fällt natürlich trotzdem an. Die Erschließung mit Abwasserkanal fehlt. Der liegt aber nicht all zu weit weg. Sonst ist alles an Medien am Grundstück. Im Osten gibts noch viele solche Gebiete. Oft wird dort Dauerwohnen geduldet. Manchmal wird es per Bestandsschutzregelung auch legalisiert. Im Endeffekt kommt es ja darauf an wie das praktisch läuft. Postadresse, Müllabfuhr u.s.w. funktionieren ja trotzdem wenn man mit "echten" Wohnhäusern an einem Straßenzug steht. Von neu geplanten Wochenendhausgebieten habe ich noch nichts gehört. Mit Dauerwohnrecht kann ich mir das garnicht vorstellen. Habe heute mal recherchiert. Bei uns in Sachsen gelten Camping- und Wochenendgebiete als ungeregelte Sonderbauten. Es gibt also keine Camping- und Wochenendplatzverordnung. Es ist richtig, die (neuen) Anlagen werden als "Ganzes" geplant und genehmigt. Wenn die Anlage genehmigt ist, sind die einzelnen Wochenendhäuser genehmigungsfrei. ... eine Chance für TH-Dörfer!

    Im Osten gibt es sicher noch sehr viele "DDR-Bauten" die sich nur schwer oder garnicht in Bundesdeutsches Baurecht einordnen lassen.


    Man schau nur mal an der Ostsee, auf den ehemaligen Datschen-Geländen. Da sind doch nach der Wende, die Ferienhäuser wie die Pilze aus dem Boden geschossen. Da findest mitten im Naturschutzgebiet riesige, topmoderne Ferienhausanlagen.

    Ja, das stimmt. Sogar in den Dünen "darf" man jetzt zelten. Das gabs damals nicht. Regenbogencamp hat die Gunst der Stunde genutz! Man kann ja auch nicht alles im Einigungsvertrag regeln ... ;) Aber da sollten doch ein paar TH-Siedlungen auch möglich!

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